Em busca de uma boa opção de investimento para gerar renda passiva? Então, hoje viemos apresentar os Fundos Imobiliários (FIIs) de Lajes Corporativas. Já conhece essa categoria?
Para contextualizar você antes de seguirmos adiante, esses Fundos têm despontado como excelentes opções de aplicação, uma vez que a demanda por espaços empresariais é grande. Imagine só: escritórios e salas comerciais variadas — todos esses imóveis podem compor a estratégia desses FIIs, resultando em boas rentabilidades, atreladas aos aluguéis dos locais.
Interessado? Então, siga conosco para entender:
- O que são Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas;
- Como funcionam;
- Quais tipos existem;
- Quais são os FIIs de Lajes Corporativas disponíveis no mercado;
- Quais as vantagens e riscos desse investimento;
- Como começar a investir em Fundos de Lajes Corporativas.
Fique por aqui até o fim! Depois de todo esse conteúdo, você ainda sairá dessa página com uma dica imbatível sobre onde aprender mais sobre Fundos de Investimentos e construir um portfólio equilibrado e sustentável. Bora?
O que são Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas?
Os Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas são Fundos de Investimentos atrelados a edifícios comerciais. São, portanto, espaços utilizados por empresas, com o objetivo de alocar suas operações ou administração. Aos investidores, a renda é gerada por meio dos aluguéis destes imóveis.
Essas lajes podem apresentar tamanhos variados — indo de salas a prédios inteiros — e a ocupação é diversa. Para você ter noção, muitas contam até com repartições públicas nos contratos de locação.
Muito importante: FIIs de Lajes Corporativas são investimentos de renda variável. Logo, por mais que o imóvel em questão conte com bons inquilinos ou que a rentabilidade histórica seja estável, é preciso ter em mente que os ganhos não são garantidos.
Como funcionam os FIIs de Lajes Corporativas?
O funcionamento dos FIIs de Lajes Corporativas se dá pela aquisição e administração de edifícios comerciais. Então, os investidores (cotistas) aplicam dinheiro em cotas do Fundo para que a gestora direcione os recursos de todos na compra ou construção de escritórios e andares dessas lajes corporativas.
O lucro dos cotistas que optam por esses FIIs vem principalmente dos aluguéis pagos pelos inquilinos dos espaços. Embora as condições mudem de contrato para contrato, geralmente 95% dos resultados são compartilhados periodicamente entre os investidores.
A dinâmica da rentabilidade é simples: quanto mais inquilinos, mais lucros. Inclusive, vale lembrar que o valor dos aluguéis é sempre reajustado pela inflação. Ou seja, o poder de compra do investidor é mantido a longo prazo.
Lajes corporativas costumam ser alvo de avaliações de agências especializadas. Assim, são classificadas de acordo com a sua qualidade — variando entre AAA (nota muito alta) e C (nota muito baixa). Localização, grau de segurança e vagas de garagem são alguns dos critérios observados.
Quanto maior for a nota de uma laje corporativa, menor será o seu índice de vacância. Em termos mais simples, haverão menos salas e imóveis vazios, aumentando a rentabilidade e a estabilidade do FII.
Quais são as vantagens de investir em Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas?
Possibilidade de ter uma renda passiva, isenção de Imposto de Renda e diversificação de portfólio são algumas das vantagens que têm tornado o investimento em Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas tão atrativos.
Renda passiva
Eis aqui o objetivo da maioria dos investidores: a obtenção de um dinheiro extra sem precisar efetivamente fazer esforço para recebê-lo. Assim funciona a renda passiva.
No caso dos FIIs de Lajes Corporativas, os aluguéis pagos pelos inquilinos — escritórios e empresas — são repassados aos cotistas. Logo, quanto mais popular e de qualidade for o espaço, maiores serão os dividendos recebidos.
Isenção de IR
Quem administra o próprio comércio precisa pagar tributos ao Imposto de Renda — e essa é uma das razões pelas quais investir em um FII é muito mais prático e fácil do que apostar na aquisição de um espaço físico. Afinal, os Fundos de Lajes Corporativos são isentos de impostos sobre os rendimentos mensais.
