Começou a investir recentemente em Fundos Imobiliários ou precisa refrescar a memória antes de cumprir suas obrigações com a Receita Federal? Então, é o momento de se concentrar em aprender passo a passo como declarar FIIs no Imposto de Renda!
Como nós sabemos que a tarefa pode parecer complexa à primeira vista, criamos este artigo para te ajudar a fazer sua declaração por conta própria, sem complicações. Siga conosco para aprender:
- Como funciona o IR em Fundos Imobiliários;
- Quais Fundos Imobiliários são isentos de Imposto de Renda;
- Quem é obrigado a declarar Fundo Imobiliário;
- Como é a tributação de Fundos Imobiliários;
- Como lançar FII no Imposto de Renda.
No final, ainda deixamos uma dica extra sobre onde você pode aprender a declarar todos os seus investimentos, seguindo o passo a passo correto para cada tipo de aplicação. Vamos lá?
Como funciona o IR em Fundos Imobiliários?
Fundos Imobiliários contam com uma alíquota de 20% que incide sobre os lucros obtidos nas vendas de cotas. Já os dividendos recebidos por conta dos FIIs são isentos de Imposto de Renda, embora devam ser declarados à Receita Federal mesmo assim.
Em relação ao pagamento do imposto, este é de responsabilidade do próprio investidor. Para isso, é necessário emitir e pagar um Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF), no mês seguinte ao da venda das cotas. Para isso, utilize o sistema SISCALC Web da Receita Federal.
Quais Fundos Imobiliários são isentos de Imposto de Renda?
Nenhum Fundo Imobiliário está isento de Imposto de Renda. Se você vendeu suas cotas com lucro no ano-base da declaração, independente do valor, é preciso prestar contas à Receita Federal.
No contexto dos FIIs, apenas os rendimentos (os dividendos) obtidos são isentos de IR. Então, para evitar problemas com o fisco, é bem importante que você não confunda as dinâmicas de tributação desse ativo.
Quem é obrigado a declarar Fundo Imobiliário?
Devem declarar Fundos Imobiliários à Receita Federal todos os investidores que:
- Somaram mais de R$ 40 mil (no ano) em vendas de ativos na Bolsa;
- Tiveram lucros sujeitos à tributação no ano-base da declaração, ou seja, obtiveram ganhos de qualquer valor na venda de cotas de Fundos Imobiliários.
Além disso, é obrigatório declarar o IR caso o investidor se enquadre em qualquer outro critério da Receita Federal, que são:
- Teve rendimentos brutos tributáveis acima de R$ 30.639,90 no ano-base (ou R$ 153.199,50 para trabalhadores rurais);
- Teve a posse de bens ou direitos acima do limite anual de R$ 800.000,00;
- Obteve ganho de capital na alienação de bens ou direitos sujeito ao imposto;
- Operou em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas, acima do limite anual (R$ 40.000,00) ou com ganhos líquidos sujeitos ao imposto.
Como é a tributação de Fundos Imobiliários?
Os rendimentos de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) no Brasil, pagos por cota, são tributados na fonte com uma alíquota de 20%. Esse imposto é retido pelo administrador do fundo, mas ainda assim o contribuinte deve informar os valores na declaração anual de IR, na ficha “Rendimentos sujeitos à tributação exclusiva/definitiva”.
Por outro lado, os ganhos líquidos obtidos com a venda ou resgate de cotas de FII também são tributados em 20%. O cálculo e pagamento desse imposto variam conforme a operação:
- Para operações realizadas em bolsa de valores, o processo é semelhante ao de ganhos líquidos com ações;
- Para operações fora da bolsa, o processo é semelhante ao de ganhos de capital na venda de bens ou direitos.
Lembre-se: os dividendos pagos pelos FIIs são isentos de impostos.
Como lançar FII no Imposto de Renda?
A declaração de FIIs no Imposto de renda deve ser feita de duas formas:
- É preciso informar a posse (ou seja, declarar o saldo) dos FIIs na ficha “Bens e Direitos” do programa da Receita Federal;
- Deve-se, também, declarar os rendimentos dos FIIs, na ficha “Rendimentos isentos e não tributáveis”.
Como o passo a passo específico para cada situação é diferente, vem com a gente para entender todos os detalhes e não deixar nada de fora na sua declaração.
Como declarar cotas de Fundo Imobiliário no IR?
Para declarar cotas de FIIs no IR, você precisa seguir esse caminho:
- Acesse a ficha “Bens e Direitos”;
- Clique em “Novo”;
- Escolha o grupo “07 – Fundos”;
- Selecione o código “03 – Fundos de investimento imobiliário”;
- Informe seus dados nos campos destinados ao titular da declaração;
- No campo “CNPJ”, preencha com esse dado do FII;
- Em “Discriminação”, informe o número de cotas atual, o nome completo do FII, o CNPJ do fundo e o valor total da aquisição (não o valor de mercado, mas sim quanto você pagou em cada cota);
- Em “Situação”, preencha com o custo total da aquisição (custo médio da aquisição das cotas multiplicado pela quantidade que você possuía no último dia do ano-base da declaração).
