Você sabia que existe um modo de aumentar a rentabilidade de seus investimentos em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) praticamente sem esforço e sem riscos?
Pode até parecer pegadinha ou exagero, mas esse não é o caso. Trata-se de um dinheiro acessível, dando sopa, que você, que investe no longo prazo, pode obter ao alugar suas cotas de fundos.
E não precisa se preocupar: isso é possível sem abrir mão das posições. Interessado em saber mais? Continue conosco para aprender:
- O que é aluguel de Fundo Imobiliário?
- Como funciona o aluguel de Fundo Imobiliário?
- Quem pode utilizar o aluguel de Fundos Imobiliários?
- O que deve ser considerado na hora da escolha de FIIS?
- Quais são os benefícios do aluguel de Fundo Imobiliário?
- Quais são os riscos do aluguel de FIIs?
- Quanto rende 1.000 reais nos Fundos Imobiliários?
- Como escolher o melhor Fundo Imobiliário para alugar?
- Como declarar aluguel de Fundo Imobiliário?
No final, ainda separamos uma excelente dica para você seguir estudando as possibilidades de fazer o dinheiro render se valendo dos Fundos Imobiliários!
Vamos lá?
O que é aluguel de Fundo Imobiliário?
O aluguel de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) pode ser descrito como uma modalidade de investimento que permite aos cotistas alugarem suas participações a outros investidores por um tempo e preço determinados.
Para os cotistas que alugam seus ativos — os chamados “doadores” —, essa é uma forma de gerar retornos extras com seus investimentos. Já aqueles que “locam” essas cotas — os “tomadores” — têm o interesse de utilizá-las em uma operação denominada venda a descoberto.
A venda a descoberto (ou “short”, no original em inglês) é uma estratégia avançada de investimento, onde uma pessoa vende ativos que não lhe pertencem com a intenção de comprá-los mais adiante por um preço mais baixo.
Como funciona o aluguel de Fundo Imobiliário?
Disponível desde novembro de 2020, o aluguel de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) funciona basicamente como um empréstimo de cotas de curto prazo mediado pela bolsa de valores brasileira, a B3. Por meio deste mecanismo, investidores podem “emprestar” ou “tomar emprestado” ativos por períodos definidos de tempo.
Na prática, o “doador”, o dono do ativo, aluga suas cotas por uma taxa de juros prefixada e as recebe de volta ao fim do prazo definido. Com isso, obtêm uma remuneração extra — geralmente, na casa de 1% a 3% ao ano, pelo período emprestado — sem a necessidade de abrir mão de suas posições. Ou seja, sem interromper, por exemplo, o recebimento de dividendos.
Do outro lado do balcão, o “tomador” vende as cotas que tomou emprestadas quando elas ainda estão em alta, com a intenção de comprá-las de volta por um valor mais baixo. Em suma, a ideia é apostar na queda de preço de um determinado FII e se antecipar a ela.
Caso acerte em seu prognóstico, o tomador lucra com a diferença entre a venda e a compra. Caso erre, contudo, corre o risco de sair no prejuízo ao ter que recomprar as cotas por um valor maior e a tempo de devolvê-las ao doador. Obviamente, o lucro — ou o prejuízo — será proporcional ao número de ativos comprados e vendidos.
Importante mencionar que essas operações são intermediadas diretamente pela B3, que assume o papel de contraparte, garantindo o cumprimento do contrato. Além de exigir garantias por parte dos tomadores, a B3 também regula quais FIIs podem oferecer esse tipo de investimento.
Quem pode utilizar o aluguel de Fundos Imobiliários?
De modo geral, o aluguel de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário é uma prática que pode ser recomendada para qualquer cotista, afinal, o risco é praticamente nulo. É realmente um dinheiro “dando sopa”. O único cuidado a ter é quanto aos prazos.
O ideal é que o doador tenha objetivos de médio a longo prazo, já que não poderá solicitar a devolução das cotas antes do determinado em contrato.
Para poder utilizar o aluguel dos fundos, também é preciso que o cotista verifique suas conformidades com as normas que regem esse tipo de operação. As principais são:
- O cotista só pode alugar cotas de fundos que tenham um volume médio de negociação de R$ 1 milhão, ao dia;
- Esse fundo precisa ter no mínimo 500 cotistas;
- O doador não pode possuir mais de 10% das cotas do fundo que pretende alugar.
Por outro lado, o papel de tomador não é indicado para qualquer um. Isso porque, ao contrário de quem empresta, quem toma emprestado assume riscos. E não são nada pequenos.