Em termos mais simples, o lucro que você obtiver por meio dos aluguéis não sofrerá a incidência de nenhum desconto. Mesmo assim, não se esqueça que, de qualquer forma, os valores precisam ser declarados no IR.
Diversificação
Fundos de Investimento são, por si só, excelentes maneiras de tornar o seu portfólio mais diverso. Para além disso, os FIIs de Lajes Corporativas ainda contam com uma variação interessante dos próprios inquilinos que ocupam os espaços atrelados às cotas.
No caso de um prédio comercial, por exemplo, empresas de ramos distintos podem alugar as salas. Consequentemente, a pressão do risco setorial se torna muito menor. Em termos mais simples, mesmo quando um segmento específico vai mal e prejudica as atividades de um inquilino, a performance de outros não necessariamente será afetada.
Acessibilidade
O mercado imobiliário é um dos setores econômicos que frequentemente figura nas listas de preferidos dos investidores. Com grande potencial de valorização, para você ter ideia, as vendas de imóveis cresceram 14,4% nos primeiros sete meses de 2023, em comparação ao mesmo período do ano anterior.
Quem deseja se valer desse crescimento histórico, por sua vez, tem dois caminhos possíveis: adquirir os próprios espaços para alugá-los posteriormente ou aplicar em FIIs. Sem dúvida, essa segunda alternativa é muito mais acessível.
Primeiramente, porque a aquisição de um imóvel é burocrática, exige grandes quantias de dinheiro e requer esforços na hora de encontrar inquilinos. Aplicar em um FII, por outro lado, é simples: basta escolher uma corretora, encontrar a opção que mais se adequa ao seu perfil de investidor e confiar os seus recursos nas mãos de uma gestora profissional — que é, inclusive, a próxima vantagem da lista.
Gestão profissional
Como os Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas contam, assim como qualquer outro Fundo de Investimento, com uma gestão profissional, o investidor acessa ativos que talvez não fosse capaz sozinho.
Afinal, cabe ao gestor:
- Estudar o fluxo de consumidores;
- Avaliar o potencial de crescimento;
- Analisar a localização da(s) propriedade(s);
- Verificar a qualidade dos locatários e sua capacidade de atrair clientes;
- Avaliar os riscos do empreendimento;
- Gerenciar a composição geral da carteira, incluindo a possibilidade de vender ou adquirir novos negócios.
Outro ponto de atenção é o tipo de gestão praticada: ativo ou passivo. No primeiro, o FII tem o objetivo de superar a performance de algum indicador econômico. No segundo, a missão é apenas acompanhá-lo.
Além disso, na hora de fazer a sua escolha e checar informações do Fundo, verifique o histórico da gestora e o grau de complexidade dos ativos que administra.
Liquidez
Lembrando: a liquidez é a capacidade de converter o seu ativo em dinheiro. Por exemplo, se você desejar vender as suas cotas, conseguirá encontrar facilmente outros investidores para adquiri-las, caso apresentem liquidez suficiente.
A maior parte dos Fundos de Lajes Corporativas do mercado está atrelada a imóveis comerciais localizados em grandes centros urbanos do Brasil. Logo, são naturalmente bastante populares e, consequentemente, garante ao investidor a liquidez desejada.
Aqui, vale comparar novamente as diferenças entre aplicar em um FII e comprar um imóvel físico. Neste último cenário, se a intenção fosse posteriormente vender o espaço, seria necessário passar por uma série de burocracias e gastos que não existem em um Fundo de Laje Corporativa.
Baixa oscilação de preços
Os Fundos de Lajes Corporativas são ativos de renda variável. Logo, não é possível contar com ganhos exatos e garantidos. Mesmo assim, são muito menos voláteis que as ações, por exemplo — ativos da mesma classe, cujo desempenho costuma sofrer movimentações maiores e mais bruscas.
