Você conhece a máxima “quem espera, sempre alcança”, não é mesmo? Ou que tal “devagar se vai ao longe”? Sabemos que isso soa batido, até mesmo parece o começo de um artigo motivacional feito por um coach, mas é certamente um jeito interessante de introduzir os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Já ouviu falar sobre essas aplicações?
CRIs são títulos de renda fixa emitidos por securitizadoras e com prazos longos — que podem chegar até 15 anos —, e que não permitem resgates antecipados. Haja paciência, não é mesmo? Mas agora, vem o prêmio para aqueles dispostos – e podem esperar: sim, estamos falando dos retornos!
A grosso modo, quando se trata de investimentos de renda fixa, quanto maior o tempo de aplicação, maior a recompensa. Some isso, ao fato de que seu rendimento final estará livre de descontos como taxas administrativas e tributações e, obviamente, o esforço terá valido a pena. E quando falamos em lucros, é possível ter uma boa ideia de o quanto você pode esperar, dado que a forma de rentabilidade é conhecida antes mesmo da aplicação.
Ficou balançado? Então respira fundo. A relação tempo x retorno não é o único fator a considerar aqui. Para saber se as CRIs são uma opção de investimento para você, é preciso ir além: entender como esses papéis são emitidos, como funcionam, quais suas vantagens e debilidades. E é isso que faremos ao longo deste artigo. Vamos juntos?
O que é CRI?
Mais conhecido pela abreviação “CRI”, o Certificado de Recebíveis Imobiliários é um investimento de renda fixa de longo prazo e isento de Imposto de Renda (IR), emitido por instituições securitizadoras.
Como o nome sugere, trata-se de uma aplicação com lastro no crédito imobiliário. Ou seja, os recursos captados são direcionados a empréstimos para a compra de imóveis residenciais ou comerciais, construção de empreendimentos, entre outros.
Na prática, esse papel corresponde a um título de dívida originado nos direitos creditórios que uma construtora ou incorporadora tem por receber. Quem investe em um CRI está, portanto, adiantando valores que estão programados para entrar no caixa da empresa no futuro — oriundos de vendas a prazo.
Em troca, o investidor recebe uma taxa de juros como forma de retorno sobre a aplicação. Essa remuneração pode ser periódica ou paga integralmente na data de maturidade, a depender do título. Como todo investimento de renda fixa, esses detalhes são definidos antes mesmo da aplicação.
CRIs são caracterizados ainda por possuírem prazos longos e por não permitirem o resgate antes do vencimento. A falta de liquidez, contudo, costuma ser recompensada por lucros superiores a de outros produtos de rendimento fixo.
Como funciona o CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários)?
O CRI funciona como uma ferramenta de captação de recursos para o setor imobiliário. É um meio alternativo para empresas do ramo que buscam financiamentos para seus projetos, mas que não querem recorrer aos empréstimos bancários.
Sempre que necessitem de fundos, construtoras e incorporadoras podem adiantar seus direitos de recebíveis — ou seja, parcelas que têm por receber no futuro — junto a securitizadoras. Para isso, elas negociam esses créditos de vendas com essas instituições, recebendo um adiantamento dos valores.
Os direitos creditórios adquiridos pela securitizadora são então convertidos em títulos de dívida, que podem ser comprados por investidores.
Para essa conversão, normalmente, há também a oferta de uma garantia por parte da empresa que solicita o adiantamento, que pode corresponder a um determinado número de apartamentos, casas, lotes, entre outros. Esses ativos servem como salvaguarda em caso de inadimplência por parte da construtora ou incorporadora.
Salvo o emissor e a destinação dos recursos, para o investidor, contudo, os CRIs podem parecer quase iguais a outros produtos de renda fixa. Isto é, quem investe nos papéis originados por esse processo está fazendo um empréstimo para o emissor, em troca de rendimentos extras sobre o valor aplicado.
