Responda rápido: se um investidor tiver 1 milhão de reais para aplicar no mercado de imóveis, o que é melhor — comprar um empreendimento ou apostar em um Fundo Imobiliário (FII)?
Essa é uma pergunta bem pertinente, considerando a grande quantia de dinheiro que essa pessoa fictícia teria em mãos. Para respondê-la apropriadamente, porém, é necessário olhar além dos lucros: um investidor inteligente deve saber que outros detalhes são importantes e dignos de análise também, como o grau de risco, o tempo de investimento e as tendências do setor.
Se você está curioso para saber a resposta, recomendamos que siga nessa leitura. Aqui, vamos te mostrar quanto rende 1 milhão de reais em FIIs, por que fazer esse investimento, qual o cálculo para saber os lucros exatos e dicas para montar uma carteira imbatível com esse tipo de ativo.
E mais: ao final, ainda mostraremos a plataforma mais completa do mercado para quem deseja investir com sabedoria e extrair o melhor de seu patrimônio. Vamos lá?
Quanto rende 1 milhão em Fundos Imobiliários em 2023?
A resposta pode variar de acordo com o Fundo Imobiliário específico, já que cada um terá um dividend yield distinto — depende de qual é o provável retorno anual da aplicação, expressado em forma de porcentagem. Dito de maneira mais simples, é o quanto você poderia receber todos os anos se aplicasse esse R$1 milhão, considerando as cotas adquiridas.
Para explicar melhor a dinâmica por trás do raciocínio, vamos realizar um cálculo de exemplo, utilizando o dividend yield do HTMX11, FII do Hotel Maxinvest, que é de 12,57% ao ano (segundo informações divulgadas pela gestora em novembro de 2023, referentes ao mês de outubro).
Nesse cenário, o investidor que fizesse um aporte de 1 milhão de reais no HTMX11, teria um rendimento anual de R$125.400,00. Vamos entender como chegamos nesse resultado?
Como fazer o cálculo para saber quanto rende 1 milhão em FIIs?
O rendimento estimado de uma aplicação em Fundos Imobiliários pode ser encontrado a partir da seguinte fórmula:
Rendimento estimado= dividend yield x valor investido
Para começar, você tem uma tarefa bem fácil: encontrar o dividend yield do Fundo em questão. Essa informação é constantemente divulgada e atualizada pela gestora do FII, então, acessá-la requer apenas uma rápida pesquisa.
O DY estará exposto em forma de porcentagem. Então, antes de aplicar o número na fórmula, é preciso dividi-lo por 100. O dividend yield do Fundo HTMX11 era de 12,57%, certo? Então, com a divisão, temos o valor de 0.1254.
Agora, sim, podemos utilizar a informação na equação:
Rendimento estimado = 0.1254 x 1000000
Rendimento estimado =125400
Para saber o rendimento mensal do Fundo, é só dividir por 12: R$10.450. Nenhum mistério, não é?
Antes de seguirmos adiante, devemos mencionar que o dividend yield é uma informação que muda periodicamente, já que ela depende dos rendimentos distribuídos e dos valores das cotas do FII. Essa última variação, aliás, está estreitamente conectada às oscilações de cada categoria específica de imóvel integrante do Fundo.
Como assim? Lembre-se que cada Fundo Imobiliário terá as suas cotas atreladas a tipos diferentes de empreendimentos. Então, um FII de apartamentos residenciais, por exemplo, pode apresentar rendimentos menos previsíveis, já que estes vão depender de fatores como pagamento em dia do aluguel por parte dos inquilinos e do nível de ocupação do prédio.
Fundos de galpões, por outro lado, geralmente têm ganhos menos oscilantes. Afinal, esses espaços normalmente são alugados por grandes empresas que planejam aproveitá-los por longos períodos.
Por que investir 1 milhão de reais em FIIs?
Naturalmente, uma boa razão para investir 1 milhão de reais em FIIs é que os retornos da aplicação costumam ser bem altos, embora dependam, é claro, do dividend yield de cada Fundo.
No entanto, ainda há outros motivos pelos quais essa decisão pode ser extremamente vantajosa para o investidor. Vamos explicar cada uma delas para você entender melhor!
Facilidade de investimento
Com esse dinheiro na conta, adquirir um imóvel para fins de investimento é uma escolha razoável. No entanto, essa decisão vem acompanhada de inúmeras questões burocráticas, como encontrar um corretor, realizar manutenções, buscar inquilinos ou compradores, pagar impostos específicos etc.
Aplicar em um título de investimento atrelado a este setor, pelo contrário, é muito mais prático — ao menos do ponto de vista técnico. Isto é, tudo o que deve ser feito é estudar as opções disponíveis, abrir conta em uma corretora de valores e transferir os recursos. Definitivamente uma sequência de tarefas menos complexa, e que demandam muito menos tempo.
Gestão profissional
Outra grande vantagem desta modalidade de aplicação é que todos os FIIs contam com profissionais capacitados responsáveis pela administração do patrimônio dos cotistas. Assim, o investidor poderá tirar proveito de oportunidades de investimento que, caso estivessem por conta própria, talvez não conseguiriam acessar ou encontrar.