Essa relativa estabilidade vem principalmente dos contratos firmados com os inquilinos dos imóveis. Como se tratam de escritórios e empresas, é de praxe que a locação tenha durações de longo prazo.
Ainda, no caso de FIIs bem avaliados, a facilidade para achar novos inquilinos caso uma sala fique vaga é muito maior, mantendo as cotas dos investidores protegidas contra baques inesperados.
Valorização
Para começar, o contrato dos aluguéis dos inquilinos passam por reajustes periódicos com o passar do tempo, pois acompanham as movimentações da inflação. Nessa mudança, aumenta também os dividendos compartilhados entre os cotistas, que ainda se valem do benefício de proteger o próprio poder de compra.
Nesse quesito, ainda há a valorização gradual das propriedades do FII. Por consequência, o patrimônio do Fundo cresce também, tornando o preço das cotas mais alto. Assim, se for da sua vontade vender das quais é titular, terá um lucro com a negociação.
Quais são os riscos de investir em Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas?
Por ser um investimento de renda variável, os Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas estão atrelados a alguns riscos específicos. Antes de tomar qualquer decisão e alocar o seu patrimônio em um desses FIIs, é importante que você avalie os tópicos a seguir:
Aumento da vacância
Como o rendimento dos cotistas vem principalmente do pagamento dos aluguéis dos inquilinos, é importante que os empreendimentos do Fundo de Lajes Corporativas em questão não estejam com muitos espaços vagos.
Para quem deseja se proteger contra imprevistos futuros, pode ainda checar a avaliação do FII para avaliar se o local está posicionado em uma região concorrida, com menos propensão à vacância.
A depender do tipo de contrato, outras alternativas são possíveis também, como escolher um Fundo de Lajes Corporativas com inquilinos de setores diversos ou evitar aplicar o seu patrimônio em imóveis que ainda estão em construção — caso a segurança seja uma das suas maiores prioridades.
Dependência de grandes inquilinos
Novamente, os inquilinos protagonizam a estratégia do Fundo. Como já é de se imaginar, grandes empresas têm maior potencial de se mostrarem bons pagadores e ocuparem um espaço por mais tempo. Empresas consolidadas no seu mercado, afinal, trazem mais segurança também para aqueles que nelas investem, direta ou indiretamente.
Para mitigar esse risco, novamente recomendamos que escolha FIIs de Lajes Corporativas mais populares, com boa localização e cuja avaliação seja de alta qualidade. Dessa maneira, é mais provável que os contratos de locação sejam assinados por negócios de maior porte.
Flutuação econômica
Como os rendimentos dos Fundos de Lajes Corporativas estão diretamente ligados à demanda por espaços comerciais, períodos de recessão ou desaceleração econômica podem fazer com que as empresas reduzam suas operações ou busquem por espaços menores.
A partir daí, a lógica é simples: se o lucro de um cotista depende do aluguel e este é afetado negativamente, então o valor de suas cotas consequentemente cairá.
Além disso, as flutuações econômicas também podem impactar a taxa de vacância nos imóveis. Ou seja, se as empresas reduzem suas operações ou fecham, os espaços comerciais podem ficar vazios por períodos prolongados, diminuindo os rendimentos do fundo.
Taxa Selic
Primeiramente, uma explicação: a Taxa Selic é um indicador-chave da economia brasileira e tem o poder de influenciar os rendimentos de diversos tipos de investimentos, inclusive os Fundos de Lajes Corporativas.
Quando está em alta, os ativos em renda fixa se tornam mais atrativos em relação aos de renda variável, como os FIIs. Por essa razão, investidores podem realocar os seus recursos, diminuindo a demanda por Fundos e pressionando para baixo os preços de imóveis comerciais.
Por outro lado, quando a Taxa Selic está em queda, os Fundos Imobiliários se tornam mais atrativos, já que oferecem potencial de retorno mais alto em comparação com investimentos de renda fixa.