Atenção: Não importa o preço de mercado do FII, o que vale para a Receita Federal é seu preço médio de compra. Lembre-se de seu imóvel ou veículo, dado que você tenha comprado à vista, carrega ambos em seu imposto de renda pelo valor de compra, ano após ano.
E tem mais: caso você tenha comprado Fundos Imobiliários pela primeira vez no passado, pode deixar zerado o campo “Situação”. Nesse caso, precisa preencher somente o campo seguinte, no qual consta a data do último dia de 2024.
Como declarar os dividendos dos Fundos Imobiliários?
Para declarar os dividendos pagos pelos FIIs, o passo a passo é este:
- Acesse a ficha “Rendimentos isentos e não tributáveis”;
- Clique em “Novo”;
- Selecione o código “99 – Outros”;
- Preencha as informações da fonte pagadora, como nome e CNPJ;
- Em “Valor”, informe o dividendo recebido;
- Em “Descrição”, preencha com “Dividendos recebidos do [inserir o nome do FII em questão]”.
Como declarar amortização de Fundo Imobiliário?
Para declarar a amortização de um Fundo Imobiliário no IR, o procedimento depende de como a amortização foi tratada pelo administrador do fundo.
Se a amortização ocorreu sem retenção de imposto de renda na fonte, basta reduzir o valor recebido do saldo do investimento na ficha “Bens e Direitos”, ajustando o custo médio de aquisição das cotas.
Isso significa que uma parte do seu investimento retornou ao seu caixa, o que reduziu o valor investido originalmente. Atenção: essa informação será relevante para calcular o ganho de capital caso as cotas sejam vendidas no futuro.
Se a amortização teve retenção de Imposto de Renda, o valor recebido deve ser declarado na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”, informando o CNPJ e o nome do FII, além do montante amortizado.
Esse tipo de amortização geralmente acontece quando o FII é encerrado. Nesse caso, o imposto devido já foi recolhido na fonte, e o investidor recebe o valor líquido, após a dedução do imposto.
Como declarar rendimentos sujeitos à tributação exclusiva?
Para aqueles que figuraram como doadores de cotas de FIIs em troca de um aluguel, o imposto em questão deve ser declarado da seguinte forma:
- Acesse a ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva”;
- Na tela seguinte, se você tiver feito operações do tipo, aparecerá automaticamente o montante a ser declarado;
- Em “CNPJ” e “Fonte Pagadora”, insira os dados conforme constam no seu informe de rendimentos.
Atenção: para este tipo de operação, os dados como nome e CNPJ da fonte pagadora não são aqueles do Fundo Imobiliário em questão — e é por isso que você deve lançar as informações tais quais elas constam no informe de rendimentos.
Como declarar FII comprado e vendido no mesmo ano?
Para declarar operações de compra e venda de FIIs, siga esses passo:
- Acesse a “Renda Variável, ficha Operações em FII ou Fiagro”;
- Na coluna “Ganhos líquidos ou Perdas” que abrir, preencha os lucros ou prejuízos de cada mês;
- Nesta mesma tela, preencha os valores gerados e pagos via DARF.
Importante: os impostos sobre os ganhos devem ser pagos dentro dos prazos estabelecidos. Caso o pagamento não tenha sido realizado, ainda é possível fazê-lo, com a inclusão de multas e juros, conforme a legislação tributária.
Como declarar venda de FII com prejuízo?
Caso a venda de um FII tenha resultado em prejuízo, o passo a passo para informar essa perda na declaração de IR é o seguinte:
- Informar a venda no menu “Renda Variável”;
- Acesse a aba “Renda Variável” > “Operações em FII e Fiagro”;
- Tela “Ganhos líquidos ou Perdas”;
- No mês correspondente à venda, informe o resultado líquido.
Importante: Se você teve prejuízo na venda de Fundos Imobiliários (FIIs), não é necessário emitir uma DARF, pois esse documento só deve ser gerado quando há imposto a pagar sobre ganhos de capital.
No entanto, é fundamental declarar corretamente o prejuízo no programa da Receita Federal, pois ele pode ser compensado em operações futuras com FIIs. Isso significa que, caso obtenha lucro na venda de cotas nos meses seguintes, poderá utilizar o prejuízo acumulado para reduzir o imposto devido.
Vale lembrar que essa compensação só pode ser feita dentro da mesma categoria, ou seja, prejuízos com FIIs só podem abater lucros futuros com FIIs — eles não podem ser usados para compensar ganhos com ações ou outros ativos.
Aprenda a declarar todos os seus investimentos por conta própria
Aprendeu como declarar FII no Imposto de Renda? Lembre-se: o passo a passo para cada declaração varia de acordo com a aplicação. Então, caso deseje descobrir como prosseguir para cada um dos investimentos da sua carteira, recomendamos que continue aprendendo sobre o assunto.
Para isso, nós temos uma dica: na aula Imposto de Renda, com Jhonny Martins, você terá um passo a passo para cada tipo de aplicação que precisa ser declarado no IR.
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