Todo bom investidor deve saber que a aplicação ideal não é aquela que mais rende, mas a que proporciona maior equilíbrio ao portfólio, e que melhor se adequa às estratégias estabelecidas inicialmente. No entanto, é natural e compreensível que todos aqueles que optam por Fundos Imobiliários (FIIs) levem em consideração um aspecto bem importante como fator decisivo: o pagamento de dividendos.
Afinal, quem investe quer lucrar e, sob essa lógica, esse detalhe acaba sendo um dos maiores atrativos para quem está na fase de pesquisas sobre quais os melhores FIIs para depositar o seu patrimônio.
Se identifica com esse perfil? Então, chegou no lugar certo: nesse artigo, vamos listar os Fundos Imobiliários que mais pagam dividendos aos seus cotistas. Além disso, de presente, ainda listamos algumas dicas-chave na hora de tomar uma decisão e, no final, apresentaremos uma ferramenta completa para que, a partir de hoje, você comece o processo mais efetivo e rápido para se tornar um investidor inteligente.
Topa seguir nessa jornada? Então, continue a leitura!
O que são os dividendos nos Fundos Imobiliários?
Os dividendos são as parcelas dos lucros dos Fundos Imobiliários repassadas aos cotistas, distribuídas mensalmente ou semestralmente. Na prática, é o valor que corresponde à participação nos lucros do FII, proporcional ao número de cotas de cada investidor.
O funcionamento desse rendimento se assemelha bastante aos dividendos das ações. Neste exemplo, temos uma distribuição de proventos sempre que as empresas listadas na Bolsa registram lucro em determinado período, e é isso que acontece com os Fundos Imobiliários também.
Quanto mais cotas de FII um investidor tiver, portanto, maior será a quantia de dinheiro que receberá — em outras palavras, mais dividendos na conta. É por essa razão, inclusive, que muita gente opta por essa modalidade de aplicação como forma de renda passiva.
É de conhecimento geral que o lucro dos Fundos Imobiliários normalmente vem dos aluguéis ou vendas de imóveis físicos, e isso é um fato quando se tratam de Fundos de Tijolos — categoria específica de FII cujos rendimentos estão atrelados a casas, prédios ou galpões, por exemplo. No entanto, os dividendos podem ter outras origens também, a depender da classificação do FII. Olha só:
- Fundos de Papel: os gestores desse tipo de Fundo aplicam os recursos em títulos atrelados ao setor imobiliário. É, aliás, uma aplicação em renda fixa;
- Fundos de Fundos: aqui, se negociam cotas de outros Fundos Imobiliários, no intuito de explorar possibilidades mais amplas de investimento, e conquistar rendimentos mais altos.
Entendeu como os dividendos dos Fundos Imobiliários funcionam? Então, já sabe que essa é uma informação importante para quem deseja se valer dos benefícios desse setor, sem necessariamente ter que adquirir um empreendimento físico.
Agora, é hora de seguirmos adiante e conhecermos quais os FIIs que mais e menos pagam dividendos em 2023. Preparado?
Quais são os FIIs que pagam mais dividendos em 2023?
Até outubro de 2023*, os Fundos Imobiliários que mais pagaram dividendos em 2023 foram estes aqui:
| Ranking | Fundo Imobiliário | Ticker | Dividend Yield |
| 1 | Kilima Volkano Recebíveis Imobiliários | KIVO11 | 11.64% |
| 2 | Cartesia Recebíveis Imobiliários | CACR11 | 10.98% |
| 3 | Life Capital Partners | LIFE11 | 10.71% |
| 4 | Riza Akin | RZAK11 | 10.7% |
| 5 | RBR Plus Multiestratégia Real Estate | RBRX11 | 10.6% |
| 6 | Urca Prime Renda | URPR11 | 10.4% |
| 7 | JPP Capital Recebíveis Imobiliários | JPPA11 | 10.27% |
| 8 | V2 Recebíveis Imobiliários | VVCR11 | 10.22% |
| 9 | NCH Brasil Recebíveis Imobiliários | NCHB11 | 10.11% |
| 10 | CEO Cyrela Commercial Properties | CEOC11 | 9.92% |
*Fonte: Quantum Finance
Agora, para além da informação sobre quanto de dividend yield cada um desses Fundos paga, vamos entrar em detalhes sobre essas opções.
