Todo bom investidor deve saber que a aplicação ideal não é aquela que mais rende, mas a que proporciona maior equilíbrio ao portfólio, e que melhor se adequa às estratégias estabelecidas inicialmente. No entanto, é natural e compreensível que todos aqueles que optam por Fundos Imobiliários (FIIs) levem em consideração um aspecto bem importante como fator decisivo: o pagamento de dividendos.
Afinal, quem investe quer lucrar e, sob essa lógica, esse detalhe acaba sendo um dos maiores atrativos para quem está na fase de pesquisas sobre quais os melhores FIIs para depositar o seu patrimônio.
Se identifica com esse perfil? Então, chegou no lugar certo: nesse artigo, vamos listar os Fundos Imobiliários que mais pagam dividendos aos seus cotistas. Além disso, de presente, ainda listamos algumas dicas-chave na hora de tomar uma decisão e, no final, apresentaremos uma ferramenta completa para que, a partir de hoje, você comece o processo mais efetivo e rápido para se tornar um investidor inteligente.
Topa seguir nessa jornada? Então, continue a leitura!
O que são os dividendos nos Fundos Imobiliários?
Os dividendos são as parcelas dos lucros dos Fundos Imobiliários repassadas aos cotistas, distribuídas mensalmente ou semestralmente. Na prática, é o valor que corresponde à participação nos lucros do FII, proporcional ao número de cotas de cada investidor.
O funcionamento desse rendimento se assemelha bastante aos dividendos das ações. Neste exemplo, temos uma distribuição de proventos sempre que as empresas listadas na Bolsa registram lucro em determinado período, e é isso que acontece com os Fundos Imobiliários também.
Quanto mais cotas de FII um investidor tiver, portanto, maior será a quantia de dinheiro que receberá — em outras palavras, mais dividendos na conta. É por essa razão, inclusive, que muita gente opta por essa modalidade de aplicação como forma de renda passiva.
É de conhecimento geral que o lucro dos Fundos Imobiliários normalmente vem dos aluguéis ou vendas de imóveis físicos, e isso é um fato quando se tratam de Fundos de Tijolos — categoria específica de FII cujos rendimentos estão atrelados a casas, prédios ou galpões, por exemplo. No entanto, os dividendos podem ter outras origens também, a depender da classificação do FII. Olha só:
- Fundos de Papel: os gestores desse tipo de Fundo aplicam os recursos em títulos atrelados ao setor imobiliário. É, aliás, uma aplicação em renda fixa;
- Fundos de Fundos: aqui, se negociam cotas de outros Fundos Imobiliários, no intuito de explorar possibilidades mais amplas de investimento, e conquistar rendimentos mais altos.
Entendeu como os dividendos dos Fundos Imobiliários funcionam? Então, já sabe que essa é uma informação importante para quem deseja se valer dos benefícios desse setor, sem necessariamente ter que adquirir um empreendimento físico.
Agora, é hora de seguirmos adiante e conhecermos quais os FIIs que mais e menos pagam dividendos em 2023. Preparado?
Quais fatores considerar na hora de investir?
Até aqui, você teve uma visão geral de quais Fundos Imobiliários pagam mais e menos dividendos, de acordo com períodos específicos de 2023. À primeira vista, pode até parecer que as porcentagens listadas são os dados mais importantes a serem levados em consideração — afinal, dizem respeito aos lucros que os cotistas terão com as suas aplicações.
No entanto, todo investidor inteligente precisa saber que, para analisar um FII da maneira correta, e realmente classificá-lo como válido ou não, outros fatores devem ser explorados também.
Para te ajudar, listamos os principais:
1 – Índice de vacância
Esse dado se refere aos imóveis que não têm nenhum locatário no momento. Ao analisar um FII, provavelmente você encontrará essa informação apresentada em valores percentuais.
Com o número em mãos, é preciso dividi-lo pela área total do empreendimento — aquela que pode ser locada, chamada de ABL. Logo, se o espaço tiver 300 mil m² de ABL, por exemplo, e 30 mil metros vagos, o índice de vacância será de 10%.
