Como investir em imóveis de uma forma simples e eficiente

O sonho de praticamente todo brasileiro é de ter um imóvel.

Isso porque sempre foi muito enraizado na nossa cultura. Quem nunca ouviu dos pais ou dos avós que você precisa trabalhar para financiar um imóvel?

E eles não estão totalmente errados. Afinal, investir em imóveis se provou muito rentável ao longo do tempo. Esses ativos podem ser considerados como reserva de valor, ou seja, aquilo que protege seu dinheiro ao longo do tempo de um dos piores inimigos dos investidores: a inflação.

Pelo fato de ser uma propriedade física e escassa (não existe uma quantidade infinita de terrenos), os imóveis acabam sendo quase sempre um bom investimento para aqueles que sabem comprar um empreendimento.

Estudos da Abrainc demonstram um rendimento anual médio de 15,3% ao ano (considerando o ganho da valorização do imóvel e da receita do aluguel) entre 2010 e 2019. Isso é mais de 50% do CDI médio ao longo do mesmo período.

Portanto, é muito importante você saber como investir em imóveis de uma forma simples e eficiente, caso queira ganhar mais dinheiro do que a média dos investidores (e proteger seu dinheiro da inflação). E é isso que vamos te mostrar neste artigo de hoje.

Neste artigo, você aprenderá:

• Se é possível investir em imóveis com pouco dinheiro?
• Investir em imóveis para alugar vale a pena?
• Quais os melhores imóveis para investir?
• Dicas para começar a investir em imóveis
• Quais opções de investimentos no mercado financeiro?

Vamos lá!

É possível investir em imóveis com pouco dinheiro?

Com certeza!

Muitas pessoas acham que não tem como investir em imóveis com valores baixos, e só podem fazer isso através da compra direta destes empreendimentos. Ou seja, precisariam desembolsar centenas de milhares de reais.

Mas fique tranquilo, pois elas estão enganadas.

Afinal, hoje em dia existem vários tipos de investimentos que te permitem investir em imóveis com valores muito acessíveis – tanto em renda fixa, quanto em renda variável (vamos abordar com mais detalhes ao decorrer do artigo).

Nos títulos de renda fixa, podemos destacar as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários). A diferença entre os dois é que o primeiro é emitido por bancos e possui a garantia do FGC (a mesma garantia da Poupança e dos CDBs); o segundo é emitido por securitizadoras e não possui essa garantia.

Já nos títulos de renda variável, precisamos dar um destaque às empresas construtoras de imóveis e aos fundos imobiliários, uma espécie de fundo de investimento que investe somente em imóveis.

Basicamente, ao comprar uma cota de um FII (uma cota pode variar de R$ 50 até R$ 200, na média), você se torna dono de uma parte do imóvel(is) com mais de uma pessoa. Estamos falando de shoppings, galpões de logísticas e até mesmo escritórios no centro de São Paulo na Faria Lima.

Portanto, se alguém te disser que investir em imóveis é somente para ricos, mostre este artigo para ele.

Investir em imóveis para alugar vale a pena?

Depende muito da sua realidade. Mas no geral, não compensa.

E vamos te dar 2 motivos principais que mostram que é muito mais vantajoso você “alugar” indiretamente um imóvel através de FIIs, por exemplo.

O primeiro motivo é que os dividendos (lucros distribuídos aos cotistas) são isentos de Imposto de Renda, garantidos pela Lei n° 8.668. Mas para isso, o fundo precisa atender dois critérios:

– O investidor não pode ter mais do que 10% das cotas do fundo; e

– o fundo precisa ter, no mínimo, 50 cotistas.

Ou seja, é o caso da grande maioria dos investidores.

Já o aluguel não é isento, caso o valor recebido seja acima de R$ 1.903,28 mensalmente (a tributação pode variar de 7,5% a 27,5%).

Por último, é importante ressaltar que a liquidez de se comprar um terreno/imóvel inteiro e muito baixa, pois caso você decida vender, precisará procurar um comprador; e pode não haver demanda.

Agora, para as cotas do FIIs a situação é diferente. O mercado possui muito mais liquidez graças a Bolsa de Valores, pois é lá onde as cotas são negociadas. Isso significa que quase sempre haverá demanda e oferta por alguma ativo na B3. 

Cálculo de rentabilidade de aluguel

Mas se você percebeu que fez muito mais sentido alugar um imóvel, saiba que existe um cálculo que pode te ajudar a indicar se o empreendimento é um bom negócio.

Para calcular a rentabilidade do imóvel, basta dividir o valor do aluguel mensal pelo valor de compra.

