Você sabia que é possível investir no mercado imobiliário e receber valores correspondentes a aluguéis mensais, sem a necessidade de comprar um imóvel?
Não, não tem pegadinha nenhuma. Afinal, é justamente isso que os fundos imobiliários de tijolo oportunizam. Já ouviu falar deles?
Na prática, ao aplicar em um desses fundos, você estará juntando seus recursos aos de um grupo maior de investidores para, em conjunto, adquirir propriedades físicas como prédios comerciais, residenciais, shoppings e assim por diante. Então, esses empreendimentos são alugados, e os retornos mensais são divididos entre todas as pessoas que aportaram dinheiro para adquiri-los.
É simplesmente como se você fosse o locatário, mas com a vantagem de não ter que se preocupar com burocracias como condomínio, IPTU, reformas, cobranças e por aí vai.
Quer entender melhor como isso tudo funciona? Então, convidamos você a seguir a leitura. Ao longo deste artigo, entre outras coisas, apresentaremos:
- O que são fundos imobiliários de tijolos;
- Como funcionam os fundos imobiliários de tijolos;
- Quais são as vantagens dos fundos imobiliários de tijolos;
- Quais são os riscos dos fundos imobiliários de tijolos;
- Quais as diferenças entre fundos de tijolo e fundos de papel;
- Como investir em fundos imobiliários de tijolos.
Enfim, tudo o que você precisa saber para dominar os princípios do tema e sair daqui direto para fazer suas primeiras aplicações em imóveis. Vamos lá?
O que são fundos imobiliários de tijolo?
Os fundos imobiliários de tijolo (FIIs de tijolo) são investimentos de renda variável, que funcionam como uma forma de várias pessoas juntarem dinheiro para investir em imóveis físicos comerciais, como shoppings, prédios comerciais, galpões ou hospitais. Em vez de comprar um imóvel por conta própria, você aplica seu dinheiro no fundo por meio da aquisição de cotas e passa a receber parte da renda gerada por esses imóveis.
O termo “tijolo”, utilizado para nomear essa categoria de FII, é uma analogia aos ativos físicos, ou seja, aos empreendimentos reais que compõem sua carteira de investimento, tais como: prédios comerciais e residenciais, galpões logísticos e armazéns, shoppings, escritórios, universidades, entre outros.
O propósito dos fundos de tijolo é bastante simples: lucrar com a valorização das propriedades pelo grupo. Os retornos desse investimento são provenientes do aluguel ou de eventuais vendas desses imóveis.
Por lei, ao menos 95% desse lucro deve ser distribuído semestralmente em forma de dividendos aos cotistas. Embora não necessariamente tenha que ocorrer dessa forma, essa partilha costuma ser realizada todos os meses.
Devido a esse método de retorno, os FIIs de tijolo são categorizados como uma boa alternativa tanto para quem quer obter uma fonte de renda passiva, quanto quem olha mais à frente e busca lucrar com a valorização das propriedades.
Como funcionam os fundos imobiliários de tijolo?
Os fundos imobiliários de tijolo funcionam como uma modalidade de investimento coletivo, no qual os recursos de diferentes pessoas, sejam elas físicas ou jurídicas, são reunidos para adquirir imóveis comerciais de maneira conjunta.
A pessoa interessada em investir em FIIs de tijolo precisa adquirir cotas por meio da bolsa de valores. Cada cota representa uma fração do patrimônio acumulado do fundo a que corresponde. Assim, quem as compra passa a partilhar dos benefícios e dos riscos atrelados a esse investimento.
Contudo, você não tem poder algum de escolha sobre as aplicações ou as estratégias de investimento adotadas. Tarefas como a manutenção da carteira, a busca por locatários e a avaliação das propriedades pertencentes ao grupo são delegadas exclusivamente a uma instituição financeira autorizada ou a um gestor profissional.
Já a composição dos portfólio em si, conforme vimos anteriormente, pode ser mais ou menos diversificada a depender da quantidade de imóveis administrados, seus segmentos e localizações. O valor patrimonial do grupo corresponde, em grande parte, à soma do valor dessas propriedades.
Independentemente das estratégias adotadas ou da composição do portfólio compartilhado pelos investidores, o objetivo final do gestor, como já adiantamos, é sempre o mesmo: gerar lucros por meio do aluguel dos imóveis pertencentes ao fundo. Ao fim, os rendimentos são distribuídos em forma de dividendos entre os integrantes do fundo.
Essa divisão, normalmente mensal, é proporcional aos valores aportados por cada cotista, isto é, ao número de cotas que cada pessoa possui.
Quais são as vantagens e desvantagens dos FIIs de tijolo?
Praticidade, possibilidade de valorização de imóveis, pagamentos de dividendos e gestão profissional são algumas das principais vantagens de um fundo de tijolo. Além disso, ainda podemos citar a chance de investir em imóveis físicos, sem ter que adquirir e gerir uma propriedade.
Siga conosco para entender todos os pontos positivos.
