Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos: riscos e vantagens

Sabia que os Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos foram os únicos FIIs de Tijolo que se mantiveram estáveis durante a pandemia de Covid-19? 

Essa categoria se trata de investimentos na compra de galpões de armazenagem e, para a sua sorte, essa não é a única razão pela qual a aplicação pode cair muito bem no seu portfólio.

Eficiência e preços competitivos são alguns dos motivos pelos quais esses espaços são amplamente utilizados por empresas varejistas — e que culminam em bons resultados para os cotistas dos Fundos atrelados a eles.

Sente que acabou de se deparar com uma excelente opção de investimento? Então, siga conosco para entender: 

• O que são Fundos de Investimentos de Galpões Logísticos;
• Como funciona esse tipo de FII;
• Quais as vantagens e os riscos de investir em FIIs de Galpões Logísticos;
• Quais os Fundos de Galpões Logísticos disponíveis na bolsa;
• Como escolher os melhores para investir;
• Como fazer o investimento nesses FIIs.

Topa sair daqui hoje entendendo tudo sobre o assunto e, de quebra, com mais ferramentas em mãos para tomar apenas boas decisões na hora de aplicar em Fundos de Investimentos? 

Então, siga até o final para dominar os FIIs de Galpões Logísticos e ainda receber algumas dicas sobre onde continuar a sua jornada de aprendizado.

Vamos lá?

O que são Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos?

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de Galpões Logísticos são uma modalidade de investimento coletiva, voltada para a aquisição e administração de espaços logísticos. Armazenagem, distribuição e transporte são algumas das finalidades dos imóveis.

Para os investidores (cotistas), esses FIIs representam uma oportunidade de se valer das vantagens do mercado imobiliário, sem precisar adquirir diretamente um imóvel. Além disso, é uma boa estratégia para diversificar o portfólio e ter uma fonte de renda passiva por meio da distribuição periódica de proventos.

Antes de partirmos para o próximo assunto, é importante lembrar que esses FIIs são de renda variável, ou seja, não apresentam resultados futuros fixos e garantidos.

Como funcionam os Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos?

Os FIIs de Galpões Logísticos se enquadram na categoria de Fundos de Tijolo. Ou seja, seus ganhos são atrelados à aquisição/administração e aos aluguéis de espaços físicos. Além disso, os cotistas também obtêm lucros com esse tipo de aplicação por meio da valorização dos imóveis com o passar do tempo.

No que diz respeito aos galpões em si, eles geralmente estão localizados em pontos estratégicos do país. Afinal, sua principal função é facilitar a movimentação de mercadorias para atender com eficiência às demandas de empresas dos setores de comércio e logística, como os gigantes Mercado Livre e Magazine Luiza.

Passando agora para a dinâmica do Fundo, a empresa administradora emite cotas, que podem ser adquiridas pelos investidores. À gestão, portanto, cabe a tarefa de encontrar inquilinos para os galpões, negociar contratos e administrar os ativos. É por meio de decisões estratégicas, aliás, que um Fundo de Galpões se torna sólido, sustentável e rentável.

Como você já sabe, é da distribuição de proventos, e da valorização dos espaços e dos ativos que vem o lucro dos cotistas. 

Quais as vantagens de investir em FIIs de Galpões Logísticos?

Rendimentos regulares, exposição ao mercado imobiliário e liquidez são algumas das vantagens aproveitadas por quem conta com FIIs de Galpões Logísticos no portfólio. Outros benefícios são a gestão profissional por trás da estratégia adotada e o potencial de valorização desses espaços no setor de varejo.

Por aqui, queremos que você entenda a dinâmica por trás de cada um desses pontos positivos. Por isso, os explicamos separadamente. Olha só:

Renda passiva

Para começar, os Fundos de Galpões Logísticos distribuem rendimentos aos seus cotistas. O valor é proporcional à quantia de cotas adquirida e a periodicidade varia de acordo com a administradora em questão.

