Sabia que, mesmo com o crescimento do comércio digital, os fundos imobiliários de shoppings têm apresentado notório crescimento — maior até do que aqueles de logística? Essa é apenas uma das razões pelas quais essa modalidade de FII se tornou tão popular nos últimos anos, especialmente após a recuperação da pandemia de Covid-19.
Tangibilidade e grande potencial de valorização entram para a lista de outras vantagens que o investimento oferece, especialmente para quem busca se aproveitar da versatilidade e amplo uso de shoppings para equilibrar o portfólio.
Tem interesse em saber mais? Então, siga nesta página para descobrir:
- O que são fundos imobiliários de shopping;
- Se os fundos imobiliários de shopping pagam bons dividendos;
- Como escolher os fundos imobiliários de shopping.
Fique conosco até o final: depois de conhecer melhor os fundos imobiliários, você sairá daqui com algumas dicas extras para dominar o assunto!
O que são Fundos Imobiliários de Shopping?
Os fundos imobiliários de shopping (FIIs de shopping) correspondem a uma das categorias mais conhecidas dos fundos de tijolo, tipo de investimento coletivo que concentra aportes de diferentes investidores — os cotistas — na compra de “imóveis reais”. Ou seja, propriedades físicas, tangíveis.
Nesse caso, como o próprio nome sugere, o montante arrecadado é investido, total ou majoritariamente, no setor de shopping centers.
Ao adquirir cotas de um FII de shopping, você recebe regularmente uma parte dos lucros provenientes dos aluguéis pagos pelos lojistas que ocupam os espaços comerciais pertencentes ao fundo.
Essa distribuição de rendimentos proporciona uma fonte de renda passiva, sem a necessidade de gerenciar ou adquirir propriedades por conta própria.
Você deve estar ciente, contudo, de que esse retorno não é constante como o de um aluguel convencional. Fundos imobiliários de shopping, vale ressaltar, pertencem à categoria de investimentos de renda variável.
Em outras palavras, seus rendimentos podem ser afetados por uma série de fatores internos e mesmo macroeconômicos.
Os fundos de shopping pagam bons dividendos?
Sim, os Fundos Imobiliários de Shopping (FIIs de Shopping) podem pagar bons dividendos, especialmente em períodos de economia aquecida, com alta circulação de consumidores e boas vendas no varejo.
As receitas destes fundos vêm principalmente dos aluguéis pagos pelas lojas, que muitas vezes são corrigidos pela inflação e podem incluir uma parte variável atrelada ao faturamento dos lojistas. Quando os shoppings atrelados ao fundo apresentam baixa vacância (ou seja, poucas lojas desocupadas) e boa performance operacional, os dividendos tendem a ser mais consistentes.
Por outro lado, é importante considerar que os rendimentos dos FIIs de Shopping podem sofrer com cenários adversos — crises econômicas, aumento do desemprego, inflação alta ou mudanças nos hábitos de consumo (como o crescimento do e-commerce), por exemplo.
E mais: fatores como renegociações de contratos, inadimplência e despesas com manutenção também influenciam na distribuição de lucros. Por isso, o ideal é que você sempre analise indicadores como taxa de ocupação, localização dos shoppings, diversificação de inquilinos e gestão do fundo antes de tomar uma decisão.
Como escolher os fundos imobiliários de shopping?
Existem uma série de indicadores que podem ser facilmente empregados para ajudar nessa tarefa, tais como:
- Qualidade e desempenho dos shoppings;
- Gestão do FII;
- Distribuição de resultados;
- Valor de mercado das cotas do FII.
Siga conosco para entender melhor o que avaliar em cada aspecto.
- Qualidade e o desempenho do(s) shopping(s)
O desempenho dos FIIs de shopping depende da capacidade de suas propriedades em atrair bons locatários e público. Fica fácil entender, portanto, a importância de observar a qualidade desses imóveis, no momento de analisar ou comparar diferentes ativos.
A “qualidade” aqui não é subjetiva. Muito pelo contrário. Além da conservação dos imóveis, existem dados técnicos que podem lhe ajudar a definir o quão boa é a carteira do FII. Entre eles, é possível destacar:
- Localização: shoppings de fácil acesso e com boa estrutura, localizados em regiões seguras e desenvolvidas tendem a atrair mais lojistas e consumidores;
- Nível de ocupação: evite FIIs com taxas elevadas de vacância ou que possuam imóveis que ficam vagos por longos períodos;
- Qualidade dos locatários: lojas, restaurantes e demais locatários de renome, além de boas pagadoras, naturalmente atraem mais público e geram mais receita;
- Diversificação: dê preferência a FIIs com uma base diversificada de locatários e propriedades;
- Desempenho histórico: observar o histórico de dividendos distribuído também ajuda a ter uma ideia da consistência dos shoppings pertencentes ao fundo.