Vamos fazer um exemplo: Suponhamos que você comprou um imóvel por R$ 200 mil, e seu ganho líquido no aluguel (descontando IPTU e outras taxas) é de R$ 1200.

1200/200.000 = 0,006 (ou 6%)

Isso significa que foi um bom investimento.

Quais os melhores imóveis para investir?

No geral, comprar imóveis na planta é uma boa opção para aqueles que querem comprar imóveis baratos. Isso porque você pode conseguir comprar um imóvel por preços que estão até 30% abaixo do que o imóvel deveria ser. Porém, essa valorização também vai depender da valorização do local em geral.

Porém, se você for um investidor imobiliário mais experiente e tem um conhecimento para identificar boas oportunidades, pode conseguir comprar imóveis usados e reformá-los, a fim de vendê-los no futuro.

E claro, fique atento não apenas ao imóvel em si, mas também à sua localização.

Afinal, a valorização do terreno vai depender muito se o bairro é um local apropriado para se viver, se possui baixa criminalidade, se está em condições boas, e da localização em si.

Dicas para começar a investir em imóveis

Selecionamos algumas dicas que podem te ajudar a ganhar dinheiro ao investir em imóveis. Confira abaixo:

Busque imóveis na planta

Como comentamos acima, imóveis na planta costumam ser mais baratos do que um imóvel pronto.

Isso acontece porque as construtoras têm duas opções de financiamento para começar as suas obras: ou eles pedem um empréstimo para um banco, que acarretará na cobrança de juros; ou eles vendem antecipadamente o imóvel para não precisarem pagar essa taxa.

Portanto, fique atento nos sites das construtoras ou até mesmo nas ruas, pois você pode encontrar boas oportunidades de imóveis ainda na planta.

Invista em terrenos em construção

Terrenos costumam valorizar de maneira rápida, se comprados no local certo. Isso acontece muito em capitais, pois as grandes cidades crescem bastante de forma horizontal, criando assim áreas metropolitanas.

Por isso, alguns terrenos que hoje são considerados longe das capitais e grandes centros podem virar bons negócios no futuro.

Além disso, existe uma nova onda de condomínios de luxo entrando no Brasil. Basicamente, são condomínios em regiões nobres ou até mesmo em cidades mais do interior, e que possuem moradores de alta renda.

Uma outra coisa para se olhar nesses condomínios de luxo é em quem são os moradores; morar perto de pessoas famosas costuma fazer com que os terrenos no mesmo condomínio se valorizem.

Faça reformas nos imóveis que comprar

Essa é uma estratégia para pessoas que têm mais conhecimento no mercado, mas vale a pena comentar dela.

Muitos investidores costumam encontrar imóveis antigos por preços baratos, mas bem localizados. Nisso, eles os compram por preços bem abaixo do mercado, reformam e conseguem vender por praticamente o triplo do preço ou até mais.

Mas é bom ressaltar novamente que isso exige muito conhecimento, e é mais indicado para pessoas experientes. 

Estude sobre o mercado que está atuando

Aqui é uma dica que funciona para qualquer mercado, não apenas imóveis.

Afinal, tolo é aquele que acha que sabe de tudo, e o sábio é aquele que não sabe de nada. Os melhores investidores assumem que não conhecem tudo sobre o mercado financeiro. E na hora de investir em imóveis, é a mesma coisa.

Ao investir no mercado imobiliário, você precisa entender que ele está em constante mudança. Um exemplo que podemos dar é o da demografia de um país/local.

No Brasil, por exemplo, era muito comum antigamente familiares terem mais de 5-6 filhos, e para que eles comportassem tantas pessoas, a demanda por casas com mais quartos era maior.

Hoje em dia, a situação mudou. Não apenas por motivos culturais, mas por motivos econômicos. As mulheres começaram a trabalhar, as famílias começaram a se planejar melhor financeiramente, entre outros motivos.

Olhando para este movimento demográfico, fica mais claro que a demanda por apartamentos com menos quartos será maior. Portanto, é um motivo para que os investidores decidam investir em mais apartamentos do que casas.

Esse é apenas um exemplo de coisas que os investidores precisam estudar quando vão investir em imóveis. A mensagem que você deve captar é de que você precisa estudar bastante sobre o mercado, e tudo que pode afetá-lo.

Escolha bem entre imóveis comerciais e residenciais

Por último, tenha em mente que investir em imóveis não se resume ao setor de moradia.

Existem imóveis que servem para comportar escritórios, por exemplo. E mesmo que grande parte das empresas tenha começado a adotar o regime home office, ainda é um setor relevante no mercado imobiliário.

