Investir em Fundos Imobiliários por meio da emissão de cotas é uma das coisas em que os investidores mais têm dúvidas de como fazer da maneira correta.
É importante deixar claro que isso é um tema fundamental para quem deseja entender como os FIIs conseguem captar mais recursos e expandir seu portfólio – além de saber quando participar de uma emissão de cotas.
É por isso que, neste artigo, nós vamos te explicar em detalhes o que é a emissão de cotas de FIIs, a razão pela qual ela é realizada, como funciona o processo de emissão e se vale a pena participar desse tipo de operação.
Se você está em busca de informações sobre emissão de cotas de FIIs, continue a leitura para entender todos os detalhes.
Neste artigo, você verá:
- O que é emissão de cotas de FIIs?
- Por que os FIIs fazem emissões?
- Como ocorre a emissão inicial de cotas de um fundo imobiliário?
- Como funciona a emissão de novas cotas de um FII?
- Como participar de uma emissão?
- Vale a pena participar de emissões de cotas?
- Conclusão
Vamos lá!
O que é emissão de cotas de FIIs?
A emissão de cotas de FIIs é o processo pelo qual um Fundo Imobiliário aumenta o número de cotas disponíveis no mercado. Isso acontece quando o FII precisa captar mais recursos para realizar novos investimentos ou projetos imobiliários, ou ainda fazer frente a despesas que não serão suportadas pelo atual fluxo de caixa.
Assim, novos investidores podem adquirir cotas e, em contrapartida, o fundo amplia seu patrimônio.
Para ficar mais claro, vamos trazer um exemplo: imagine que você e outras pessoas compram um prédio para alugar e, com o tempo, o valor dos aluguéis que vocês recebem está indo muito bem.
No entanto, surge uma nova oportunidade: fazer uma expansão comprando o prédio ao lado para aumentar a receita de aluguel. Só que, para isso, vocês precisam de mais dinheiro.
Em vez de vender parte do prédio atual para levantar o capital e comprar outro prédio, vocês decidem convidar mais pessoas para se juntarem ao negócio. Esses novos participantes podem comprar “partes” (ou cotas) do prédio e o dinheiro arrecadado será usado para construir o novo apartamento.
Em troca, esses novos sócios também passam a receber uma parte proporcional dos aluguéis. Mas não há nada “carimbado”, ou seja, os 3 investidores serão sócios dos 2 ativos, cada qual com sua proporção sobre o total.
Da mesma forma, na emissão de cotas, o FII abre a oportunidade para novos investidores entrarem e, com o dinheiro captado, realizar novos investimentos ou melhorias nos imóveis já existentes. Todos se beneficiam do crescimento, mas o número de cotas aumenta, o que pode diluir a participação de quem já era investidor, caso não adquira novas cotas.
Exemplo: se um FII tiver 100 cotas e você tiver 1 delas, você terá 1% de participação. Caso sejam emitidas mais 100 cotas e você continuar com apenas 1, no final do dia você terá 0,5% de participação.
Por que os FIIs fazem emissões?
Os Fundos Imobiliários realizam emissões principalmente para financiar novos projetos, adquirir novos ativos, melhorar os imóveis já existentes ou gerar caixa e pagar despesas contratadas no passado, como uma compra de ativo parcelado, por exemplo. A emissão de cotas permite que o fundo continue crescendo e gerando valor para seus cotistas.
Outro motivo importante é a necessidade de otimizar a gestão dos imóveis, seja para modernização, manutenção ou reforma, sem precisar vender ativos do fundo.
Como ocorre a emissão inicial de cotas de um Fundo Imobiliário?
A emissão inicial de cotas ocorre no lançamento do Fundo Imobiliário. O fundo abre para captação de recursos, onde investidores compram as primeiras cotas e se tornam cotistas. A este processo, damos o nome de IPO – Initial Public Offering.
Caso um FII queira fazer outra captação de recursos, ele também pode fazer uma nova emissão de cotas. Neste caso, estamos falando de um follow-on, ou oferta subsequente.
Além disso, há dois tipos de ofertas: a oferta pública e restrita.
Oferta pública
A oferta pública é quando o fundo disponibiliza suas cotas ao público em geral, permitindo que qualquer investidor participe da emissão. Geralmente, é um processo que segue rigorosos trâmites regulatórios e é amplamente divulgado no mercado. O prospecto da emissão, neste caso, é um documento obrigatório.
Oferta restrita
Já a oferta restrita é limitada a um número específico de investidores, sendo menos divulgada e com requisitos mais simplificados do que a oferta pública.
Nela, o foco está em investidores qualificados ou investidores profissionais, geralmente aqueles com maior volume investido no mercado financeiro e experiência no mercado. O prospecto da emissão é dispensado neste tipo de oferta.
Um exemplo de investidores profissionais são outros fundos de investimento que querem adquirir cotas deste Fundo Imobiliário.
