Você é do tipo que não se importa em tomar riscos por uma boa recompensa? Então, os fundos de desenvolvimento podem ser uma opção interessante de investimento a ser considerada.
A exemplo dos fundos de tijolo, os fundos de desenvolvimento também investem em propriedades físicas, com o objetivo de lucrar com vendas e locações. Sua singularidade, contudo, está no fato de que essas aplicações não são em imóveis prontos, mas em obras em diferentes estágios de construção.
Quer entender melhor como funciona esse tipo particular de Fundo de Investimento Imobiliário e se é esta pode ser uma boa opção de investimento para o seu perfil? Então reserve uns minutinhos do seu dia e siga a leitura. Entre outras coisas, ao longo deste artigo, você aprenderá:
- O que são fundos de desenvolvimento;
- Como funcionam esses FIIs;
- Quais suas características principais;
- Quais os tipos de fundos de desenvolvimento;
- Vantagens e riscos;
- Como investir nesses fundos.
Ao final, reservamos ainda algumas dicas de material adicional para quem quer se aprofundar ainda mais em fundos de desenvolvimento e outros FIIs.
O que é um fundo de desenvolvimento?
Os fundos de desenvolvimento são uma categoria de Fundo de Investimento Imobiliário (FII) caracterizada por investir em projetos imobiliários em andamento, seja na planta ou em fase de construção.
Esses FIIs aplicam o patrimônio de seus cotistas em terrenos ou propriedades em diferentes estágios de desenvolvimento, financiando a construção de empreendimentos imobiliários, como residenciais, edifícios comerciais, shopping, galpões, entre outros. O objetivo é alugar ou vender esses imóveis após sua conclusão, buscando obter ganhos com sua comercialização.
Esse é um tipo de investimento que costuma ser indicado apenas para investidores mais experientes e arrojados, já que possui um grau de risco consideravelmente alto. Isso porque além de compartilhar de desafios comuns ao setor imobiliário, os fundos de desenvolvimento também estão sujeitos a imprevistos durante a fase de construção, como atrasos na entrega e erros de projeto, que podem afetar seus retornos. Em contrapartida, também são o tipo de FII com maior potencial de valorização e rendimento, no geral.
Como funcionam os fundos de desenvolvimento?
Fundos de desenvolvimento funcionam como aplicações coletivas, nos quais um grupo de investidores, tanto pessoas físicas quanto jurídicas, contribui para financiar a aquisição e construção de imóveis em estágios de construção ou planejamento.
Exceto pelo fato de investir em projetos ainda não finalizados, o funcionamento dos fundos de desenvolvimento é igual ao dos demais FIIs. Suas cotas são negociadas livremente na Bolsa de Valores e podem ser adquiridas por qualquer investidor interessado. Sempre que uma propriedade pertencente ao fundo é vendida ou alugada, cada cotista é recompensado de maneira proporcional à sua colaboração. Em outras palavras, de acordo com o número de cotas que possui.
Uma vez que o dinheiro aplicado pode demorar a gerar algum retorno, já que é preciso esperar pela conclusão e comercialização de imóveis, os cotistas também recebem, geralmente, um pagamento de receita mínima e constante para incentivar sua participação.
Importante citar, que os FIIs atribuem aos investidores um papel limitado como financiadores. Dito objetivamente, os cotistas não possuem nenhum poder quanto à escolha dos imóveis ou sua destinação após a conclusão. Todas essas decisões de ordem administrativa e estratégica são reservadas exclusivamente ao gestor do fundo, um profissional do mercado financeiro com experiência no setor imobiliário.
Quais são as características dos fundos de desenvolvimento?
Devido a forma com que aplica seu patrimônio, os fundos de desenvolvimento também apresentam algumas particularidades notáveis que o diferenciam de outros fundos de investimento. Vale destacar ao menos duas dessas características:
- Durabilidade: esses fundos são de prazo indeterminado. Os imóveis podem ser vendidos ou mantidos por longo tempo, segundo as estratégias do gestor;
- Renda Mínima Garantida (RMG): caracteriza-se por um rendimento periódico pago aos cotistas, enquanto aguardam a conclusão das obras.
Quais são os tipos de fundos de desenvolvimento?
Os fundos de desenvolvimento podem ser classificados em duas categorias, a depender da estratégia adotada pelo gestor:
Fundos para fins de renda
São fundos comprometidos a gerar renda passiva aos cotistas. Os gestores desses fundos procuram adquirir imóveis que possam, após serem concluídos, gerar renda estável e recorrente por meio de aluguel.