Neste ponto, vale lembrar que a gestão do Fundo deve ser profundamente analisada antes que qualquer aporte seja feito. Nessa etapa, recomendamos que você cheque a reputação dos profissionais, o histórico do FII e quais estratégias têm sido adotadas.
Menor volatilidade
Os Fundos Imobiliários são investimentos de renda variável. Logo, apresentam risco alto. No entanto, os FIIs acabam sendo, mesmo assim, opções mais adequadas para quem busca estabilidade, já que suas cotações normalmente oscilam menos do que as ações, por exemplo.
Outra dica para garantir menor volatilidade é estudar os documentos do Fundo e verificar quais empreendimentos estão atrelados à estratégia. Lembra de quando falamos sobre os FIIs de galpões industriais? A partir dessa informação, pode-se ter uma ideia mais clara do tipo de risco específico que você enfrentará com a aplicação, considerando os pormenores de cada tipo de imóvel.
Diversificação de carteira
Nem sequer é preciso ressaltar o fato de que 1 milhão de reais é bastante dinheiro e que todo esse patrimônio não precisa — e nem deve — ser disposto em um FII só. Isto é, quanto mais equilibrado o portfólio de investimentos for, maior o controle sobre os riscos financeiros que o investidor terá.
No que tange especificamente ao mercado imobiliário, é possível alocar esses recursos em categorias distintas de imóveis e tipos de Fundos, para evitar a exposição alta e desnecessária a alguns riscos, como o de inadimplência por parte dos inquilinos dos locais, crises econômicas ou oscilações do setor.
3 dicas para montar uma carteira de Fundos Imobiliários
Até aqui, você aprendeu principalmente a analisar os possíveis rendimentos de um Fundo Imobiliário. No entanto, é extremamente importante ressaltar que um investidor inteligente não pode basear a sua decisão unicamente no lucro esperado. É preciso, antes de fazer qualquer aplicação, avaliar os riscos da operação e do setor, estudar os documentos do FII desejado e traçar uma boa estratégia para a carteira de títulos.
Para você compreender melhor cada uma dessas dicas, nos aprofundamos um pouco mais nelas. Veja só:
- Analise os documentos do Fundo Imobiliário
Essas informações são obrigatoriamente divulgadas pelos gestores dos Fundos Imobiliários, e servem para que o investidor possa ter uma visão ampla e completa sobre a estratégia adotada.
Para te ajudar nessa etapa, fizemos um checklist com todos os dados que devem ser observados:
- A periodicidade e a consistência dos rendimentos distribuídos pelo fundo aos cotistas;
- As perspectivas do setor imobiliário, para compreender o contexto exato no qual o FII em questão está operando;
- Os tipos de imóveis considerados na estratégia e suas respectivas localizações;
- O histórico, a reputação e a confiabilidade da administradora do FII, avaliando as suas estratégias e habilidades de gestão;
- O histórico dos rendimentos em questão, observando se as cotas têm valorizado ou não;
- O prospecto geral do FII, analisando taxas e custos, regulamentos, tipos de imóveis e inquilinos considerados no contrato, estratégia adotada, fatores de risco e objetivos da gestora.
- Aplique os seus recursos em FIIs de forma equilibrada
Todo bom investidor já deve ter ouvido falar sobre a máxima de jamais deixar todos os ovos em uma cesta só. Esse conselho é especialmente útil nesse contexto, já que os Fundos Imobiliários podem apresentar riscos específicos, a depender das estratégias adotadas pela gestora e dos empreendimentos aos quais as cotas estão ligadas.
Nessa lógica, o ideal é que você mescle setores e tipos de FIIs para não se expor demais a nenhum risco em potencial. Vamos recapitular alguns exemplos para entender melhor? Se você investir em um Fundo voltado para shoppings ou prédios residenciais, uma forma de equilibrar a exposição e buscar uma outra opção menos volátil.
Ambas as sugestões, vale explicar, condizem a Fundos de Tijolo, que são modalidades que investem em imóveis físicos. Assim, outra ideia é a alocação de recursos em Fundos de Papel também, ou seja, FIIs cujo alvo são os ativos financeiros ligados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).
- Escolha fundos com maior liquidez de mercado
Antes de explicar a dica, permita-nos refrescar a sua memória: a liquidez é a capacidade de transformar a cota do FII em dinheiro. Ou seja, qual a facilidade de vender a sua parte no Fundo, caso você queira se desfazer dos papéis que adquiriu.
Os Fundos Imobiliários com maior liquidez são aqueles mais negociados, populares entre os investidores. Seguindo o raciocínio, provavelmente será mais fácil encontrar, futuramente, interessados em comprar seus títulos.
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Vamos lá: entendeu bem quanto rende 1 milhão de reais em Fundos Imobiliários e por qual razão esse investimento seria uma boa ideia? Então, você sairá desse artigo um passo mais perto de se tornar um investidor inteligente e de sucesso.
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