Contudo, nenhum produto é igual. Para que seja possível ter uma visão mais ampla de como os CRIs funcionam na prática para o investidor é importante apontar suas especificidades. E é isso que faremos na sequência:
Rentabilidade
CRIs são títulos de renda fixa. Logo, as regras de rentabilidade são conhecidas antes mesmo da aplicação.
Seus retornos dependem, principalmente, da categoria de taxa de juros associada ao título no momento da emissão. Essa taxa pode ser:
- Prefixada: corresponde a um percentual fixo sobre o valor aportado. Seus rendimentos são previsíveis. Ou seja, o investidor já sabe desde o começo quanto receberá na data de resgate.
- Pós-fixada: diferentemente de títulos prefixados, os retornos de CRIs pós-fixadas só são conhecidos após a aplicação: mais exatamente, no momento do resgate. Isso porque os rendimentos desses papéis acompanham o desempenho de um indicador de mercado predeterminado, como por exemplo o CDI (Certificado de Depósito Bancário) ou a TR (Taxa Referencial). Há ainda, opções pós-fixadas que acrescentam um spread – ou seja, um prêmio – ao retorno final. Nesse caso, além do valor obtido por meio do indexador atrelado ao papel, o emissor paga também uma taxa adicional sobre os rendimentos. Um exemplo hipotético: CDI + 3%.
- Híbrida: a taxa de rentabilidade híbrida, por sua vez, mescla elementos de títulos prefixados e pós-fixados. Normalmente, seu retorno é igual a soma de uma taxa de juros fixa (8% ou 10% ao ano, por exemplo) mais a variação da inflação acumulada no período, medida pelo Índice Geral de Preços — Mercado (IGP-M) ou pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Além da taxa de juros, a rentabilidade de uma CRI também é impactada por fatores como o risco de crédito, a data de maturidade e o aporte mínimo inicial. Estes, contudo, são mais fáceis de explicar: a grosso modo, quanto maior o prazo de resgate e o investimento inicial, melhores são os retornos.
Da mesma forma, títulos lastreados em créditos imobiliários de empresas menos sólidas costumam pagar juros mais altos, como uma forma de contrabalancear o risco do empréstimo.
Investimento mínimo no CRI
Por mais que haja emissões destinadas exclusivamente para investidores qualificados e com alto poder aquisitivo, atualmente, é possível encontrar opções de CRIs acessíveis a um público mais amplo. Isso implica que não existe um valor mínimo estrito para investir em CRIs.
Muitas dessas emissões têm aportes que variam entre R$5.000,00 e R$30.000,00, sendo que há também títulos disponíveis por valores ainda mais acessíveis: na faixa dos R$1.000,00.
Prazo e liquidez
CRIs são reconhecidos como investimentos de longo prazo e baixa liquidez. São indicados, portanto, a investidores que não têm urgência em resgatar seus rendimentos.
O prazo de vencimento desses títulos pode variar entre 2 a 10 anos, podendo chegar até 15 anos em casos mais raros. Além disso, os resgates não podem ser solicitados antecipadamente.
Logo, ao adquirir uma CRI, o investidor deve considerar o fato de que só terá acesso a seu dinheiro no prazo estabelecido na emissão.
Caso tenha a urgência de acessar esses recursos antes do vencimento, sempre há a possibilidade de recorrer ao mercado secundário para negociar o título com outro investidor interessado. Ao fazer isso, contudo, o titular deve estar ciente de que dificilmente conseguirá recuperar o retorno esperado no momento da aplicação.
Taxas e Imposto de Renda
Certificados de Recebíveis Imobiliários são isentos de Imposto de Renda (IR) para investidores pessoas físicas. Além disso, não estão sujeitos a cobranças de taxas administrativas.
Isso significa que não há nenhum desconto sobre seus rendimentos. Dito de outra forma, os valores estimados na emissão do papel já correspondem à rentabilidade líquida final.
Só a título de comparação, vale lembrar que a maior parte dos investimentos de renda fixa são tributados segundo a tabela regressiva do IR, com taxas que variam entre 22,5% a 15%, dependendo do tempo em que a aplicação for mantida.