Esse lucro vem principalmente do aluguel desses espaços. Então, caso o galpão esteja localizado em um endereço estratégico e conte com um inquilino de grande porte, por exemplo, as chances do Fundo ter uma distribuição de proventos mais atrativa é maior. 

Antes de passarmos para a próxima vantagem, vale refrescar a memória quanto ao termo renda passiva. Ele se trata da capacidade de obter um ganho extra, porém sem a necessidade de esforço ou trabalho direto. É para isso que muitos investem, certo?

Exposição ao mercado imobiliário

Há quem se beneficie da valorização deste setor a partir da aquisição e repasse de imóveis. A ideia não é ruim, porém é bastante burocrática. Afinal, é necessário passar por todo o processo de compra de um espaço, reforma, registros e esforços para encontrar os inquilinos ideais.

Nesse sentido, os FIIs de Galpões Logísticos — e Fundos Imobiliários em geral — vêm como um facilitador aos investidores. Com eles, basta apenas adquirir cotas de um Fundo de Investimento para aproveitar a alta desse mercado.

Liquidez

A liquidez se trata da facilidade com a qual o investidor transforma um ativo em dinheiro. Em termos mais simples, é a capacidade de vender uma cota no mercado secundário sem encontrar dificuldades pelo caminho.

Aqui, cabe comparar os FIIs com o mercado imobiliário tradicional. Imagine só: se você possuísse um imóvel físico, vendê-lo não seria uma tarefa simples. No entanto, ao ser cotista de um Fundo, basta somente negociar os ativos na corretora de valores.

Especialmente no que diz respeito aos Fundos de Galpões Logísticos mais populares, passar as suas cotas adiante não seria um problema, já que certamente encontraria investidores dispostos a comprá-las.

Gestão profissional

Ao aplicar em um FII, você estará confiando o seu patrimônio nas mãos de profissionais experientes no mercado financeiro. Logo, se a gestão for de qualidade, as chances de aproveitar os bons frutos de uma estratégia inteligente são maiores — assim como a possibilidade de aproveitar oportunidades únicas de investimento.

Na prática, o gestor do Fundo será responsável por:

• Avaliar o desempenho do setor varejista;
• Analisar a localização da(s) propriedade(s);
• Avaliar o potencial de crescimento;
• Verificar a qualidade dos locatários e sua capacidade de atrair clientes;
• Avaliar os riscos do empreendimento;
• Gerenciar a composição geral da carteira, incluindo a possibilidade de vender ou adquirir novos negócios.

Potencial de valorização

Por fim, vale retomar as estatísticas que te mostramos no início deste artigo: os Fundos de Galpões Logísticos foram os únicos FIIs de Tijolo que se mantiveram estáveis durante a pandemia de Covid-19.

Embora este seja um fato passado, o seu peso pode ser sentido até hoje. Isto é, essa estabilidade foi justificada principalmente pelo crescimento massivo do comércio eletrônico — em casa, a população fez aumentar vertiginosamente a quantidade de compras online.

Anos depois, o hábito permaneceu e o e-commerce continua aquecido. Consequentemente, os galpões logísticos seguem sob os holofotes, já que são indispensáveis para que empresas deste segmento viabilizem as suas atividades com a rapidez e a eficiência que se espera dos serviços digitais.

Neste assunto, vale lembrar que o lucro de um cotista não vem necessariamente só do aluguel dos galpões. Com potencial de valorização, também é possível registrar ganhos ao vender as cotas por um preço maior do que aquele pago anteriormente.

Quais os riscos de investir em FIIs de Galpões Logísticos?

FIIs de Galpões Logísticos são investimentos de renda variável. Na prática, isso significa que não apresentam ganhos fixos e exatos, e são mais vulneráveis às oscilações do mercado econômico. Além disso, a vacância é outro risco que merece atenção.