1 – Kilima Volkano Recebíveis Imobiliários (KIVO11)
Esse FII foi criado em 2022 e, até outubro de 2023, era o primeiro da lista dos que mais pagam dividendos — sendo o único a ultrapassar os 10%. Esta opção é restrita a investidores profissionais e tem os seus rendimentos lastreados em imóveis espalhados por oito estados brasileiros.
Analisando o prospect do KIVO11, você perceberá que a estratégia baseia-se na alocação de, no mínimo, 67% do patrimônio a CRIs (títulos de renda fixa de crédito privado). O portfólio atual concentra 85% dos recursos dessa forma, enquanto 10% é reservado para cotas de FIIs. O restante, por sua vez, está distribuído em setores distintos.
2 – Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11)
Aqui, temos uma opção cujo patrimônio se concentra principalmente em CRIs residenciais. Embora os imóveis estejam espalhados por todo o Brasil, a maioria fica na região Sul e em São Paulo.
Esse Fundo é recente, aliás: iniciou as suas atividades em setembro de 2022. De lá para cá, o número de cotistas triplicou. Caso esteja curioso, saiba que o CDI (em 110%) e o IPCA são os indexadores-alvo da estratégia. A taxa de performance praticada é de 20% — essa, vale lembrar, é a cobrança feita aos investidores, que incide sob a rentabilidade do FII.
3 – Life Capital Partners (LIFE11)
O IPCA, o CDI e o IGP-M são os indexadores deste FII, que se baseia em recebíveis de desenvolvimento urbano. Isso significa que os rendimentos do Fundo vêm de novos projetos de loteamento e residenciais — em outras palavras, condomínios fechados.
A taxa de performance é de 20% sobre o que exceder os 100% do CDI, e os projetos que compõem a carteira do Fundo estão concentrados na região Sul do Brasil.
4 – Riza Akin (RZAK11)
O 4º lugar da lista é ocupado por este FII que investe principalmente em ativos de crédito privado e securitização. A aplicação dos recursos dos cotistas é feita de forma ativa, e direcionada em seis núcleos distintos: renda fixa, direct lending, securitização, agronegócio, venture debet e real estate.
Até o momento em que escrevemos esse artigo, o patrimônio do Fundo, segundo o seu administrador, está na casa dos R$ 850 milhões — uma opção robusta para quem deseja fazer um investimento.
5 – RBR Plus Multiestratégia Real Estate (RBRX11)
Dessa vez, temos um FII cuja estratégia considera investimentos em Papel, Tijolo e cotas de outros Fundos Imobiliários. Na prática, a sua carteira é formada por 78% de CRIs e 22% de ações de shoppings. A taxa de performance é de 20% a tudo o que exceder os benchmarks IPCA + Yield IMA-B 5.
6 – Urca Prime Renda (URPR11)
Em 6º lugar, o Urca Prime Renda: um Fundo especializado na compra de CRIs e empreendimentos residenciais — loteamentos, casas e prédios, por exemplo. Sua taxa de performance é de 20% do que exceder o IPCA + 7% ao ano. De acordo com os últimos registros do administrador do FII, publicados até novembro de 2023, a estratégia tem cumprido bem o seu papel, equilibrando o pagamento de dividendos e os riscos inerentes às aplicações.
7 – JPP Capital Recebíveis Imobiliários (JPPA11)
Nesse FII, 100% do patrimônio está aplicado em CRIs, atrelados majoritariamente ao IPCA. Vale destacar, ainda, que ⅓ dele está vinculado ao CDI, enquanto outra pequena parte volta-se para o IGPM. A taxa de performance praticada é de 20% sobre os retornos acima do benchmark.
De acordo com o administrador, entre julho de 2022 e junho de 2023, o lucro total do Fundo foi de R$9.086.284,83.