Resumidamente, a depender das variações da Selic, os investidores de Fundos de Lajes Corporativas podem enfrentar períodos de baixa no preço das suas cotas e, consequentemente, dos seus retornos também.
Manutenção e custos
Quem aplica o patrimônio em Fundos de Investimentos terá sempre que arcar com algumas taxas extras, como de administração ou performance. Elas funcionam como uma remuneração da empresa gestora — um resultado do trabalho executado.
Conforme o grau de complexidade da gestão varia, estes custos podem ser maiores. Além disso, para os Fundos de Lajes Corporativas cuja forma de gestão é ativa (quando a estratégia é superar um indicador econômico), a taxa de performance é geralmente presente, ficando na casa dos 20%.
Tudo isso não necessariamente representa um ponto negativo. Afinal de contas, se o trabalho da gestora compensar esses gastos extras, eles não configuram um prejuízo. No entanto, tudo depende dos seus objetivos financeiros e das suas preferências de investimento.
Localização e qualidade
Como já explicamos, as lajes corporativas atreladas a estes FIIs passam por avaliações minuciosas dos imóveis, que analisam critérios como localização, instalações e área bruta locável.
Quando o resultado dessas inspeções é positivo, temos imóveis com altíssimo potencial de valorização e baixos índices de vacância. No entanto, se for menos favorável ou ainda inexistente, o risco assumido pelo investidor que deseja seguir com a aplicação é maior.
Desvalorização
Novamente, se atentar à avaliação da laje corporativa e às características principais dos empreendimentos é importante para tentar se prevenir ao máximo contra desvalorizações futuras.
Caso a região comece a sofrer problemas de segurança ou se torne menos atrativa por oscilações do cenário econômico, mesmo os Fundos com maior patrimônio podem ter o valor afetado, impactando também a rentabilidade dos cotistas.
Inadimplência
Se o lucro dos investidores de Fundos de Lajes Corporativas está diretamente atrelado aos aluguéis dos inquilinos, então é preciso considerar a inadimplência como um dos riscos dessa operação.
Por mais que os contratos atuais de determinado FII tenham sido firmados com bons pagadores, nada impede que imprevistos futuros aconteçam e os pagamentos atrasem.
Mesmo assim, segue válida a dica de se proteger contra essa ameaça buscando por Fundos cujos imóveis estejam alugados para empresas de grande porte.
Governança
Aqui, a lógica é a seguinte: no contexto dos Fundos de Lajes Corporativas, a governança pode ser um fator de risco devido à influência que as decisões de gestão da empresa locatária podem ter sobre o desempenho do Fundo.
Por exemplo, se uma empresa inquilina enfrentar problemas de gestão interna, como má administração financeira ou escândalos de corrupção, isso pode afetar negativamente a capacidade dela de pagar o aluguel em dia ou até mesmo de manter o contrato de locação. Logo, a rentabilidade do Fundo é impactada.
Além disso, conflitos de interesse entre acionistas ou má conduta dos executivos podem minar a confiança dos investidores no fundo e prejudicar sua reputação no mercado.
Como escolher um Fundo Imobiliário de Lajes Corporativas?
Obviamente, a melhor decisão sobre qual Fundo Imobiliário de Lajes Corporativas pode variar de investidor para investidor. Por isso, o ideal é que você faça a sua análise considerando alguns pontos-chave das opções, como localização da laje, preço sobre valor patrimonial, rentabilidade histórica e estratégia adotada pelo gestor.
Entenda as recomendações para cada critério.
Localização da laje corporativa
O risco do alto nível de vacância foi mencionado várias vezes até aqui. Lembra? De fato, este é um dos maiores inimigos de quem deseja investir em FIIs de Lajes Corporativas — e em outras categorias de Fundos Imobiliários também.
As opções mais populares são aquelas cujas propriedades estão localizadas nos principais centros urbanos do país — e a predileção não é coincidência. Regiões do tipo são mais concorridas e concentram em si infraestruturas mais completas para empresas sólidas. Logo, é natural que a probabilidade de uma sala comercial ficar sem um inquilino, por exemplo, seja relativamente baixa.
