Vamos aos fatos: todo investidor vai sair no prejuízo um dia. Afinal, o mercado financeiro oscila com frequência e, às vezes, a estratégia não sai como o esperado. Acontece e, nessas horas, o melhor é estar preparado para aprender com a experiência e saber como contorná-la, concorda?
Quando o ativo em questão se trata das cotas de um Fundo Imobiliário (FII), uma dúvida bem específica surge à mente: qual o momento certo de se desfazer desses papéis? Em geral, o investidor tem dificuldades para decidir se a melhor saída é esperar por uma possível valorização da cota antes de vendê-la, ou abandonar o barco antes que ele afunde mais.
Se você já sofreu com esse dilema, nesse artigo, vamos ajudar a analisar a situação com inteligência e cautela, além de te ensinar como declarar a venda de um FII com prejuízo, como calcular lucros ou perdas e até como compensar esse ônus.
Vamos lá? No final, ainda te mostraremos uma dica imbatível para se tornar um investidor mais sábio, realizando aplicações mais certeiras e rentáveis não somente em Fundos Imobiliários, mas em qualquer outro ativo na sua carteira. Siga conosco!
Quando é hora de vender um Fundo Imobiliário?
Primeiramente, é importante ressaltar que não existe um momento ideal. Isto é, a avaliação depende de muitos fatores — entre eles, por exemplo, a sua perda de interesse, como investidor, em determinada cota. Em outras palavras, quando a aplicação deixa de ser interessante para a sua estratégia.
De forma geral, dois cenários costumam funcionar bem como indicativos de que você deve parar de esperar por uma eventual valorização do FII e se desfazer das suas cotas:
- Ao encontrar outra cota (ou ativo) tão bom quanto esse que você já tem, ou até melhor. Assim, vale a pena realizar uma substituição;
- Ao concluir que a cota já não está mais performando da forma como deveria, de acordo com a sua estratégia inicial;
- Ao perceber que as perspectivas para o futuro não são mais otimistas.
Como dissemos, analisar esses três cenários é bastante subjetivo. Por isso, uma dica valiosa para embasar a sua decisão é estudar os relatórios do FII com frequência, inclusive comparando as estatísticas atuais com as mais antigas.
A partir desse olhar 360º, fica mais fácil apontar se um Fundo Imobiliário teve o seu desempenho negativamente afetado nos últimos meses, te deixando no prejuízo, ou simplesmente parou de render tanto quanto você esperava.
Outro bom termômetro são as condições do imóvel em si. Ou seja, quando há dificuldade em encontrar inquilinos, preencher locais que estão vagos ou até mesmo se reposicionar no mercado. Lembre-se: o rendimento das cotas depende diretamente desses fatores, por isso, quando um vai mal, naturalmente seus lucros vão cair também.
Quem já está no prejuízo costuma adotar a estratégia de “esperar mais um pouco”, para tentar, pelo menos, vender as cotas do FII pelo mesmo valor que adquiriram — sem lucrar, nem perder. Porém, fica aqui o conselho: se o papel já está desvalorizando e não apresenta perspectivas de melhora no curto prazo, o estado de prejuízo já está instaurado.
Como você pode observar, são muitos os indícios que apontam para a venda de uma cota, até mesmo quando a decisão parece amarga e pouco atrativa financeiramente. No entanto, espero que sirva de consolo a ideia de que, nessas horas, contornar a situação é definitivamente melhor do que esperar que o prejuízo se alastre.
Inclusive, para manter a sua estratégia financeira bem calibrada, nossa recomendação é que você faça uma revisão da sua carteira a cada 6 meses, realizando ajustes sempre que julgar necessário. Esse acompanhamento periódico te ajudará a manter o desempenho de todas as suas cotas e ativos sob controle e análise.
O que acontece se eu vender um Fundo Imobiliário com prejuízo?
Antes de responder à pergunta, nos permita lembrar um fato importante a ser considerado aqui: os lucros obtidos com a venda de um Fundo Imobiliário sofrem a dedução de uma alíquota de 20% do Imposto de Renda.
Com isso em mente, é natural que muitos investidores se perguntem o que acontece quando o FII não deu nenhum lucro, apenas prejuízo. A resposta é simples: se o imposto é aplicado quando você lucra, não há nada a ser pago em caso de perda.
