Os fundos imobiliários de papel (FIIs de papel) são caracterizados como uma das formas mais práticas e seguras de se investir no mercado imobiliário.
Isso porque são uma alternativa atrativa de aplicação para investidores mais conservadores que têm interesse em aplicar nesse setor, mas que não querem se expor a riscos muitos grandes.
Então que tal dedicar um tempinho para estudar como esses fundos funcionam?
Siga conosco, que mostraremos a você tudo isto por aqui:
- O que são fundos imobiliários de papel;
- Como funcionam os fundos imobiliários de papel;
- Qual a diferença entre fundos de papel e de Tijolo;
- Quais são as vantagens dos fundos imobiliários de papel;
- Quais são as desvantagens dos fundos imobiliários de papel;
- Qual é a rentabilidade dos fundos de papel;
- Como avaliar um FII de papel;
- Como escolher um FII de papel.
Enfim, todo o necessário para que você comece a fazer dinheiro com fundos imobiliários ainda hoje!
O que é o fundo imobiliário de papel?
Também conhecidos como fundos de recebíveis, os fundos imobiliários de papel podem ser descritos como uma aplicação coletiva de investidores que aportam recursos em títulos de crédito lastreados no setor imobiliário.
O termo “papel” faz alusão justamente aos tipos de ativos que compõem a carteira desses fundos. Diferentemente de outras categorias mais tradicionais de fundos de investimento imobiliário (FIIs), esses portfólios não investem em imóveis físicos, mas sim em papéis emitidos por instituições financeiras ou securitizadoras para financiar atividades de construtoras e incorporadoras.
A singularidade dessas aplicações também reflete nos retornos gerados pelas carteiras. De forma distinta dos FIIs que buscam lucrar com a venda ou aluguel de propriedades tangíveis, aqui, os rendimentos distribuídos entre os cotistas provêm dos dividendos e juros dos títulos ou de suas vendas no mercado secundário.
Alguns fundos de papel também se destacam por sua baixa volatilidade quando comparados com outros FIIs, devido ao seu patrimônio aplicado essencialmente em títulos de renda fixa — embora isso não seja uma realidade para todos.
Como funcionam os fundos imobiliários de papel?
Os fundos imobiliários de papel funcionam como um “condomínio de investidores” que somam recursos para aplicar em títulos de crédito lastreados em operações do mercado imobiliário, tais como LCIs, CRIs e LHs.
Para participar de um fundo de papel, você deve adquirir cotas — ou seja, frações do patrimônio total do fundo — na bolsa de valores. Ao fazer isso, seus recursos são somados aos dos demais cotistas, e você passa a compartilhar os retornos e riscos do grupo.
Ao tornar-se cotista de um FII, você também transfere a administração do capital investido ao gestor ou à instituição financeira responsável pela administração do fundo. Em outras palavras, diferentemente de uma pessoa que investe em imóveis de forma tradicional, o cotista não tem poder algum sobre suas aplicações.
As decisões sobre manter, comprar ou vender ativos, bem como a função de elaborar as estratégias para alcançar os retornos pretendidos, cabem apenas ao gestor do FII. Embora disponha de mais autonomia para agir, suas ações são delimitadas pelas políticas e regulamentos próprios do fundo.
Os retornos obtidos pela carteira são originados principalmente dos juros agregados aos papéis que a constituem, distribuídos de maneira periódica e proporcional entre os cotistas em forma de dividendos. Ou seja, quanto mais cotas você possuir, maior a sua parcela de lucro. Essa partilha deve corresponder a pelo menos 95% do resultado líquido do fundo (lucro total após o desconto das despesas administrativas).
Qual a diferença entre fundos de papel e de tijolo?
A principal diferença entre fundos de papel e fundos de tijolo está no tipo de ativo que compõe a carteira. Fundos de tijolo investem diretamente em imóveis físicos, como shoppings, galpões e escritórios, enquanto os fundos de papel aplicam em títulos ligados ao setor imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).
Os fundos de tijolo geram renda a partir dos aluguéis pagos pelos inquilinos dos imóveis que possuem. Já os fundos de papel recebem juros e correções monetárias de títulos de crédito imobiliário.