Logo, essa estratégia só é recomendada para investidores arrojados e com grande capacidade analítica, capazes de ler as movimentações de mercado e antecipar tendências. Como já destacamos, quando tudo termina bem, esse tipo de movimento pode trazer grandes rendimentos. O contrário, porém, também é possível.
Como forma de proteção aos doadores, investidores interessados em operações short precisam demonstrar à B3 que possuem capital suficiente para reaver as cotas acrescidas de juros na data de maturidade do contrato, em caso que tenha prejuízos ou não consiga recomprar os ativos em tempo.
O que deve ser considerado na hora da escolha de FIIs?
Na hora de escolher FIIs, é fundamental considerar a qualidade dos ativos, a diversidade do portfólio, o setor do fundo, a volatilidade, a liquidez, o dividend yield, o índice P/VP, o índice IFIX e a reputação do fundo e do gestor.
A qualidade dos ativos é um dos maiores requisitos: em FIIs de papel, examine a reputação das instituições emissoras e os projetos financiados. Nos de tijolo, por outro lado, analise a condição e localização dos imóveis, bem como os índices de vacância e inadimplência. Diversificar é igualmente importante para reduzir riscos. Evite FIIs de tijolo concentrados em um único imóvel e busque diversidade de ativos e indexadores nos FIIs de papel.
O setor do FII também deve ser considerado, por isso, avalie o cenário atual e projeções futuras para garantir boas perspectivas de rentabilidade. Além disso, tire um tempo para averiguar a volatilidade do fundo e busque selecionar aqueles com menores índices históricos, especialmente em momentos desfavoráveis economicamente.
Não menos importante, o índice P/VP ajuda a identificar se o fundo está sendo negociado acima ou abaixo do seu preço justo.
Comparar a performance do fundo com o índice IFIX é uma forma de verificar se ele está performando acima ou abaixo da média do mercado. Por fim, a reputação e o histórico do fundo e do gestor são determinantes para evitar problemas futuros e garantir a segurança do investimento.
Quais são os benefícios do aluguel de Fundo Imobiliário?
O aluguel de cotas de FIIs pode trazer benefícios tanto para o cotista que aluga suas cotas, quanto para o investidor interessado em tomar esses ativos emprestados.
Para esclarecer melhor, detalhamos separadamente as vantagens dessa modalidade de investimento para o “doador” e para o “tomador”:
Benefícios para quem aluga (doador)
Para o doador, a grande vantagem está na possibilidade de gerar uma renda extra com suas cotas, potencializando a rentabilidade para além dos ganhos gerados pelo fundo.
Por exemplo, ao alugar suas cotas por 3% ao ano, o investidor pode fazer com que os rendimentos de um FII que rende 10% saltem para 13%. Tudo isso sem assumir riscos, já que a contraparte é garantida pela B3.
O melhor é que o doador continua sendo o dono das cotas, mesmo quando estas não estão em sua posse. Dessa forma, ele segue recebendo os dividendos durante o período, ao mesmo tempo em que obtém um aluguel adicional, além de se beneficiar com a valorização dos ativos.
Vale observar que o investidor que mantém sua posição no longo prazo pode potencializar seus ganhos mesmo se as cotas caírem. Já que, quando isso ocorre, o doador tem a oportunidade de aumentar sua posição de forma mais econômica, enquanto continua recebendo dividendos e o aluguel.
Benefícios para quem toma emprestado (tomador)
Já o tomador, por sua vez, tem a possibilidade de alugar as cotas por um 1% a 3% do seu valor total, o que permite que obtenha grandes retornos em caso de que consiga vender essas cotas por um bom preço e recomprá-las por um valor menor.
Em outras palavras, o aluguel de cotas possibilita que o tomador lucre com a expectativa de queda no preço das cotas do FII.
Além disso, o tomador também passa a ter o direito político sobre as cotas do fundo durante o período em que as está alugando. Assim, se for do seu interesse, pode participar e votar nas assembleias que ocorram nesse intervalo de tempo. O peso do seu voto dependerá exclusivamente do número de cotas que estiver alugando no momento.
Benefícios para o mercado
Além das vantagens para o doador e para o tomador, há quem defenda ainda que o aluguel de cotas de FIIs também pode resultar em benefícios para o próprio mercado.
Primeiramente, essa modalidade de investimento pode ajudar na formação de preços das cotas de maneira mais adequada e justa. Ao permitir que investidores tenham a flexibilidade de investir tanto na alta quanto na queda dos ativos, é possível obter uma visão mais precisa das impressões do mercado em relação a um determinado ativo.