Como funciona a emissão de novas cotas de um FII?
A emissão de novas cotas segue uma estrutura bem definida para garantir a organização do processo e a participação equitativa dos investidores.
Geralmente, ela é dividida desta forma:
- Período de preferência;
- Período de sobras;
- Período público;
- Período de negociações.
Entenda cada um a seguir.
Período de preferência
Durante o período de preferência, os atuais cotistas do FII têm a prioridade para adquirir novas cotas, proporcionalmente à quantidade de cotas que já possuem. Esse período visa evitar a diluição de suas participações no fundo. Para isso, existe um conceito chamado fator de proporção.
O fator de proporção em uma emissão de cotas de FIIs é o número que indica quantas novas cotas o investidor tem o direito de adquirir com base na quantidade de cotas que ele já possui. Esse fator garante que os cotistas atuais possam manter sua participação no fundo sem que suas cotas sejam diluídas após a emissão.
Trazendo um exemplo para ficar mais claro: imagine que um Fundo Imobiliário vai fazer uma emissão de novas cotas e o fator de proporção definido é de 1:4 (ou 0,25). Isso significa que, para cada 4 cotas que o investidor já possui, ele terá o direito de comprar 1 cota nova.
Se você tiver 40 cotas do fundo, aplicando o fator de proporção de 1:4, terá o direito de adquirir 10 novas cotas na emissão (40 cotas / 4 = 10 cotas).
Dessa forma, o investidor tem a oportunidade de manter sua participação proporcional no fundo, evitando que sua porcentagem de cotas no total seja diluída após a entrada de novos investidores.
Período de sobras
No período de sobras, que não é fase obrigatória, as cotas que não foram adquiridas pelos cotistas no período de preferência são disponibilizadas para aqueles que desejam aumentar sua participação. Note que ainda estamos em fase restrita aos atuais cotistas. As sobras de subscrição ocorrem quando nem todos os investidores exercem o seu direito de subscrição durante o período pré-determinado para a oferta.
Elas são disponibilizadas para os investidores que participaram do período de preferência. Da mesma forma que a fase de sobras pode não existir, há casos em que há mais de uma fase de sobras.
Período público
Caso ainda existam cotas não vendidas após o período de preferência e o eventual período de sobras, elas podem ser oferecidas ao público em geral no período público, permitindo a entrada de novos investidores no fundo.
É possível participar nesta fase por meio das corretoras. No entanto,é importante destacar que a emissão não estará necessariamente disponível em todas as corretoras, apenas naquelas que compõem o pool ou o sindicato de distribuição da oferta. O prospecto da emissão ou material da oferta deixará claro quais corretoras compõem tal grupo.
Período de negociações
Finalizada a oferta, que pode levar alguns meses, as novas cotas passam a ser negociadas no mercado secundário, onde podem ser compradas e vendidas como qualquer outro ativo negociado em bolsa.
Neste período, você poderá comprar em qualquer home broker da sua corretora.
Como participar de uma emissão?
Para participar de uma emissão de cotas em FIIs, antes você precisa ter conta em uma corretora.
Após criar a conta, basta você procurar o local no qual se encontram as opções dos produtos oferecidos pela corretora.
Neste caso, vamos mostrar como funciona na XP. Ao clicar em “Produtos”, você é direcionado para a página de produtos da corretora:
Basta clicar em “Ofertas Públicas” e você terá acesso aos ativos que estão atualmente em processo de oferta pública:
Vale a pena participar de emissões de cotas?
Decidir se vale a pena participar de uma emissão de cotas depende de diversos fatores. O principal ponto a ser analisado é: você precisa deste FII em sua posição?
O primeiro passo é olhar para sua carteira de investimentos e para seu plano de alocação e entender se aquele ativo em emissão deve fazer parte de sua carteira, se está no percentual adequado, ou se você efetivamente precisa comprar aquele FII.
Se o FII que estiver realizando emissão não estiver em seu plano de alocação, ou mesmo se estiver, mas a posição que você tem nele já está aderente ao alvo, você não precisa comprar este ativo — seja no home broker, seja na emissão.
Partindo do pressuposto que sim, você precisa comprar aquele ativo segundo seu plano de alocação, vamos ao segundo ponto: o uso dos recursos captados.
Se o FII tem um histórico de boas decisões e o plano de aplicação dos novos recursos é robusto, pode ser uma excelente oportunidade.
No entanto, é importante avaliar o preço das novas cotas para exercer a emissão vis-à-vis o preço em que está sendo negociada no mercado. Caso esteja mais barato comprar a cota pelo home broker, acaba sendo mais benéfico comprar por lá.
Agora, se o preço estiver quase semelhante, vale a pena adquirir cotas através da emissão. Afinal, a emissão possui um montante mínimo e um objetivo de investimento; caso cumprido, o FII poderá ter um portfólio maior, com novos ativos entrando para agregar na receita.
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