O que são os fundos de CRI?
Fundos de CRI são uma forma de investimento coletivo em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Trata-se de uma alternativa acessível e prática, sobretudo, para investidores iniciantes que têm a oportunidade de participar de uma carteira diversificada de investimento por meio de uma única aplicação, sem a necessidade de adquirir cada título separadamente. Um adendo adicional: esses aportes partem de R$100,00, a depender do fundo.
Para quem não conhece, o funcionamento dos fundos pode ser ilustrado como um condomínio, onde os recursos de diferentes investidores (cotistas) são reunidos em um único montante. Esses valores são aplicados, de maneira conjunta, por um gestor profissional no mercado de capitais.
Ao fim, os riscos, descontos e lucros são divididos de maneira proporcional, segundo os valores aportados por cada participante. Simples, não é mesmo?
A grosso modo, o funcionamento de todos os fundos é praticamente igual. A diferença entre eles está, principalmente, nos tipos de produtos que constituem suas carteiras.
Dito isso, investidores que pretendem se valer da praticidade dos fundos para investir em CRIs, podem fazer isso por meio de modalidades distintas de aplicação coletiva:
- Fundos multimercado: são fundos que alocam os valores aportados pelos cotistas em diferentes modalidades e produtos financeiros de renda fixa e renda variável. Nessa modalidade, o investimento em CRI é feito de maneira pulverizada, uma vez que esses títulos são apenas uma das modalidades de aplicação dentro de um portfólio de investimentos amplo e diverso.
- Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs): como sugere o nome, são fundos com patrimônio aplicado majoritariamente em imóveis ou em títulos lastreados no crédito imobiliário. Esses fundos, por sua vez, são categorizados em dois grupos distintos:
- Fundos de tijolo: são aplicações coletivas em empreendimentos físicos. O montante aportado pelos cotistas é, portanto, investido na compra, construção ou aluguel de imóveis como prédios comerciais, galpões, shoppings, e assim por diante. O propósito final é alugar os imóveis adquiridos, distribuindo os valores mensais obtidos entre os cotistas. O rendimento desses fundos são impactados diretamente pelos riscos comuns do setor: inadimplência, vacância, deterioração dos imóveis, entre outros;
- Fundos de papel: esses fundos investem seu patrimônio, principalmente, em títulos de crédito lastreados no mercado imobiliário como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), cotas de outros fundos imobiliários e, obviamente, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Os lucros provém, assim, dos juros e dividendos desses papéis, ou mesmo de suas vendas.
Quais são as vantagens e os riscos de investir em CRI?
Agora que você já entendeu o que são, como funcionam e quais as principais características dos Certificados de Recebíveis Imobiliários, é momento de dar um passo adiante e analisar se esses ativos realmente atendem suas expectativas.
A melhor forma de fazer isso é pesar suas vantagens e desvantagens, de modo a compreender se os pontos positivos desses investimentos compensam seu esforço. Para te ajudar, separamos abaixo aqueles que consideramos os principais benefícios e riscos das CRIs:
Vantagens de investir em CRI
Entre as principais vantagens de investir em CRI é possível citar:
- Isenção de tributos: a principal vantagem dos CRIs é que seus rendimentos são isentos de IR e taxas administrativas. Ou seja, o valor a ser resgatado na data de maturidade do título é livre de qualquer forma de desconto.
- Rentabilidade: apenas o fato de não contar com descontos já faz o rendimento das CRIs ser superior a muitos outros produtos de renda fixa que são descontados de 22,5% a 15%. Além disso, os diferentes tipos de taxa de rentabilidade permitem que o investidor estabeleça estratégias capazes de potencializar seus lucros, independentemente das condições de mercado. Títulos prefixados, por exemplo, são uma boa opção após uma elevação na taxa de juros ou quando há a perspectiva de queda nos juros. Papéis pós-fixados, por sua vez, valorizam quando há uma perspectiva de alta na Selic. Já os ativos atrelados à inflação protegem o valor de compra.