Em segundo lugar, ao tornar o mercado de FIIs mais flexível e ampliar as modalidades de investimento, o mercado brasileiro de Fundos Imobiliários se torna mais atrativo para investidores estrangeiros e grandes investidores. O resultado é, em tese, o desenvolvimento e o fortalecimento de todo o setor.
Quais são os riscos do aluguel de FIIs?
Os riscos do aluguel de FIIs são bastante distintos a depender da posição assumida pelo investidor na negociação. Isto é, se é um doador ou um tomador de cotas.
Para o doador os riscos são diminutos, já que a negociação é garantida pela B3. Ou seja, as chances de não ter suas cotas e juros devolvidos é praticamente inexistente.
O único porém do ponto de vista do cotista que está alugando seus ativos é que, durante o período de validez dos contratos, não será possível reaver seus papéis. Portanto, é preciso estar emocionalmente preparado caso veja seus ativos desvalorizarem nesse momento. Da mesma forma, não será possível, em caso de urgência, resgatar esses ativos enquanto estão alugados.
Isso tudo, claro, não influencia muito para quem tem metas de longo prazo, já que as flutuações de curto prazo tendem a ser corrigidas com o tempo.
Já para o tomador, a segurança desse tipo de operação é bem menor. O principal risco nesse caso é o de liquidez. Ou melhor, da falta dela.
Se o fundo tiver baixo volume de negociação ou poucos cotistas, o tomador pode enfrentar problemas para vender ou recomprar suas cotas. Em outras palavras, ele pode ter dificuldade em encontrar compradores ou vendedores interessados, prejudicando sua estratégia.
Além disso, existe sempre a possibilidade de que, por algum motivo, o tomador erre em seus diagnósticos e que as cotas do fundo comecem a subir em vez de cair. Nesse caso, o prejuízo é certo, já que o tomador terá que recomprar os ativos por um preço mais alto para devolvê-los ao dono.
Vale pontuar que, para minimizar ambos os riscos acima, a B3 só permite o aluguel de cotas de FIIs com volume diário superior a R$ 1 milhão e mais de 500 cotistas. Mesmo assim, a estratégia de venda a descoberto (short) continua sendo considerada de alto risco. Lembre-se, portanto, de que apostar na queda de um ativo é sempre uma decisão muito mais arriscada do que investir na valorização do mesmo.
Como escolher o melhor Fundo Imobiliário para alugar?
No total, existem mais de 70 Fundos de Investimento Imobiliário aptos para o aluguel de cotas. Para escolher as melhores opções entre eles, é importante observar uma série de fatores. Outra vez, convém separar esses critérios desde os pontos de vista do doador e do tomador.
A principal variável a ser observada por quem pretende tomar cotas emprestadas é, como você já deve ter adivinhado, a liquidez do fundo correspondente. Isso porque fundos mais líquidos permitem que o investidor possa comprar ou vender seus ativos de forma rápida.
Claro, ao escolher um FII no qual apostar contra, o investidor também precisa ter critérios bem definidos que comprovem que o fundo em questão está supervalorizado. Além disso, pode se orientar ainda pelo cenário macroeconômico para identificar fundos que podem responder negativamente a algum acontecimento específico.
Já para os demais investidores — os futuros “doadores” — os fatores a serem observados são os mesmos que se utilizaria para analisar qualquer FII (claro, com o adicional de verificar se o fundo atende as exigências para aluguel de cotas). Entre os pontos mais relevantes estão:
Qualidade dos ativos
Nos fundos de papel verifique a reputação e histórico das instituições emissoras dos títulos, como também as empresas e os projetos financiados por estes. Nos fundos de tijolo analise a condição e localização dos imóveis, bem como os índices de vacância e de inadimplência.
Diversidade
Evite FIIs de Tijolo que concentrem o patrimônio em um só imóvel ou em um pequeno número de propriedades, já nos FIIs de Papel, observe a variedade dos ativos e a diversidade dos indexadores.
Setor do FII
Estude qual o cenário atual e as projeções para o setor do fundo imobiliário estudado.
Volatilidade
A volatilidade é uma medida estatística que mensura o quanto o preço das cotas de um fundo pode chegar a subir ou baixar. Escolha fundos que historicamente tenham apresentado menores índices de volatilidade, especialmente em momentos economicamente desfavoráveis.
Liquidez
A liquidez, você já sabe, diz respeito à facilidade de comprar e vender suas cotas.