Os rendimentos originados com esses aluguéis são distribuídos aos cotistas na forma de dividendos, ou seja, distribuições de rendas periódicas.
Fundos para venda
São fundos que adotam por estratégia investir em projetos ou propriedades em andamento, com a intenção de vendê-las uma vez que estejam prontas.
O foco está, portanto, em adquirir imóveis que possuam bom potencial de valorização ao longo do tempo. De modo a maximizar os lucros a serem compartilhados entre os investidores, essas propriedades são mantidas no portfólio do fundo até que o mercado imobiliário esteja favorável para a venda.
Quais são as vantagens dos fundos de desenvolvimento?
Para quem está disposto a aceitar riscos, os fundos de desenvolvimento podem apresentar vantagens de natureza financeira bastante generosas. Entre as principais, destacam-se:
- Renda mínima garantida (RMG): mesmo antes da conclusão da obra, o cotista tem uma fonte de renda mínima como compensação por seu aporte e espera;
- Potencial de retorno: imóveis adquiridos na planta ou em construção são consideravelmente mais baratos, dando espaço para grandes retornos;
- Dividendos: a renda gerada pelo aluguel e venda das propriedades do fundo é distribuída, geralmente, como dividendos entre seus cotistas.
Quais são os riscos dos fundos de desenvolvimento?
Fundos de desenvolvimento são, via de regra, considerados a categoria de Fundo de Investimento Imobiliário mais arriscada que existe. Isso não é à toa. Afinal, além dos riscos comuns ao setor, como a vacância, a inadimplência dos inquilinos e a depreciação dos imóveis, esses FIIs também podem ser prejudicados por problemas diretamente relacionados à obra em si, como:
- Estourar o orçamento da obra: erros de cálculo ou imprevistos podem acarretar em custos adicionais ao planejado, reduzindo os lucros a serem partilhados;
- Atraso nas entregas: quando a conclusão leva mais tempo que o previsto, os investidores também têm seus planejamentos pessoais afetados;
- Problemas com licenças sanitárias e ambientais: questões de ordem burocrática podem acarretar em custos adicionais, atraso e mesmo na interrupção da obra.
Além de prejuízos singulares relacionados à construção, os fundos de desenvolvimento também podem ser negativamente afetados por riscos de mercado, como recessão, inflação e mudanças nas taxas de juros, que podem reduzir a demanda por imóveis.
Vale dizer ainda, que além do sucesso das estratégias adotadas pelo gestor, o retorno desses fundos depende de uma série de variáveis como a localização dos imóveis, tamanho e tipo — podem ser residenciais, escritórios, galpões logísticos, entre outros.
Como investir em Fundos de desenvolvimento?
Após entender o que são, como funcionam e quais seus benefícios e riscos dos fundos de desenvolvimento, você se sente preparado para dar um passo à frente e fazer seus primeiros aportes?
Se sua resposta for positiva, basta seguir o prático passo a passo na sequência, para começar a investir em imóveis ainda hoje:
- Abra sua conta em uma corretora de valores
Assim como FIIs e ativos mobiliários no geral, as cotas de fundos de
desenvolvimento são listadas na Bolsa de Valores. Para acessar esses ativos, o investidor interessado precisa abrir sua conta com uma corretora de valores, instituição financeira que será responsável por intermediar a negociação.
Caso ainda não tenha sua conta e não tenha nenhuma instituição de preferência em mente, recomendamos observar a lista de corretoras certificadas, diretamente no site da B3.
O processo de abertura de conta costuma ser bastante simples, exigindo apenas a apresentação de documentos e preenchimento de dados pessoais.
- Verifique seu perfil de investidor
Após abrir sua conta, solicite um teste de suitability junto à corretora. Para quem não conhece, trata-se de um questionário aplicado por um profissional do mercado para definir o grau de tolerância a risco do investidor, verificando que investimentos são adequados ao seu perfil.
Lembre que fundos de desenvolvimento são investimentos de alto risco, indicados para investidores arrojados, capazes de abrir mão da segurança de seu patrimônio em nome de grandes ganhos potenciais. Se esse não for o seu caso, é melhor recuar alguns passos e solicitar informações sobre investimentos menos arriscados.
- Transfira recursos para sua conta
Essa etapa não tem mistério. Basta transferir os valores que você tem intenção de investir da sua conta bancária para a corretora. Isso pode ser feito via TED, DOC e mesmo por PIX.