Nas suas buscas, então, lembre-se de que esse percentual deve ser o menor possível. A lógica é simples: quanto mais locatários existirem, maiores serão as rendas geradas a partir dos seus aluguéis. Fácil, não é?
2 – Prazo dos contratos
Ao escolher um Fundo Imobiliário, é importante considerar os prazos dos contratos, especialmente se eles estiverem se aproximando do vencimento. Em linhas gerais, quanto mais longo for o prazo estabelecido nos contratos, maior é a previsibilidade de receita ao longo do tempo.
Contratos de longo prazo também têm a vantagem de reduzir a probabilidade de desocupação do imóvel pelos locatários, evitando até mesmo possíveis multas rescisórias.
Se muitos contratos de um fundo vencerem no mesmo ano ou próximo disso, pode haver uma desvalorização das cotas, pois os investidores costumam preferir opções com vencimentos mais distribuídos ao longo do tempo.
3 – Liquidez
Uma das grandes vantagens dos FIIs em comparação com investir em imóveis físicos é a liquidez. Em termos mais simples, a liquidez refere-se à facilidade de converter as cotas do Fundo em dinheiro no mercado secundário. Ou seja, o quão rápido você pode vender um ativo.
Isso proporciona a liberdade de vender as suas cotas a qualquer momento — algo mais complicado quando se trata de transações envolvendo imóveis físicos. Por exemplo, se um investidor precisar urgentemente recuperar seu dinheiro de um imóvel, pode levar muito tempo para vendê-lo, e muitas vezes o fará a um preço bem inferior ao desejado.
Assim como acontece com ações, os Fundos bem avaliados no mercado geralmente têm maior liquidez em suas negociações.
4 – Indicador P/VP
Para obter esse indicador, é preciso dividir o valor de mercado do FII pelo seu patrimônio líquido. Ou ainda dividir o preço da cota pelo “Valor Patrimonial da Cota”.
O resultado se chama P/VP, e é capaz de entregar ao investidor uma visão mais clara e completa se o ativo está sendo considerado como barato ou caro, de acordo com o mercado.
Quando o valor for abaixo de 1, você tem em mãos uma opção de FII que está sendo negociada abaixo do patrimônio líquido — ou seja, uma possível boa oportunidade de aplicação. Ao mesmo tempo, é preciso ter calma e ser analítico, pois se o valor for muito abaixo, ele pode indicar sinais de má gestão, por exemplo. Nesses momentos, o ideal é que outros fatores sejam colocados na balança.
5 – Tipo de contrato
Em um Fundo Imobiliário, existem dois tipos de contrato. Um deles é chamado de contrato típico, e se caracteriza por ter uma duração mais curta — cerca de 5 anos. Em casos assim, os aluguéis dos imóveis serão ajustados anualmente, considerando uma taxa acordada (o IPCA ou o IGP-M, por exemplo. No final do terceiro ano, há ainda uma revisão do valor principal.
Os contratos atípicos, por sua vez, costumam ser mais populares, já que oferecem uma previsibilidade maior de receitas. Estes têm durações mais longas, muitas vezes superando 10 anos.
Ao contrário dos típicos, não há revisão do valor principal durante o período. Embora ofereçam maior estabilidade, esses contratos podem incluir multas significativas em caso de rescisão antecipada, o que significa que o locatário pode ter que pagar uma quantia correspondente aos aluguéis pendentes.
6 – Volatilidade
De maneira simples, a volatilidade é uma medida estatística que nos mostra o quanto o preço das ações (ou, neste caso, das cotas dos FIIs) pode subir ou descer.
Geralmente, os FIIs têm historicamente uma volatilidade menor do que as ações, o que pode ser visto como algo mais seguro. No entanto, isso não é uma regra definitiva, pois essa ideia é baseada principalmente em dados do passado.
Portanto, ao analisar FIIs, é ideal que você observe aqueles que historicamente apresentam uma volatilidade ainda menor, especialmente em momentos de incerteza sobre o futuro, pois esses fundos podem ser uma opção mais defensiva para sua carteira de investimentos.
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