Por isso, os FIIs de Tijolo são mais sensíveis à vacância e à qualidade da gestão dos imóveis, enquanto os de papel reagem mais às mudanças na taxa de juros e à inflação, especialmente quando os títulos estão atrelados ao IPCA ou CDI. Além disso, pode-se dizer que os fundos de papel tendem a apresentar uma renda mensal mais previsível.
Na dúvida, observe essa tabela comparativa:
| Característica | Fundos de tijolo | Fundos de papel |
| Ativos principais | Imóveis físicos (galpões, escritórios, shoppings) | Títulos de crédito imobiliário (CRI, LCI etc.) |
| Fonte de renda | Aluguéis pagos pelos inquilinos | Juros e correções dos títulos |
| Sensibilidade | Vacância, inadimplência, qualidade da gestão | Inflação, juros, inadimplência dos emissores |
Quais são as vantagens dos fundos imobiliários de papel?
Diversificação, rentabilidade, gestão profissional e benefícios fiscais estão entre as principais vantagens dos fundos de papel.
Abaixo, entramos em detalhes sobre cada um desses pontos positivos.
Diversificação
Ao adquirir cotas de um FII, com somente uma aplicação, você passa automaticamente a ter acesso aos rendimentos de uma carteira já formada. Esse pode ser um benefício interessante, principalmente para investidores inexperientes que não possuem conhecimento ou capital suficiente para adquirir múltiplos ativos e montar um portfólio de investimentos equilibrado por conta.
A diversificação é um bônus mesmo quando comparado com outras opções populares de FIIs. Ao contrário dos fundos de tijolo, por exemplo, que comumente aplicam apenas em um setor específico – shoppings, hospitais, galpões logísticos, entre outros –, os FIIs de papel possuem maior liberdade para diversificar seus investimentos.
Os recebíveis imobiliários podem estar atrelados a financiamentos residenciais, comerciais, industriais, entre outros. Dessa forma, além de potencializar os retornos, o fundo reduz a concentração de risco. Caso um papel ligado a um setor desempenhe mal, seu rendimento é compensado pela performance dos demais.
Renda extra
De modo geral, esse é um dos maiores atrativos para quem pensa em investir em fundos imobiliários. Dado que esse tipo de investimento distribui dividendos periódicos entre os cotistas, é um meio prático de ter acesso a uma fonte de renda passiva — aquela que pinga na sua conta sem necessidade de nenhum esforço.
Em suma, é como se você estivesse recebendo um tipo de “aluguel” como retorno por sua participação no condomínio.
Gestão profissional
Outro ponto positivo, especialmente para investidores iniciantes, é a possibilidade de ter um profissional do mercado, com amplo conhecimento do setor imobiliário e dos produtos financeiros, administrando a sua aplicação de modo a alcançar os maiores retornos.
Benefícios fiscais
Por estar investindo em um setor considerado essencial para o desenvolvimento nacional, quem aplica em fundos imobiliários de papel é recompensado com isenção de Imposto de Renda sobre os retornos do investimento. Ou seja, não há nenhum desconto sobre os dividendos.
Atenção: a isenção de IR é apenas sobre os dividendos. Se você tiver lucro na venda de cotas, a operação será tributada.
Quais são as desvantagens dos fundos imobiliários de papel?
Dependência da gestora, liquidez reduzida, custos e baixo crescimento patrimonial estão entre as desvantagens dos fundos imobiliários de papel, e devem ser analisadas antes de você comprar cotas do tipo.
Abaixo, veja em detalhes o que cada um desses aspectos significa.
Dependência da gestora
Quando você investe em um fundo imobiliário de papel, seus recursos são direcionados para diferentes aplicações, de acordo com a estratégia da gestora. Se as decisões de alocação não forem boas, isso vai impactar negativamente no desempenho geral do fundo.
Antes de adquirir cotas de determinado FII, recomendamos que dê uma boa olhada nos documentos do fundo, disponíveis nos sites das gestoras.
Dificuldade de resgate
Outra característica comum aos fundos imobiliários é a dificuldade de resgate caso o FII não tenha tanto volume de negociação. Inclusive, vale o lembrete de que a liquidez desses fundos é de D+2, ou seja, o dinheiro da venda das cotas cai na sua conta sempre dois dias úteis depois da operação.
Custos
Apesar dos benefícios fiscais, os retornos dos fundos também são impactados por descontos. E isso acontece antes da distribuição dos dividendos.