1 – Praticidade
Quem investe no mercado imobiliário por meio de fundos de tijolo está, na prática, adquirindo frações de diferentes imóveis que compõem o patrimônio do fundo. Ao fazer isso, você tem acesso a uma parte proporcional de seus aluguéis sem precisar lidar com as burocracias de mantê-los.
É como ganhar renda com um empreendimento sem se preocupar com IPTU, condomínio, reformas, negociação com imobiliárias e outras burocracias comuns a quem aplica em imóveis do modo tradicional.
2 – Acessibilidade
Você já pensou em quanto custaria adquirir um prédio comercial inteiro? Ou talvez um residencial? Certamente, não é todo mundo que teria como arcar com custos desse porte. É aí que entram os FIIs de tijolo.
Ao juntar os recursos de diferentes pessoas com o propósito de adquirir imóveis desse porte, esses fundos permitem que investidores com pouco capital compartilhem dos lucros de empreendimentos de alto padrão.
3 – Distribuição de dividendos
Se você já pensou em viver de aluguel, certamente, esse é um dos grandes atrativos de se investir em FIIs de tijolo. Afinal, ao seu modo, cada cotista tem direito a receber o repasse de parte dos aluguéis recebidos pela locação dos diferentes tipos de imóveis pertencentes ao grupo.
Por lei, ao menos 95% dos lucros líquidos dos fundos devem ser distribuídos semestralmente e proporcionalmente entre todos. No entanto, muitos fazem uma distribuição mensal , para atender à demanda dos cotistas.
4 – Valorização dos imóveis
Uma vez que esses fundos investem em imóveis tangíveis, se bem administradas e localizadas, essas propriedades tendem a se valorizar com o passar do tempo. Sempre que isso ocorre, o patrimônio do fundo também aumenta, bem como o preço de suas cotas. Assim, você também pode lucrar ao vender suas participações no mercado secundário por valores superiores aqueles que foram pagos para ingressar no fundo.
Uma vantagem adicional aqui é que a maioria desses FIIs negocia cotas fracionadas. Isto é, você pode vender ou comprar frações unitárias do patrimônio geral. Isso permite, por exemplo, a venda de parte de suas cotas para ter acesso a uma quantia de dinheiro, mas guardar o restante para continuar ganhando uma parcela dos dividendos distribuídos pelo fundo.
5 – Diversificação de ativos
Por mais que a diversidade de propriedades varie de acordo com o fundo e sua estratégia, quem adquire cotas de um FII de tijolo está investindo, automaticamente, em múltiplos imóveis. Ao contrário de quem compra uma propriedade por conta, ao ter acesso a uma carteira delas, você não somente multiplica as fontes de renda, como também se blinda dos riscos que sempre podem acarretar esse tipo de negócio.
Se um imóvel, por exemplo, tem problema com inadimplência de seus inquilinos, esse problema é sentido com menos intensidade, uma vez que pode ser compensado pelos retornos de outras propriedades.
6 – Gestão profissional
Investir em um fundo de tijolo é ter um profissional do mercado cuidando e aplicando o seu dinheiro, buscando o máximo de retorno com ele.
Essa pode ser um bônus principalmente para investidores inexperientes que podem repassar a tarefa de compor e administrar uma carteira para alguém com maior conhecimento sobre o setor imobiliário e seu desempenho.
Quais são os riscos dos fundos imobiliários de tijolos?
Riscos de liquidez, de mercado e de setor são os principais riscos de investir em um fundo imobiliário de tijolo. Lembre-se também que FIIs são investimentos de renda variável e, por isso, podem apresentar oscilações nos preços das cotas e na distribuição dos rendimentos ao longo do tempo, especialmente em momentos de crise econômica ou mudanças no mercado imobiliário.
Vamos entender melhor o que cada um desses riscos significa na prática?
1 – Risco de liquidez
Cotas de FIIs de tijolo são menos líquidas que outras opções de produtos financeiros. Ou seja, pode levar tempo para encontrar compradores no mercado secundário se você desejar vender suas participações.
2 – Risco de mercado
Investir em imóveis, mesmo por meio de fundos, expõe investidores a riscos de mercado, como recessões, mudanças nas taxas de juros e de inflação, que podem afetar negativamente o valor das cotas e os rendimentos.
3 – Riscos do setor
Além dos riscos de mercado, os FIIs de Tijolo também enfrentam riscos relacionados ao setor imobiliário, como vacância, inadimplência e deterioração de propriedades, que podem impactar a distribuição de dividendos.
Quais as diferenças entre fundos de tijolo e fundos de papel?
Os fundos de tijolo aplicam o patrimônio de seus cotistas em imóveis físicos, como prédios comerciais, escritórios, shoppings, hospitais e assim por diante. Já o portfólio de um fundo de papel é composto essencialmente por títulos de crédito lastreados em operações do mercado financeiro.
Os exemplos mais comuns incluem os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), emitidos por securitizadoras como antecipação de valores a receber para construtoras e incorporadoras, e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), emitidas por bancos para financiar atividades ligadas ao setor imobiliário.