Não se preocupe: todos esses detalhes podem ser encontrados nos documentos do Fundo, que obrigatoriamente precisam deixar claro aos cotistas cada atributo sobre os imóveis.
Na dúvida, vale ainda dar uma olhada na classificação da laje corporativa, já que a análise compila exatamente a localização e outros aspectos fundamentais do espaço. Recapitulando: notas AAA são extremamente altas e nota C é uma avaliação ruim.
Preço sobre valor patrimonial
Frequentemente, esta informação estará apresentada sob a aparência de sua fórmula: P/VPA. A conta, aliás, é bastante simples — basta só dividir o preço do Fundo pelo seu valor patrimonial. Novamente, estas informações são encontradas nos documentos do FII.
No que diz respeito à análise do resultado, considere esses parâmetros:
- Resultado igual a 1: a cota está sendo negociada por um preço justo;
- Resultado maior que 1: a cota está supervalorizada;
- Resultado menor que 1: a cota está sendo vendida com deságio. Ou seja, com desconto.
Neste último cenário, vale um alerta: embora o preço baixo da cota pareça uma boa oportunidade de investimento, ele pode significar uma desconfiança do mercado quanto ao Fundo.
As razões podem ser inúmeras: baixo desempenho histórico e más decisões da gestão, por exemplo. De qualquer maneira, aproveitamos o momento para te lembrar de nunca escolher um FII de Lajes Corporativas com base em um único critério.
Rentabilidade histórica
Como tem sido a política de distribuição de dividendos do FII? Essa é a pergunta que deve ser respondida neste critério. Para isso, é preciso conferir qual o dividend yield (DY) acumulado nos últimos 12 meses.
Em palavras mais simples, o termo se refere à relação entre os dividendos distribuídos e o patrimônio no Fundo. Caso queira encontrar o valor por si próprio, a fórmula é esta:
DY = (Rendimentos Distribuidos pelo Fundo / valor patrimonial) x 100
Muito embora um bom rendimento faça brilhar os olhos de qualquer investidor, nunca é demais reforçar que rentabilidade passada não é garantia de resultados futuros.
Ou seja, nessa análise, você deve analisar se essa distribuição se manteve estável ao longo do tempo. Se sim, terá nas mãos uma opção de FII com boa gestão e carteira de ativos de qualidade.
Desempenho do gestor
Em qualquer Fundo de Investimento, as decisões da empresa gestora fazem toda a diferença na hora de colher os resultados. Afinal, são estes os profissionais que vão definir quais ativos serão parte do portfólio, se a gestão é ativa ou passiva, ou quais imóveis estarão atrelados aos ativos.
Antes de aplicar o seu patrimônio, conheça esse gestor, sua reputação e o histórico de distribuição de todos os Fundos que ele administra. Durante a busca, verá que, por aí, há muitos materiais valiosos para checar, como informes emitidos por essas empresas ou até avaliações feitas por outros cotistas.
Como investir em FIIs?
Preparado para incluir os Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas no seu portfólio? Então, depois de pesar os riscos e as vantagens dessa modalidade de investimento, tudo o que você precisa para viabilizar a aplicação é seguir este passo a passo:
Escolha uma corretora de valores confiável
Para investir em FIIs, primeiro é necessário abrir conta em uma corretora de valores. Há várias disponíveis no mercado, então, para escolher a mais confiável, recomendamos que considere aspectos como valor da taxa de corretagem, praticidade e intuitividade da plataforma.
Além disso, saiba que essas empresas precisam de autorização para operar no mercado financeiro. Para checar a procedência de uma, portanto, é só acessar a lista de corretoras autorizadas pela B3.
Descubra o seu perfil de investidor
Por lei, as corretoras de valores devem aplicar um teste de suitability nos usuários antes de permitir que qualquer transação seja feita. O questionário serve para descobrir qual é o seu perfil de investidor, a fim de te guiar por escolhas mais adequadas às suas necessidades e objetivos financeiros.