8 – V2 Recebíveis Imobiliários (VVCR11)
Esse Fundo de Papel tem toda a sua carteira voltada para aplicações em CRIs. Para você ter noção, são 17 projetos imobiliários distintos, espalhados em diferentes regiões do Brasil. Até mesmo os indexadores, aliás, divergem bastante: IPCA, CDI, IGP-DI, IGPM e INCC-DI. No que diz respeito aos segmentos, por sua vez, temos um portfólio que contempla shoppings e residenciais, bem como espaços logísticos, industriais, corporativos e de varejo.
9 – NCH Brasil Recebíveis Imobiliários (NCHB11)
Aqui, temos mais um Fundo de Papel com foco em CRIs. Seu portfólio é composto por 25 projetos imobiliários diferentes, concentrados especialmente em São Paulo, Minas Gerais e na região Nordeste. A maioria desses papéis diz respeito a loteamentos, com algumas partes divididas entre espaços residenciais e corporativos. IPCA, CDI e IGP-M são os indexadores elencados para lastrear os rendimentos.
10 – CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11)
Por fim, um Fundo de Tijolo criado especialmente para a aquisição de 60 salas comerciais do condomínio CEO South Corporate. O empreendimento está localizado na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro.
A gestão desse FII é passiva e, até novembro de 2023, o número de cotistas é de quase 5000.
Quais são os FIIs que pagam menos dividendos em 2023?
Agora que você já conhece os Fundos Imobiliários com os maiores dividend yield do período de outubro de 2023, vamos listar aqueles que menos pagam dividendos aos cotistas, considerando o espaço de tempo de 12 meses, até abril de 2023.
Olha só a lista completa:
| Ranking | Fundo Imobiliário | Ticker | Dividend Yield |
| 1 | Brazilian GraveyardDeath Care | CARE11 | 00.00% |
| 2 | Hospital Nossa Senhora de Lourdes | NSLU11 | 7.44% |
| 3 | VBI Prime Properties | PVBI11 | 7.64% |
| 4 | Kinea Renda Imobiliária | KNRI11 | 7.88% |
| 5 | Rio Bravo Renda Corporativa | RCRB11 | 7.98% |
| 6 | Bresco Logística | BRCO11 | 8.46% |
| 7 | CSHG Real Estate | HGRE11 | 8.77% |
| 8 | Vinci Shopping Centers | VISC11 | 8.84% |
| 9 | Tellus Properties | TEPP11 | 8.91% |
| 10 | XP Malls | XPML11 | 8.93% |
*Fonte: Invest News
Assim como você já conhece os detalhes mais importantes sobre os FIIs que mais pagam dividendos, listaremos alguns detalhes sobre estas opções de menor dividend yield também. Vamos lá?
1 – Brazilian GraveyardDeath Care (CARE11)
O portfólio desse Fundo consiste, em 20,28%, do capital social da Cortel Holding S.A. — uma empresa do setor de death care brasileiro, e 52,90% do capital social do Cemitério Terra Santa (Sabará/MG). Atualmente, o FII também possui 2.873 jazigos no Cemitério do Morumby, localizado na cidade de São Paulo. A taxa de performance aplicada é de 20% sobre os rendimentos que excederem o IPCA, mais uma percentagem de 7% ao ano.
2 – Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11)
Esse Fundo é o proprietário de todo o Hospital e Maternidade Nossa Senhora de Lourdes, localizado na região do Jabaquara, em São Paulo. A gestão é passiva e, para o ano de 2023, o FII encerrou o seu exercício social com o valor patrimonial de R$198,91, segundo informações divulgadas pela administradora.
3 – VBI Prime Properties (PVBI11)
Com 128.037 cotistas até novembro de 2023, esse FII tem um portfólio focado nos segmentos corporativo e comercial. De acordo com a sua estratégia, ⅔ do patrimônio líquido deve voltar-se diretamente para imóveis com certificado de conclusão de obra (Habite-se ou equivalente). O restante — ou seja, ⅓ — é aplicado em instrumentos financeiros, como LCI e CRI.