A Nota Técnica “Políticas Públicas, Cidades e Desigualdade”, publicada pelo Centro de Estudos da Metrópole (CEM), mostrou que há mais de 5,5 milhões de imóveis comerciais em São Paulo, em um total de 63 milhões de imóveis, no ano de 2020.

Em resumo: mesmo que haja muito mais imóveis residenciais do que comerciais, não deixe de investir em ambos os tipos. 

E quais opções de investimentos no mercado financeiro?

Agora, para finalizar, vamos mostrar alguns investimentos que você poderá encontrar na B3 e em bancos, que têm preços muito acessíveis para todo mundo:

Fundos Imobiliários (FIIs)

Um fundo imobiliário é formado por um grupo de pessoas que possuem o mesmo interesse em comum: explorar investimentos no mercado imobiliário que eles não poderiam fazer isso sozinho.

Vamos pegar um shopping por exemplo. Vários no Brasil têm um fundo imobiliário por trás dele. Ao investir em um fundo imobiliário de shopping, você comprará uma fração desse empreendimento – que antes não poderia ser comprada pelo valor total por apenas um investidor.

Esse tipo de investimento é organizado por gestores experientes e regulamentados, e que farão toda a gestão do seu patrimônio, além de também distribuir os lucros do aluguel para os cotistas (afinal, imóveis pagam aluguel todo mês, e isso se torna uma fonte de renda).

Letra de Crédito Imobiliário (LCI)

As Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) são títulos emitidos por bancos e algumas outras instituições financeiras que têm como objetivo captar crédito para financiar especificamente o setor imobiliário. 

Basicamente, são títulos de renda fixa disponíveis na maioria dos bancos e de forma acessível. Afinal, você pode investir com um aporte inicial de R$ 100, por exemplo.

Mas uma coisa que você deve ter em mente é que esses títulos não possuem liquidez diária. Isto é, se quiser resgatá-los em um prazo, pode não conseguir. 

Além disso, são títulos isentos de imposto de renda.

Como eles são usados para financiar um setor extremamente estratégico para a economia brasileira, o setor imobiliário, o Governo mantém esses investimentos isentos de IR como forma de incentivo.

Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são títulos emitidos pelas chamadas securitizadoras, que são instituições que compram dívidas de outras companhias para emitir títulos e negociar com outros investidores.

Eles também são isentos de IR como as LCIs. A diferença entre os dois títulos é o emissor e que a maioria dos CRIs exigem um investimento inicial de pelo menos R$ 1 mil.

Outra diferença entre os ativos é que os CRIs costumam apresentar mais riscos de crédito que as LCIs. Em contrapartida, também oferecem geralmente um melhor retorno.     

Ações de construtoras e incorporadoras

Por fim, se você quer ser dono de um empreendimento (assim como os donos de FIIs), uma das opções é comprar ações de construtoras e incorporadoras.

A diferença entre FIIs e ações com LCIs e CRIs é justamente no formato do investimento. A primeira classe (FIIs e ações) são de renda variável. Isso significa que você não sabe quanto vai ganhar. Já nos títulos de renda fixa (LCIs e CRIS), a situação é diferente.

Ficou confuso? Calma.

Basicamente, ao investir em renda variável, você está comprando o negócio e fazendo parte da sociedade com outros investidores. Isso significa que você colocou seu dinheiro em risco.

Agora, ao investir em títulos de renda fixa, você está apenas emprestando seu dinheiro para a outra parte, sendo que ele deverá retornar com juros. É a mesma coisa que uma dívida.

Portanto, caso você decida participar do negócio, comprar ações na bolsa pode ser uma boa alternativa. Aqui estão algumas das empresas listadas hoje na B3:

• AALR3
• AAPL34
• ABCB4
• ABEV3
• AERI3
• AESB3
• AGRO3
• ALPA4

Conclusão

Parabéns por ter lido o artigo! Valeu a leitura?

Com ele, esperamos que tenha aprendido tudo sobre como investir em imóveis de uma forma simples e eficiente.

Agora, o seu próximo passo é saber montar um portfólio completo para você ter os melhores resultados ao investir em imóveis, com um risco menor. Afinal, como você bem sabe agora, um bom investidor sabe mensurar risco e retorno.

Na Finclass, você aprende tudo sobre investimentos e alocação de portfólio para alcançar estes resultados. Tudo isso por um preço acessível e com 7 dias de garantia após a compra!

Sempre que precisar, volte a este artigo para consultar sobre como investir em imóveis.

Até a próxima!