Como já mencionamos, Fundos de Lajes Corporativas podem se revelar mais estáveis que outros FIIs, no entanto, ainda assim são investimentos de renda variável. Ou seja, estão mais suscetíveis às oscilações do mercado e não apresentam ganhos fixos e garantidos.
Caso a sua tolerância ao risco seja baixa e não contemple essa dinâmica, não se preocupe: nas corretoras, você vai encontrar opções de aplicação de várias classes distintas.
Deposite o valor que deseja investir
Esse passo é bastante simples: basta transferir o saldo desejado da sua conta bancária para a conta da corretora. A transação é rápida e pode até ser feita em alguns segundos, via PIX.
O dinheiro transferido ficará na sua carteira digital da corretora — e assim permanecerá até que você decida onde vai aplicá-lo. Lembrando que a operação inversa também é possível: enviar de volta a quantia para a sua conta bancária, se assim precisar.
Pesquise e selecione os FIIs de seu interesse
O catálogo das corretoras é amplo e você poderá explorar inúmeros Fundos de Lajes Corporativas. Na mesma plataforma, é possível verificar todas as informações sobre os contratos vigentes e colocar em prática cada dica que aprendeu neste artigo.
Nessa etapa, reforçamos o lembrete de que o lucro não é tudo. Entenda melhor: embora a rentabilidade deva ser avaliada no processo de decisão, um FII jamais (ou qualquer outro ativo) deve ser escolhido unicamente com base nesse critério.
Por isso, ao fazer a sua seleção, estude ainda a postura da empresa gestora, o tipo de gestão praticado, o desempenho histórico e os imóveis que fazem parte do contrato em questão.
Compre cotas dos FIIs
Quando a decisão estiver feita, basta comprar as cotas do FII utilizando o saldo da sua carteira, transferido na 3º etapa deste passo a passo. Neste momento, é possível adquirir quantas cotas quiser, tudo na mesma operação.
A emissão de compra é bastante simples e leva apenas alguns segundos até que os ativos sejam adicionados ao seu portfólio.
Acompanhe o desempenho dos FIIs
Por fim, defina uma periodicidade para acompanhar o desempenho da aplicação. Lembre-se, porém, de que FIIs não oferecem ganhos fixos e garantidos. Então, antes de agir por impulso e se desfazer das suas cotas em um período de baixa, avalie bem o mercado antes.
Por outro lado, cabe também o lembrete de que é perfeitamente normal rebalancear a sua carteira sempre que julgar pertinente. Ou seja, se após uma análise minuciosa você chegou à conclusão de que repassar as suas cotas é uma estratégia inteligente, pode viabilizar essa decisão na mesma plataforma da corretora.
Aprenda a investir em Fundos Imobiliários com a Finclass
Se chegou até aqui, então com certeza já sabe que há várias razões pelas quais os Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas têm se tornado populares entre os investidores.
Se os FIIs são modalidades de ativos que te atraem, o ideal é que aproveite esse momento de aprendizagem e siga se aprofundando no assunto para tomar decisões cada vez mais estratégicas.
Não sabe por onde começar? Temos duas recomendações:
- Finclass de Fundos Imobiliários de Tijolo: ministrada pelo economista e especialista em Fundos de Investimento Imobiliário da Spiti, Ricardo Figueiredo;
- Finclass de Fundos de Investimento Imobiliário: ministrada por Carlos Martins e Flávio Cagno, sócios da Kinea Investimentos, gestora por trás dos três maiores Fundos de Investimento Imobiliário do Brasil.
Ao se tornar um assinante da Finclass, você tem acesso a estes e muitos outros conteúdos sobre o mercado financeiro, ensinado apenas pelos maiores nomes do mercado brasileiro. Aprender com os gigantes é ouro: faça já a sua inscrição e se torne um investidor de sucesso conosco.