- Segurança: CRIs oferecem risco baixo à médio, sendo indicados para investidores conservadores e moderados. De modo geral, é possível dizer que são menos seguros que outros produtos de renda fixa como os títulos do Tesouro Direto ou LCIs e LCAs. Contudo, ainda são investimentos previsíveis. Suas regras de rendimento são conhecidas desde o princípio, o que permite que o investidor tenha mais assertividade em seus planejamentos financeiros. Além disso, normalmente a emissão dos CRIs é atrelada a algum tipo de garantia física oferecida pela construtora ou incorporadora.
- Renda periódica: existem opções de CRIs que remuneram o investidor com pagamentos periódicos mensais, semestrais ou anuais, além da devolução do valor aplicado corrigido no vencimento.
Riscos e desvantagens de investir em CRI
Por mais que as vantagens apresentadas pela CRI possam ser realmente atrativas, é preciso também considerar o outro lado da moeda: seus riscos, limitações e desvantagens. Entre os principais deles estão:
- Risco de liquidez: a liquidez desses papéis é considerada baixa. Isso significa que o resgate não pode ser realizado a qualquer momento. Bem pelo contrário, o mais provável é que o dinheiro aplicado não possa ser movimentado antes da data de vencimento. Como já dissemos, isso pode levar de 2 a 15 anos. A pergunta a se fazer, é clara: você pode esperar tanto tempo sem tocar nesses rendimentos? Caso não esteja certo quanto a sua resposta, esse é um fator que merece ser ponderado.
- Risco de mercado: você já ouviu falar que rendimentos de renda fixa não são tão fixos quanto sugere o nome? Não? Então, nos deixe esclarecer isso. Lembra que falamos que os retornos de títulos com rentabilidade híbrida ou pós-fixada só podem ser descobertos no momento do vencimento? Pois então, isso significa que seus rendimentos estão sujeitos às flutuações do mercado.
- Risco de crédito: se os CRIs são originados em antecipações de parcelas que as construtoras e incorporadoras têm para receber, o que acontece se esses valores não entrarem no caixa como planejado? Como em um efeito dominó, a empresa pode ter problemas em cumprir com suas obrigações junto a securitizadora e isso impactará, por fim, os investidores que possuem esses papéis na carteira. Vale lembrar ainda, que o risco é ainda maior, considerado o fato de que esses títulos não possuem cobertura do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), o qual assegura outros tipos de produtos financeiros.
- Aplicação mínima: os valores mínimos de investimento também podem ser um impeditivo para investidores com pouco capital ou para aqueles que estão comparando CRIs com outros ativos de renda fixa. Dificilmente você encontrará um Certificado de Recebível Imobiliário por menos de R$1.000. Esse valor pode parecer ainda menos atrativo, se considerarmos o fato de que é possível encontrar títulos de renda fixa, como o Tesouro Selic, por exemplo, por valores partindo de R$30,00. Diferença considerável, não é mesmo?
Como investir em CRI?
Uma vez devorada a teoria, que tal colocar seus conhecimentos em prática para começar a fazer dinheiro com CRIs? Se essa é sua intenção, não pule este tópico.
Para te ajudar, preparamos um pequeno e prático manual que inclui tudo o que você precisa fazer para começar a investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários, ainda hoje. Interessado? Então olha só:
1. Abra sua conta em uma corretora
Para ter acesso às CRIs, é preciso abrir sua conta em uma corretora de valores, que são instituições financeiras autorizadas a intermediar as operações no mercado de capitais.
2. Defina seu perfil e planos de investimento
Certificados de recebíveis certamente estão entre as opções mais atrativas da renda fixa, contudo, seus riscos não podem ser ignorados. Para saber se esses investimentos realmente são adequados para você é preciso solicitar um teste de suitability junto a sua corretora ou com um profissional do mercado.