Embora sigam sendo opções promissoras de aplicação para o seu portfólio, um bom investidor jamais faz um aporte sem ponderar bem a decisão. 

Por isso, trouxemos alguns dos maiores riscos potenciais para que você os considere na hora de selecionar o melhor FII para a sua carteira:

Riscos do mercado imobiliário

É verdade que o setor de logística está em ascensão. Ao mesmo tempo, segue sendo um fato de que o mercado imobiliário está sujeito a oscilações micro e macro econômicas, alterações no preço dos imóveis e mudanças no comportamento dos consumidores e empresas. 

Ao investir em FIIs de Galpões Logísticos, vale a atenção constante nas notícias, a fim de compreender todos os movimentos que podem afetar as suas cotas. E lembre-se: jamais compre ou venda os seus ativos por impulso, sem uma boa análise do cenário antes.

Vacância

A vacância ocorre quando um galpão logístico permanece sem uso. Sem o recebimento dos aluguéis, os cotistas do FII têm os seus lucros afetados. Por isso, antes de escolher um Fundo, verifique o contrato dos espaços para checar:

• A localização dos imóveis;
• A qualidade das instalações;
• O histórico de uso;
• Os índices de vacância anteriores.

Dessa maneira, fica mais fácil avaliar se um galpão corre o risco de permanecer vazio por longos períodos de tempo, ou se tende a ser amplamente buscado.

Em geral, contratos de locação desse tipo são firmados com prazos mais longos — podem se estender por anos a fio. Mesmo assim, vale a checagem prévia para não correr o risco de ver os seus rendimentos caírem por falta de inquilino.

Taxas e custos

Fundos de Investimento contam sempre com algumas taxas extras, de gestão e de performance. A porcentagem de cada uma varia de acordo com a administradora em questão e você deve sempre tê-las em mente na hora de investir.

A taxa de gestão é como uma recompensa aos profissionais por todo o trabalho de administração dos ativos e dos contratos, bem como da estratégia adotada para manter o Fundo rendendo.

A ideia aqui não é sugerir que você escolha somente as mais baixas. Afinal, quando o desempenho do FII compensa e quando os ativos atrelados a ele são complexos, é natural e justo que o valor seja mais alto. Cada caso é um caso e você não pode economizar tempo na hora de entendê-los.

Por fim, a taxa de performance é praticada entre os Fundos cuja gestão é ativa. Ou seja, aqueles cujo desempenho deve superar um benchmark (um índice econômico).

Embora ambas as taxas não configurem exatamente um risco, elas podem diminuir os seus ganhos. Para saber se esse desconto vale a pena, analise muito bem a administradora do FII escolhido.

Variação na rentabilidade

Eis aqui um risco típico de qualquer investimento de renda variável. Acontece o seguinte: com o passar dos anos, pode ser que as taxas de juros, a demanda pelos espaços logísticos e as condições econômicas alterem o preço das suas cotas — e isso pode ser para baixo ou para cima.

O investidor que topa esse tipo de aplicação deve estar ciente dessa imprevisibilidade. Para mitigar esse risco o máximo possível, aconselhamos que você:

• Acompanhe periodicamente o desempenho das cotas;
• Fique atento às notícias para se manter a par dos movimentos econômicos;
• Não deixe de ler os relatórios e informes divulgados pela administradora do FII.

Embora nenhum desses hábitos elimine totalmente o fator imprevisibilidade da equação, eles servem para que você esteja preparado para eventualmente rebalancear a carteira e vender as suas cotas, caso seja necessário.

Como escolher Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos?

Acredita que os Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos são para você? Então, na hora de escolher, foque em atributos como localização, qualidade da gestão e histórico de rendimentos.

Estes, porém, não são os únicos critérios que devem ser analisados — por isso, fizemos um checklist para te ajudar.

Localização

Lembra que citamos a vacância como um dos riscos específicos deste tipo de FII? Para evitá-lo, é importante que a localização dos galpões seja estratégica. 