Para te ajudar a visualizar melhor as diferenças, dá uma olhada nesta tabela comparativa:
| Característica | Fundos de tijolos | Fundos de papel |
| Tipo de ativo | Imóveis físicos (shoppings, galpões, escritórios) | Títulos de crédito imobiliário (CRI, LCI, etc.) |
| Fonte de renda | Aluguel pago pelos inquilinos | Juros e correções monetárias dos títulos |
| Volatilidade | Mais expostos a vacância e inadimplência | Mais expostos à oscilação de juros e inflação |
| Distribuição de renda | Pode variar com ocupação e contratos | Geralmente mais previsível |
Dica: as informações sobre os ativos pertencentes a um FII podem ser facilmente encontradas no prospecto do fundo e nos relatórios divulgados periodicamente pelos gestores, que são responsáveis diretos pela formação e rebalanceamento da carteira do fundo.
Como investir em fundos imobiliários de tijolo?
Para investir em fundos imobiliários de tijolo, siga este passo a passo:
- Abra uma conta em uma corretora: escolha uma corretora de valores que ofereça acesso à bolsa de valores (B3) e abra sua conta. O processo é feito totalmente online;
- Transfira o dinheiro para a corretora: com a conta aberta, transfira o valor que pretende investir via TED ou PIX a partir do seu banco;
- Pesquise os FIIs de tijolo disponíveis: acesse a plataforma da corretora e busque os fundos imobiliários listados. Os FIIs de tijolo geralmente têm nomes que incluem “mall“, “office“, “log“, “corp“, entre outros;
- Avalie os indicadores principais: considere fatores como localização dos imóveis, vacância, histórico de distribuição de rendimentos, setor de atuação (shoppings, galpões etc.), patrimônio líquido e liquidez das cotas;
- Compre as cotas pelo home broker: acesse a plataforma da corretora, digite o código do fundo, informe a quantidade de cotas e envie a ordem de compra. Após a liquidação, as cotas estarão na sua carteira;
- Acompanhe os rendimentos e o desempenho: ainda na mesma plataforma onde investiu, você pode acompanhar os valores recebidos e monitorar o fundo periodicamente.
Antes de começar a investir, dê uma olhada em algumas dicas importantes sobre fundos de tijolos que separamos para te ajudar na sua avaliação desses ativos.
Dica 1: observe o Índice Ifix
O Índice Ifix é uma carteira teórica que mensura a performance média de todos os fundos imobiliários listados na B3. Ao considerar um investimento em fundos de tijolo, recomenda-se verificar, em primeiro lugar, se o fundo faz parte desse indicador. Em seguida, é importante avaliar o desempenho do fundo em comparação com o Ifix.
Fundos de tijolo que fazem parte do Ifix geralmente apresentam níveis mais elevados de liquidez. Portanto, considerando o desempenho e a liquidez, eles podem ser uma escolha sólida para os investidores.
Dica 2: opte pela diversidade
Para se blindar dos riscos de mercado e dos riscos setoriais, o indicado é fugir de fundos de tijolo que concentram seu patrimônio em um número diminuto de imóveis.
Na dúvida, opte por fundos com o maior número e variedade de propriedades. Observe as variedades de tamanho, setor e localização dos empreendimentos que pertencem ao FII. Quanto mais diversa for essa combinação, mais seguro será o seu investimento.
Dica 3: estude os imóveis pertencentes ao fundo
Analise os relatórios divulgados pelo fundo e verifique, por exemplo, qual o índice de vacância e inadimplência atual e seu histórico. Observe, se os empreendimentos costumam ficar sem gerar retorno por muito tempo.
Não deixe também de verificar qual a condição dos imóveis pertencentes ao conglomerado e sua localização.
Dica 4: analise a liquidez das cotas
Por segurança, é aconselhável dar preferência a fundos de investimento imobiliário (FIIs) que tenham uma boa liquidez, ou seja, aqueles que são mais negociados.
Além disso, FIIs mais líquidos oferecem maior facilidade de resgate. Isso significa que você terá menos dificuldade em vender suas cotas, caso precise ou deseje recuperar o dinheiro investido.
Dica 5: verifique a reputação do fundo
Quando se trata do seu dinheiro, nenhum cuidado é pouco. Não esqueça nunca de verificar a reputação e o histórico do fundo e do gestor antes de adquirir suas cotas.
Por mais que se possa aprender com os erros, é sempre melhor evitar fundos que tenham enfrentado problemas no passado.
Dica 6: verifique os rendimentos e o dividend yield
Após verificar o desempenho, a diversidade, a qualidade dos imóveis, a liquidez e o histórico do fundo, você pode também analisar seus rendimentos e o dividend yield.
Ao fazer isso, certifique-se de examinar o histórico de distribuição de dividendos, não apenas os resultados recentes. A renda atual pode ser influenciada por fatores atípicos, o que pode mascarar um desempenho ruim no passado. Ou seja, não tome os rendimentos como a parte mais importante da avaliação, e sim como mais um elemento de uma análise completa.
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