Na verdade, o valor negativo vai servir unicamente para ser compensado no lucro em vendas de FII futuras. Por exemplo: imagine que você vendeu uma cota de Fundo Imobiliário e teve uma perda de R$200. Agora, porém, realizou uma nova venda, na qual o seu lucro foi de R$300.
Nesse caso, é possível descontar o antigo prejuízo do lucro atual (300 – 200 = R$100). Dessa forma, os 20% da alíquota do IR só serão aplicados sobre os R$100, e não sobre os R$300 inteiros. Então, em vez de pagar R$60 de imposto, pagará apenas R$20.
Como declarar a venda de um FII com prejuízo?
Mesmo com o prejuízo do Fundo Imobiliário, é preciso realizar a declaração do Imposto de Renda. Afinal, a perda deve ser devidamente registrada para que sirva de compensação em operações futuras.
Para isso, o passo a passo é o seguinte:
- Abra o programa de declaração do Imposto de Renda da Receita Federal;
- Clique em “Bens e Direitos” e selecione a categoria “07 – Fundos”;
- Escolha o código “03 – Fundo de Investimento Imobiliário (FII)”;
- Preencha os campos com nome completo do FII, seu CNPJ, valores referentes ao final do ano anterior e atual (não use o valor de mercado, mas o custo médio de compra das cotas).
- Na seção “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” (item 26 – Outros), informe CNPJ do administrador do FII e valor dos rendimentos fornecidos no Informe de Rendimentos do administrador do fundo;
- Vá para a seção “Renda Variável – Operações Fundos Invest. Imob.”;
- Insira os dados referentes às perdas da venda de cotas de FIIs;
- Caso tenha havido prejuízo no ano anterior, insira no campo apropriado do ano atual.
Preciso emitir DARF com prejuízo?
Não! A DARF é o Documento de Arrecadação de Receitas Federais, e serve unicamente para recolher os tributos sobre ganhos de capital. Ou seja, quando a sua operação de venda de um Fundo Imobiliário é lucrativa.
Se a venda gerou um prejuízo, então, nenhum imposto precisa ser pago. Consequentemente, a DARF é desnecessária nesse caso.
Como calcular lucro ou prejuízo na venda de Fundos Imobiliários?
O cálculo para identificar lucros ou prejuízos na venda de Fundos Imobiliários é bastante simples: basta subtrair o preço de aquisição da cota pelo seu valor de venda. No custo que você pagou para comprá-la, lembre-se de contar quaisquer emolumentos e taxas operacionais que tenham sido pagas também.
Se você pagou, por exemplo, R$3000 pelas cotas e as vendeu por R$2000, naturalmente, seu prejuízo será de R$1000. Caso as tenha vendido por R$4000, então, o lucro será de R$1000. Facílimo, não é?
Mesmo simples, não se esqueça de que esse cálculo é importante, já que você deve declarar esses ganhos ou perdas no Imposto de Renda, a fim de arcar com as deduções justas sobre o seu ganho de capital com FIIs.
Como compensar o prejuízo em um Fundo Imobiliário?
Primeiramente, sempre que houver prejuízo, você precisa fazer a declaração do Imposto de Renda. Essa é a maneira oficial de registrar e informar à Receita de que essa perda ocorreu, e será compensada futuramente.
Quando uma operação de venda de FII for lucrativa para você e chegar a hora de declará-la, lembre-se de acessar o menu “Renda Variável”, depois “IFIs e Fiagro”, para cadastrar manualmente, o prejuízo sofrido em determinado mês. Sem esse ajuste manual, a plataforma não vai importar automaticamente a declaração de prejuízo feita anteriormente.
No entanto, a partir do momento que a perda é novamente informada na coluna de seu respectivo mês nessa declaração de lucro, então enfim o sistema fará o abatimento do prejuízo passado sobre o ganho positivo atual.
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Conta pra gente: esse artigo te ajudou a entender tudo o que acontece quando um Fundo Imobiliário traz prejuízo e como fazer a declaração dessa perda? Se sim, você sairá dessa página muito mais sábio do que quando iniciou a leitura.
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