4 – Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)
Aqui, temos um Fundo Imobiliário cujo lucro vem mensalmente do aluguel de imóveis diversos — desde prédios corporativos até galpões logísticos. Inclusive, nenhuma taxa de performance é cobrada dos cotistas (cerca de 262.077 investidores, até novembro de 2023).
De acordo com a administradora do FII, um dos meios adotados para tentar aumentar os rendimentos dos cotistas é a manutenção dos inquilinos, a redução dos níveis de vacância dos espaços e a renovação física dos locais, para torná-los mais atrativos ao mercado.
5 – Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)
No 5º lugar da lista dos que pagam menos dividendos, temos um FII cuja estratégia se concentra na aquisição e gestão patrimonial de lajes corporativas, conjuntos comerciais, vagas de garagem e direitos sobre os espaços voltados para atividades profissionais. A gestão, por sua vez, acontece na modalidade ativa.
6 – Bresco Logística (BRCO11)
Este FII possui 10 propriedades, com 392.000m² de área bruta locável. Esses espaços estão localizados em São Paulo, e contam com um índice de 0% de vacância. A taxa de performance cobrada dos cotistas é de 20% daquilo que exceder 6,00% do IPCA. O BRCO11 está ativo desde dezembro de 2019 e faz parte do setor de logística.
7 – CSHG Real Estate (HGRE11)
O objetivo deste FII é adquirir empreendimentos imobiliários prontos ou em construção para uso comercial. Dessa forma, a renda é gerada por meio da venda, do aluguel ou do arrendamento destes espaços. A gestão é ativa e, atualmente, o Fundo é composto por 11.817.767 cotas.
8 – Vinci Shopping Centers (VISC11)
O VISC11 não cobra taxa de performance dos cotistas e funciona por meio de uma gestão ativa. O portfólio deste FII é composto principalmente por shoppings, obtendo renda a partir do capital angariado a partir da compra e da venda desses espaços. De acordo com a administradora, a estratégia de crescimento volta-se apenas para imóveis prontos.
9 – Tellus Properties (TEPP11)
O penúltimo FII da lista concentra os seus investimentos em duas frentes principais: a aquisição de ativos imobiliários para posterior locação, arrendamento, ou venda; e o investimento em outros tipos de ativos, com o intuito de rentabilizar os aportes dos cotistas.
Isso acontece por meio do pagamento de remuneração proveniente da exploração dos papéis do FII, do aumento do valor patrimonial das cotas devido à valorização desses papéis, ou ainda da venda futura dos ativos que compõem a carteira do TEPP11.
10 – XP Malls (XPML11)
Por último, temos um FII cujo nome é bastante explicativo: o XP Malls explora shopping centers — obtendo renda a partir da compra e da venda desses espaços.
A gestão feita é ativa, e a taxa de performance cobrada é de 20% de tudo o que exceder o IPCA + 6,0% ao ano.
Quais fatores considerar na hora de investir?
Até aqui, você teve uma visão geral de quais Fundos Imobiliários pagam mais e menos dividendos, de acordo com períodos específicos de 2023. À primeira vista, pode até parecer que as porcentagens listadas são os dados mais importantes a serem levados em consideração — afinal, dizem respeito aos lucros que os cotistas terão com as suas aplicações.
No entanto, todo investidor inteligente precisa saber que, para analisar um FII da maneira correta, e realmente classificá-lo como válido ou não, outros fatores devem ser explorados também.
Para te ajudar, listamos os principais:
1 – Índice de vacância
Esse dado se refere aos imóveis que não têm nenhum locatário no momento. Ao analisar um FII, provavelmente você encontrará essa informação apresentada em valores percentuais.
Com o número em mãos, é preciso dividi-lo pela área total do empreendimento — aquela que pode ser locada, chamada de ABL. Logo, se o espaço tiver 300 mil m² de ABL, por exemplo, e 30 mil metros vagos, o índice de vacância será de 10%.