- Estude as opções de fundos de desenvolvimento
Esse é o momento que merece mais atenção. Após explorar o home broker — plataforma de negociação — oferecido pela corretora, e encontrar as opções de fundos de desenvolvimento disponíveis, reserve um tempo para estudá-las e compará-las com cuidado. As políticas, composição e desempenho de cada fundo podem ser checadas no regulamento e nas lâminas de informações essenciais.
Ao investigar um fundo, observe dados importantes como:
- Valor mínimo de aporte;
- Reputação do gestor;
- Taxas de corretagem e de performance;
- Estratégias adotadas;
- Histórico de desempenho do fundo;
- Composição da carteira;
- Qualidade, prazos e localização das obras;
- Qual a construtora por trás da obra;
- Situação das licenças e autorizações.
- Emita a ordem de compra
Após analisar todos os pormenores acima, você encontrou um fundo que parece promissor? Se sim, é só selecioná-lo e emitir a ordem de compra por meio do home broker. Aqui, o mais importante é ter o cuidado de selecionar o número de cotas que você pretende adquirir.
Lembre que isso será determinante para os seus retornos no futuro, já que os rendimentos do fundo são distribuídos de forma proporcional, segundo a participação de cada cotista.
Tudo feito? Então, agora é só acompanhar o desempenho do fundo pela plataforma da corretora. Ao avaliar esses dados, é preciso considerar que obras estão sempre sujeitas a imprevistos.
Vale a pena investir em fundos de desenvolvimento?
Fundos de desenvolvimento costumam ter um potencial de retorno muito alto quando comparado aos seus pares. Isto é, aos demais tipos de Fundos de Investimento Imobiliário. Isso, por si só, significa que vale a pena investir nesses produtos? A resposta é: depende.
A pergunta que você deveria se fazer aqui, na verdade, é outra: até que ponto vale a pena tomar riscos em busca de rendimentos em potencial?
Fundos de desenvolvimento não são investimento para qualquer um. Quem quer se expor a esse mercado precisa ter um perfil arrojado o suficiente para não se importar muito com perdas e imprevistos, e experiente o bastante para conseguir analisar a carteira do fundo e identificar suas peculiaridades, de modo a separar o joio do trigo. Ou, para evitar metáforas, ter o discernimento para identificar o que é realmente uma boa oportunidade e o que é uma furada.
Aqui vale uma breve revisão sobre as vantagens e desvantagens desse modelo de aplicação. Primeiramente, por se tratar de uma carteira formada por propriedades em planta ou ainda em construção, é preciso ter consciência que obras são consideravelmente imprevisíveis. Nunca podemos tomar algo em desenvolvimento como garantido. Podem ocorrer embargos, atrasos, erros de projeto, os valores podem estourar a previsão.
Após finalizados, esses imóveis passam por nova prova de fogo. Seu desempenho dependerá de uma combinação de fatores, que vão desde a localização e o momento do mercado para os fundos com fins de venda, até a inadimplência e taxa de vacância para fundos com fins de renda. Todos esses fatores somados podem fazer com que os retornos sejam impactados, positiva ou negativamente.
Olhando para o lado positivo, se o que você busca é retorno, poucos investimentos têm a possibilidade de entregar tanto quanto os fundos de desenvolvimento. Afinal, o custo de investir em um projeto em fases iniciais é muito menor do que aplicar em imóveis já concluídos, como fazem os fundos de tijolo, por exemplo. O espaço para lucro, obviamente, também é maior, já que imóveis tendem a valer muito mais do que custam.
Já as propriedades destinadas à locação podem garantir renda passiva em forma de dividendos. Além disso, vale dizer que imóveis costumam se valorizar ao longo do tempo, o que pode ser uma garantia interessante para o longo prazo.
Vale lembrar, por fim, que mesmo enquanto a obra está em andamento, o investidor já recebe um valor mínimo mensal como recompensa pela espera, a chamada Renda Mínima Garantida.
Em suma, a lição que fica é nunca apostar mais do que se pode perder. E, caso possa apostar, é preciso ser criterioso o suficiente para encontrar projetos consistentes, que valem o risco.
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Independentemente se seu perfil é adequado aos investimentos em fundos de desenvolvimento, ou se não, é importante seguir estudando para aprender como analisar um bom FII e não perder nenhuma oportunidade de fazer dinheiro.
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