Por fim, verifique a quantidade de propriedades do fundo. É recomendável que investidores menos experientes evitem FIIs monoativos — que investem em um só shopping — ou que possuam poucos ativos em suas carteiras.
- Gestão do FII
Você confiaria seus recursos a qualquer pessoa? Certamente não. É por isso que avaliar a experiência e a reputação do gestor de um fundo é uma dica importante e comum a todas as categorias de FIIs.
Afinal, na prática, você vai confiar seu dinheiro a um terceiro que será responsável por aplicá-lo como bem entender no mercado imobiliário.
Antes de investir em um FII de shopping, não esqueça nunca de investigar qual é a gestora ou instituição gestora por trás do fundo. Pesquise o histórico, a transparência nas informações divulgadas, a capacidade de atrair novos investidores e, claro, o desempenho dos FIIs administrados por esse profissional ou instituição.
Aqui vale ainda uma dica extra: confira também as taxas de administração e de performance cobradas. Esses valores, destinados a pagar à gestora pelos serviços prestados, representam um percentual dos rendimentos e, como tal, pode comprometer os valores que chegam para cada cotista.
- Distribuição de resultados
Entre outros pontos, verifique a política de distribuição de dividendos, a composição dos pagamentos (quais os aluguéis fixos e variáveis) e principalmente a rentabilidade histórica do fundo.
Apesar de básico, também é importante analisar o dividend yield (DY) apresentado no acumulado dos últimos 12 meses. Embora não deva ser tomado como o principal fator de avaliação, é um dado necessário de receber atenção em conjunto com outros critérios.
Caso ainda não conheça o termo, o dividend yield, ou rendimento do dividendo, é uma ferramenta amplamente utilizada para mensurar a relação entre os dividendos distribuídos pelo FII e seu patrimônio. Esse valor é encontrado utilizando uma fórmula bastante simples:
DY = (Rendimentos Distribuidos pelo FII / valor patrimonial) x 100
Para facilitar a compreensão, os rendimentos distribuídos pelo FII correspondem ao valor total de lucros partilhados pela gestão durante o período específico. Nesse caso, são os repasses de aluguéis físicos e variáveis, rendas com eventos, entre outros.
Já o valor patrimonial é igual ao preço total dos ativos pertencentes ao FII, descontado os passivos (os custos de administração, manutenção e assim por diante).
Apesar de o rendimento passado não ser garantia de rentabilidade futura, sempre que puder, pesquise para ver se o DY se manteve constante ao longo do tempo. Esse pode ser um bom sinal de competência por parte da gestão e também da qualidade da carteira do fundo.
- Valor de mercado das cotas do FII
O preço das cotas de um FII oscila de maneira constante em resposta às condições de mercado. Isso significa que o valor pago pelas cotas hoje será diferente do preço pago por elas amanhã ou pelo valor que poderia ter sido pago no dia de ontem.
Para facilitar análises, também existe um indicador que auxilia a identificar se o preço de negociação dessas cotas está próximo do justo: o P/VP, que significa “Preço sobre Valor Patrimonial”.
Para encontrar esse valor, basta dividir o preço atual da cota pelo valor patrimonial por cota.
Se o resultado obtido for igual a 1, a participação está sendo negociada por seu preço justo. Se for maior, é sinal de que está supervalorizada; se menor, está sendo vendida com deságio, isto é, com desconto.
Um P/VP de 0,60, por exemplo, indica que as cotas do fundo estão sendo negociadas com um desconto de 40%.
Apesar de isso poder representar uma boa oportunidade, é preciso sempre ter cuidado com deságios tão grandes. Isso pode indicar, entre outras coisas, alguma desconfiança do mercado quanto ao fundo. Já dizia o velho ditado: “quando a esmola é demais, até o santo desconfia”.
Embora as dicas que listamos acima já sejam suficientes para fazer uma análise rápida, obviamente, existem muitos outros indicadores, ferramentas e fatores que podem ser integrados à sua pesquisa para torná-la mais abrangente e precisa.
Alguns exemplos são:
- Liquidez: FIIs com boa performance costumam ter maior volume de negociações e, de quebra, facilitam a venda e a compra de cotas;
- Índice Ifix: essa carteira teórica serve de termômetro para o mercado de FIIs. Opte por fundos incluídos nesse indicador e que, de preferência, estejam superando seu valor;
- Perspectivas econômicas: fique sempre de olho na divulgação de notícias e índices que podem impactar o setor varejista.
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- Finclass de Fundos Imobiliários de Tijolo: ministrada pelo economista e especialista em FIIs da Finclass, Ricardo Figueiredo;
- Finclass de Fundos de Investimento Imobiliário: ministrada por Carlos Martins e Flávio Cagno, sócios da Kinea Investimentos, gestora por trás dos três maiores fundos de investimento imobiliário do Brasil.
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