Dividend yield
Esse indicador corresponde à relação entre os dividendos pagos por cota e o preço atual da cota, expressa em porcentagem. Ao verificar esse fator, examine o histórico de distribuição de dividendos e não apenas o resultado recente, que pode estar distorcido por algum fator atípico.
P/VP
O “Preço sobre Valor Patrimonial” compara o preço atual da cota pelo patrimônio líquido do FII, auxiliando o investidor a descobrir se o fundo está sendo negociado acima ou abaixo do seu “preço justo”.
Índice IFIX
O Índice IFIX é uma carteira teórica que mede o desempenho médio dos principais FIIs listados na B3. Comparar um fundo específico com esse indicador permite verificar se a performance do FII está acima ou abaixo da média do mercado;
Reputação do fundo
Verifique a reputação e o histórico do fundo e do gestor. Fique longe de FIIs que tenham apresentado problemas no passado.
Como declarar aluguel de fundo imobiliário?
No caso do doador, o Imposto de Renda (IR) sobre o aluguel de cotas de Fundos Imobiliários é descontado diretamente na fonte. Logo, não é necessário se preocupar com a declaração. O valor creditado em conta já corresponderá ao retorno líquido.
A tributação para esse tipo de operação segue a tabela regressiva de IR para ativos de renda fixa. Como os aluguéis são de curto prazo — não ultrapassam 180 dias —, por lógica, o valor descontado será sempre de 22,5%.
Já para o tomador, a lógica é diferente. Para esse investidor valem as normas de tributação sobre ganho de capital previstas para Fundos de Investimento Imobiliário.
O IR dos FIIs deve ser declarado via DARF e corresponde a uma alíquota fixa de 20% sobre os lucros auferidos com a venda e compra das cotas. Esse valor, obviamente, só é descontado em caso de que haja lucros. A taxa de aluguel, contudo, é paga independentemente do sucesso ou fracasso da operação.
Importante lembrar que além do IR, ambos os tipos de investidores precisam considerar as taxas de corretagem cobradas pela corretora. O tomador paga ainda uma taxa adicional à B3.
Como alugar cotas de um fundo imobiliário?
Colocar suas cotas para alugar não é nada complicado. Tudo que precisa ser feito é autorizar que a corretora coloque seus ativos à disposição do mercado. Simples assim.
Obviamente, isso por si só não significa que as suas cotas serão instantaneamente alugadas. Para isso, é preciso que exista demanda. Caso apareça um interessado, a corretora cuida do resto.
Vale dizer que o aluguel de cotas é realizado via mercado de balcão. Ou seja, esses ativos não ficam disponíveis no home broker. Sempre que um tomador está interessado em tomar cotas emprestadas, ele entra em contato com as corretoras, perguntando se há disponibilidade desses ativos reservados para esse fim.
Quanto rende 1.000 reais nos fundos imobiliários?
Essa é uma pergunta que não tem resposta objetiva. Fundos de Investimento Imobiliário são investimentos de Renda Variável, o que torna impossível determinar qual o seu rendimento e quanto é possível alcançar investindo R$ 1.000,00. O que é possível, porém, é fazer estimativas com base no histórico de mercado.
De modo geral, FIIs costumam render algo entre 0,5% a 1,5% ao mês. Para ter um melhor parâmetro podemos utilizar o desempenho do Índice IFIX, o qual obteve um desempenho recorde de 15,5% em 2023. Logo, em um exercício hipotético, se um investidor aplicou R$ 1.000,00 em um fundo que obteve uma performance correspondente à média do mercado, seu rendimento no ano foi de R$ 155,00, ou R$ 12,92 ao mês.
Se, em cima desse valor, o cotista em questão tivesse conseguido um adicional de 3% com aluguel, o rendimento saltaria para R$ 185,00. Pode até não parecer muito, mas no longo prazo esse acréscimo pode fazer muita diferença.
Apenas para ilustrar, considere o mesmo investimento de R$ 1.000,00 ao longo de 35 anos. Com um rendimento médio de 15,5% ao ano, o valor acumulado seria de aproximadamente R$ 72.433,30. Adicionando mais 3% em aluguel, esse montante aumentaria para cerca de R$ 224.656,00.
É importante dizer que esses números são hipotéticos, já que o desempenho dos fundos pode variar significativamente ao longo do tempo.
Além disso, é necessário considerar os descontos sobre os lucros obtidos com aluguéis. No entanto, esses exemplos fornecem uma ideia de quanto dinheiro o investidor pode estar deixando de ganhar simplesmente por não autorizar o aluguel de suas cotas, ou por desconhecer essa modalidade de aplicação.
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