Nas suas buscas, então, lembre-se de que esse percentual deve ser o menor possível. A lógica é simples: quanto mais locatários existirem, maiores serão as rendas geradas a partir dos seus aluguéis. Fácil, não é?
2 – Prazo dos contratos
Ao escolher um Fundo Imobiliário, é importante considerar os prazos dos contratos, especialmente se eles estiverem se aproximando do vencimento. Em linhas gerais, quanto mais longo for o prazo estabelecido nos contratos, maior é a previsibilidade de receita ao longo do tempo.
Contratos de longo prazo também têm a vantagem de reduzir a probabilidade de desocupação do imóvel pelos locatários, evitando até mesmo possíveis multas rescisórias.
Se muitos contratos de um fundo vencerem no mesmo ano ou próximo disso, pode haver uma desvalorização das cotas, pois os investidores costumam preferir opções com vencimentos mais distribuídos ao longo do tempo.
3 – Liquidez
Uma das grandes vantagens dos FIIs em comparação com investir em imóveis físicos é a liquidez. Em termos mais simples, a liquidez refere-se à facilidade de converter as cotas do Fundo em dinheiro no mercado secundário. Ou seja, o quão rápido você pode vender um ativo.
Isso proporciona a liberdade de vender as suas cotas a qualquer momento — algo mais complicado quando se trata de transações envolvendo imóveis físicos. Por exemplo, se um investidor precisar urgentemente recuperar seu dinheiro de um imóvel, pode levar muito tempo para vendê-lo, e muitas vezes o fará a um preço bem inferior ao desejado.
Assim como acontece com ações, os Fundos bem avaliados no mercado geralmente têm maior liquidez em suas negociações.
4 – Indicador P/VP
Para obter esse indicador, é preciso dividir o valor de mercado do FII pelo seu patrimônio líquido. Ou ainda dividir o preço da cota pelo “Valor Patrimonial da Cota”.
O resultado se chama P/VP, e é capaz de entregar ao investidor uma visão mais clara e completa se o ativo está sendo considerado como barato ou caro, de acordo com o mercado.
Quando o valor for abaixo de 1, você tem em mãos uma opção de FII que está sendo negociada abaixo do patrimônio líquido — ou seja, uma possível boa oportunidade de aplicação. Ao mesmo tempo, é preciso ter calma e ser analítico, pois se o valor for muito abaixo, ele pode indicar sinais de má gestão, por exemplo. Nesses momentos, o ideal é que outros fatores sejam colocados na balança.
5 – Tipo de contrato
Em um Fundo Imobiliário, existem dois tipos de contrato. Um deles é chamado de contrato típico, e se caracteriza por ter uma duração mais curta — cerca de 5 anos. Em casos assim, os aluguéis dos imóveis serão ajustados anualmente, considerando uma taxa acordada (o IPCA ou o IGP-M, por exemplo. No final do terceiro ano, há ainda uma revisão do valor principal.
Os contratos atípicos, por sua vez, costumam ser mais populares, já que oferecem uma previsibilidade maior de receitas. Estes têm durações mais longas, muitas vezes superando 10 anos.
Ao contrário dos típicos, não há revisão do valor principal durante o período. Embora ofereçam maior estabilidade, esses contratos podem incluir multas significativas em caso de rescisão antecipada, o que significa que o locatário pode ter que pagar uma quantia correspondente aos aluguéis pendentes.
6 – Volatilidade
De maneira simples, a volatilidade é uma medida estatística que nos mostra o quanto o preço das ações (ou, neste caso, das cotas dos FIIs) pode subir ou descer.
Geralmente, os FIIs têm historicamente uma volatilidade menor do que as ações, o que pode ser visto como algo mais seguro. No entanto, isso não é uma regra definitiva, pois essa ideia é baseada principalmente em dados do passado.
Portanto, ao analisar FIIs, é ideal que você observe aqueles que historicamente apresentam uma volatilidade ainda menor, especialmente em momentos de incerteza sobre o futuro, pois esses fundos podem ser uma opção mais defensiva para sua carteira de investimentos.
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