Para uma empresa que necessita desses espaços para viabilizar as suas atividades, a proximidade com centros urbanos, rodovias e portos é mais vantajosa. Então, você tem aqui algumas características que podem ser priorizadas ao analisar diferentes contratos de Fundos.

Qualidade da gestão

Apenas uma gestão sólida é capaz de tomar boas decisões sobre um Fundo. Não se esqueça de que estes são os profissionais que vão administrar os contratos de locação e os imóveis a serem adquiridos — fatores que influenciam diretamente nos rendimentos dos cotistas. 

Durante a seleção, pesquise o histórico da administradora e avalie também a sua atuação com outros Fundos de Investimento, a fim de ter uma visão mais clara e completa do trabalho executado.

Histórico de rendimentos

Se um Fundo de Galpões tem distribuído bons proventos ao longo do tempo, este é um sinal positivo. 

Ao analisar esse aspecto, cuidado: mais do que simplesmente verificar se o Dividend Yield atual é vantajoso, verifique se a situação foi a mesma nos anos passados e se essa distribuição é consistente.

Como os Fundos Imobiliários são um investimento de renda variável, é preciso reforçar que rendimentos passados não garantem lucros futuros. No entanto, servem para fins de especulação. Dito de modo mais simples, indicam se o trabalho da gestão tem sido vantajoso no período de operação do Fundo, ou se a inconsistência de resultados configura mais um risco a se pesar na balança.

Diversificação

Aqui, temos um conceito básico do mercado financeiro. Ao diversificar os seus investimentos, você consegue equilibrar os riscos inerentes a cada ativo do portfólio.

Por mais que um Fundo de Investimento já represente uma boa estratégia de diversificação por si só, é importante que os ativos desse Fundo sejam um mix também.

Trazendo a ideia para o contexto dos galpões logísticos, é recomendado que você cheque quais os setores econômicos de cada inquilino, a localização dos espaços e as funções de cada instalação. Quanto mais diversos forem, menos suscetível às oscilações do mercado o FII será.

Por exemplo: uma empresa que aluga um galpão unicamente para armazenar o seu maquinário tem operações distintas daquela que precisa do espaço para realizar grandes volumes de entrega aos clientes. 

A depender do evento macro e microeconômico que aconteça no país, ambas não necessariamente vão ser afetadas da mesma forma — o que mantém os rendimentos dos cotistas mais estáveis. 

Qualidade dos ativos

Por fim, chegamos à necessidade de analisar não somente a composição do Fundo como um todo, mas dos imóveis em si também.

Aqui, atente-se a estes aspectos:

• Idade dos galpões;
• Qualidade do espaço;
• Instalações disponíveis;
• Modernidade do local.

Naturalmente, galpões mais novos e bem mantidos vão requerer menos manutenções ao longo do tempo. Essa economia de custos, por sua vez, vai refletir também nos seus rendimentos.

Como investir em Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos?

Acredita que os Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos podem ser uma boa fonte de renda passiva para o seu portfólio? Então, é hora de aprender na prática como fazer esse investimento. 

1 – Escolha uma corretora de valores

Antes de tudo, precisamos reforçar que esta corretora deve ser confiável. Na dúvida, você pode checar a lista de corretoras autorizadas a operar da B3. Aqui, o cuidado ao escolher nunca é demais. Afinal, essa plataforma será a responsável por armazenar o seu saldo e emitir suas ordens de compra e venda de ativos.

Para além da confiabilidade, outros aspectos importantes na decisão são:

• Facilidade de uso da plataforma;
• Taxa de corretagem;
• Reputação da empresa;
• Gama de investimentos disponíveis.

Aliás, é neste ambiente que você vai encontrar informações relevantes sobre os seus investimentos — desde os dados fundamentais para a sua seleção, como relatórios de desempenho.