De maneira objetiva, esse teste demonstrará qual o seu grau de tolerância à risco. Com base nisso, será mais fácil saber até que ponto você está disposto a abrir mão da segurança de seu patrimônio em troca de rendimentos potencialmente maiores. Quanto mais arriscado o seu perfil, maiores as chances de obter lucros altos. Da mesma forma, vale o velho ditado: quanto maior a altura, maior a queda.
3. Avalie as opções de CRI disponíveis
Se você já abriu a sua conta e já sabe que as CRIs se adequam ao seu perfil de investidor, é momento de começar a avaliar as opções disponíveis. Para isso basta acessar a plataforma oferecida pela corretora – o homebroker – para ter acesso a todos os papéis distribuídos pela instituição. No momento de comparar esses títulos, não esqueça de considerar todos os pontos relevantes aprendidos ao longo deste artigo, tais como:
- A taxa de rentabilidade atrelada ao papel;
- O prazo;
- A solidez financeira da construtora ou da incorporadora;
- O valor mínimo por aplicação.
4. Efetue suas aplicações
Se após analisar com cuidado todos os pormenores explicitados acima, você está certo de que encontrou um CRI que se encaixa em seus planejamentos financeiros, basta seguir as orientações da corretora e finalizar sua aplicação.
Fácil, fácil, não é?
Qual é o melhor investimento: CRI ou LCI?
CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) são ambos produtos de renda fixa, com isenção de IR, e com lastro no crédito imobiliário. Logo, não é incomum que investidores confundam esses dois produtos ou, no mínimo, se perguntem qual deles é o melhor investimento. Esse é seu caso? Então saiba que a resposta é: depende.
Podemos até pedir desculpa por cortar o clímax ou por soar evasivos, mas a verdade é mesmo essa: escolher entre um ou outro papel é uma decisão que cabe exclusivamente ao investidor, considerado seu perfil e planejamento. O melhor produto para uma pessoa, pode não ser a melhor opção para outra.
Assim, para saber qual deles melhor se encaixa ao seu caso é preciso analisar as especificidades desses títulos. Quanto a isso podemos te ajudar. O resto fica por sua conta. Combinado?
Se sim, se liga só nas diferenças entre CRIs e LCIs:
- Emissão: a primeira diferença entre esses ativos está na instituição emissora: LCIs são emitidos por bancos, enquanto CRIs são emitidos por securitizadoras.
- Segurança: diferentemente dos recebíveis, as letras de crédito contam com cobertura de até R$250 mil do FGC. Como vimos, os CRIs podem ter a garantia de bens físicos, o que nem sempre acontece.
- Acesso: as letras são mais acessíveis, simplesmente, pelo fato de existirem em maior número. Esses papéis são distribuídos por praticamente todas as instituições financeiras, ao passo que para investir em CRIs é necessário acessar o mercado secundário ou aguardar novas emissões no mercado primário.
- Prazos: os prazos das LCIs variam muito de papel a papel, mas são, em média, bem inferiores aos vencimentos de CRIs. Para ter ideia, existem letras com resgates após três meses. Isso, contudo, pode ser visto sob dois ângulos distintos. Resgatar um título antes pode ser uma vantagem para quem tem urgência. Por outro lado, quanto mais tempo um título for mantido, maiores serão os rendimentos.
- Rentabilidade: uma vez que os prazos das CRIs são maiores, seus rendimentos também tendem a ser mais atrativos. Além disso, vale citar que existem opções de recebíveis com pagamentos periódicos, enquanto as LCIs pagam tudo no vencimento.
Continue estudando sobre renda fixa com a Finclass
Se você chegou aqui certamente já está mais preparado para começar a investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários ou, talvez, ciente de que esse não é exatamente o produto certo para aportar o seu dinheiro neste momento.
Independentemente da situação, a verdade é que o único jeito de encontrar as melhores oportunidades e compor uma carteira equilibrada é conhecendo a fundo cada um dos produtos financeiros disponíveis no mercado.
Se você está em busca de opções mais seguras que os CRIs ou produtos de igual risco, te convidamos a conhecer nossa finclass especial sobre Renda Fixa. Quer saber como? Então, não perca tempo e dê logo o play!