O custo principal é o das taxas administrativas, pagas ao gestor do FII por seu trabalho. Em alguns casos, segundo as políticas do condomínio, é possível ainda que seja acrescida uma taxa extra de performance, sempre que o fundo desempenhe acima de um indicador de mercado determinado. Essa, no entanto, nem sempre é praticada.
Baixo crescimento patrimonial
Diferentemente de fundos imobiliários que investem diretamente em imóveis físicos, o patrimônio de fundos que aplicam apenas em títulos de crédito não está sujeito a crescimento caso os imóveis se valorizem. Isso, somado à alta taxa de distribuição de dividendos, faz com o que crescimento do fundo e os reinvestimentos na carteira tendam a ser menores.
Como avaliar um FII de papel?
Para avaliar um FII de papel, primeiramente é importante observar quais títulos compõem sua carteira, principalmente os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Veja se esses títulos são bem diversificados, quem são os emissores e quais são os indexadores utilizados (como IPCA ou CDI). Isso ajuda a entender o nível de risco e a sensibilidade do fundo a mudanças econômicas.
Além disso, avalie o histórico de rendimentos mensais, o prazo médio dos títulos e o relatório gerencial, que mostra como a gestão tem atuado frente a cenários econômicos distintos. A transparência das informações, a experiência da equipe gestora e a consistência na distribuição de resultados também são sinais importantes da qualidade do fundo.
Como escolher um FII de papel?
Na hora escolher um fundo de papel para investir, estas dicas podem ser úteis na sua seleção:
- Entenda a diversificação da carteira;
- Observe qual é o dividend yield do FII;
- Avalie o grau de liquidez do fundo;
- Pesquise o histórico e a gestão;
- Analise a qualidade dos títulos.
Siga conosco para entender melhor o que fazer em cada uma dessas recomendações.
1 – Entenda a diversificação da carteira
Quanto mais diversificada a carteira for, maiores as probabilidades de retorno e menores os riscos — desde que a seleção feita seja eficiente e embasada. Para além da variedade dos ativos, observe, principalmente, a diversidade dos indexadores, como o CDI, o IGP-M e o IPCA, entre outros. Ao ter papéis com benchmarks distintos, o fundo reduz os riscos do mercado sobre o portfólio.
2 – Observe o dividend yield
Se o que você busca ao investir em fundos imobiliários é uma fonte de renda passiva, um dos principais fatores a observar é o dividend yield, que representa a porcentagem de retorno distribuído aos cotistas em relação ao preço unitário das cotas do fundo.
Apesar de relevante, tenha o cuidado de não analisar esse dado isoladamente. Esse retorno pode, por exemplo, ter sido influenciado por algum fator atípico, capaz de mascarar um mau desempenho em outros fatores. Busque estudar o desempenho histórico, verificando a consistência de distribuição e performance do fundo ao longo dos anos, e não somente os últimos meses ou semestres.
3 – Verifique o grau de liquidez do fundo
Por precaução, dê preferência aos fundos mais negociados. Normalmente, isso é um sinal de que o FII está desempenhando bem e atraindo investidores.
Ademais, isso também dará a você mais segurança no caso de, por algum motivo, você decida recuperar sua aplicação, já que será mais fácil encontrar uma pessoa interessada em comprar suas participações.
4 – Pesquise o histórico do fundo e da gestão
Se você já estuda o mercado financeiro há algum tempo, certamente já se deparou com a máxima “rendimento passado não significa lucro futuro”, correto? Apesar disso, estudar o histórico do fundo é essencial, porque isso te ajudará a entender como ele desempenhou em diferentes situações passadas. Verifique se o fundo já enfrentou crises ou teve impactos negativos devido a decisões do gestor.
O seguro morreu de velho, não é? Na dúvida, evite qualquer fundo que já tenha passado por problemas financeiros.
5 – Analise a qualidade dos títulos
O desempenho do fundo está diretamente relacionado à qualidade dos títulos de recebíveis que compõem sua carteira. Portanto, dedique tempo para pesquisar as instituições emissoras desses títulos e também as empresas e projetos financiados por eles.
A inadimplência pode comprometer os retornos do fundo, configurando o chamado risco de crédito, ou seja, a possibilidade de que alguma das partes tenha problemas financeiros e não cumpra com suas obrigações.
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Se você chegou até aqui, é porque tem interesse em aplicar em fundos de papel, não é mesmo?
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