2 – Descubra o seu perfil de investidor

Por lei, as corretoras são obrigadas a submeter os investidores a um teste de suitability. Isso significa que, ao criar sua conta, você terá que responder a um questionário, cujo objetivo é identificar o seu perfil de investidor.

Os resultados possíveis são:

• Conservador: prioriza a segurança e prefere investimentos de baixo risco, mesmo que isso signifique retornos potencialmente menores;
• Moderado: busca um equilíbrio entre segurança e rentabilidade, aceitando assumir um pouco mais de risco em busca de retornos maiores;
• Arrojado: está disposto a correr mais riscos em troca de possíveis retornos mais elevados, geralmente investindo em ativos de maior volatilidade.
• Agressivo: busca lucros rápidos até mesmo por meio de operações de curto prazo, muitas vezes assumindo riscos elevados e com foco em análises técnicas ou de mercado.

Essa etapa serve para que a plataforma te guie por recomendações de ativo que são adequadas ao seu perfil, bem como para emitir alertas sempre que você tentar fazer uma operação que não se enquadre no seu momento atual.

3 – Transfira saldo para a conta da corretora

Essa etapa é extremamente simples e leva apenas alguns minutos. Basta, afinal, que você transfira uma quantia de dinheiro da sua conta bancária para a conta da corretora. 

O processo pode ser feito via PIX e o dinheiro vai parar em uma carteira digital na plataforma, disponível para quaisquer investimentos que você deseja realizar.

4 – Escolha os Fundos de Galpões nos quais deseja investir

A hora da seleção dos Fundos de Galpões desejados requer mais cautela. Isto é, você será apresentado a uma gama enorme de possibilidades e precisará avaliar qual (ou quais) faz mais sentido com a sua estratégia.

Na dúvida, siga as dicas que ensinamos a você nesse artigo. Caso precise recapitular alguns pontos, resumimos o principal nesse checklist de características que devem ser analisadas:

• Localização dos imóveis;
• Diversificação de ativos;
• Reputação da administradora;
• Histórico de rentabilidade;
• Qualidade dos espaços;
• Taxas de gestão e performance;
• Tipo de gestão;
• Liquidez;
• Gama de inquilinos.

5 – Execute a ordem de compra

Quando a decisão estiver tomada, só resta emitir a ordem de compra da sua cota. Nesse momento, caso a intenção seja adquirir mais de uma, fique tranquilo: isso é possível e pode ser feito na mesma operação.

O valor das cotas será descontado, então, do seu saldo na plataforma da corretora.

6 – Acompanhe o desempenho do seu investimento

Por fim, uma etapa que deverá ser contínua. Defina uma periodicidade para acompanhar o desempenho dos seus investimentos e fique de olho nos noticiários — os eventos macro e microeconômicos também podem afetar na rentabilidade recebida.

Ainda na plataforma, é possível acessar os relatórios e os informes da administradora do FII. Por isso, recomendamos que sempre reserve um tempo para checar esses documentos e estar sempre a par do que acontece com as cotas que adquiriu.

Aprenda a investir em Fundos Imobiliários com a Finclass

Com um cenário que se manteve estável mesmo durante uma crise de proporções massivas como a pandemia de Covid-19, temos certeza que, se chegou até aqui, é porque está confiante frente a possibilidade de investir em Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos. Acertamos?

Então, para além dessa categoria específica, o nosso conselho final é que domine os Fundos de Investimento para obter o máximo lucro desses ativos — e que faça isso com quem entende do assunto. 

Para começar, temos algumas sugestões:

• Finclass de Fundos Imobiliários de Tijolo: ministrada pelo economista e especialista em Fundos de Investimento Imobiliário da Spiti, Ricardo Figueiredo;

• Finclass de Fundos de Investimento Imobiliário: ministrada por Carlos Martins e Flávio Cagno, sócios da Kinea Investimentos, gestora por trás dos três maiores Fundos de Investimento Imobiliário do Brasil.

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