Investir em Fundos Imobiliários é seguro? Saiba se vale a pena

Quem busca pela diversificação de portfólios e por melhores oportunidades de aplicação certamente já se deparou inúmeras vezes com os fundos de investimentos. Entretanto, descobrir essa modalidade definitivamente não é o fim da linha para os investidores, que ainda precisam analisar quais subcategorias são as mais vantajosas, uma vez que elas diferem bastante entre si.

No artigo de hoje, temos os Fundos Imobiliários (FIIs) como protagonistas. Para começar, podemos deixar aqui, de antemão, o spoiler de que esses ativos costumam ser rentáveis, porém com alguns riscos extras que não podem ser ignorados no processo de tomada de decisão. 

Então, para saber se este tipo de investimento é seguro ou não, e quais são as suas vantagens, siga conosco! No final, ainda vamos te dar uma dica valiosa para que você se torne um investidor inteligente, capaz de extrair o máximo de rentabilidade da sua carteira. Vamos lá?

O que são e como funcionam os Fundos Imobiliários (FIIs)?

Os Fundos Imobiliários (FIIs) são uma modalidade coletiva de investimento, onde os recursos de vários investidores são reunidos e aplicados, pelo gestor do fundo, no mercado imobiliário, como o nome indica. Logicamente, os lucros conquistados no fundo são divididos entre todos os cotistas, considerando as proporções investidas por cada um.

Em geral, o patrimônio levantado a partir da venda de títulos FIIs são utilizados, pelas empresas emissoras, para a construção ou aquisição de imóveis, por exemplo — para que possam ser posteriormente arrendados ou alugados.

Antes de prosseguirmos, vale recapitular brevemente o funcionamento dos Fundos Imobiliários:

1. A soma de todo o patrimônio do fundo é dividida em frações, chamadas de cotas;
2. Assim, o investidor que fizer uma aplicação em determinado FII estará, portanto, comprando uma dessas cotas;
3. Como dito, o gestor do fundo tomará conta desses recursos, alocando o dinheiro em títulos imobiliários distintos, de acordo com a estratégia prevista em contrato;
4. Ao contrário de um proprietário de imóvel, o cotista não tem nenhum direito sobre o empreendimento em si;
5. Da mesma forma, o investidor também não precisará se responsabilizar sobre nenhuma obrigação relacionada a esse imóvel.

Outro aspecto importante que você, investidor, precisa ter em mente, é que os Fundos Imobiliários são considerados como modalidades de renda variável. Primeiramente, isso se deve ao fato de que não é possível prever quais serão os rendimentos exatos com o passar do tempo — aqui, temos como justificativa para tal alguns dos riscos que veremos logo em seguida.

Além disso, suas cotas oscilam na Bolsa, como acontece com as ações. Consequentemente, fatores como as estratégias de gestão da carteira e as condições do mercado podem interferir nos rendimentos, configurando mais um motivo pelo qual os lucros dos cotistas não podem ser dados como certos ou exatos.

Até aqui, você certamente já teve uma visão geral bem completa de como os Fundos Imobiliários funcionam e até já pode palpitar sobre a sua segurança, certo? Agora, porém, é a hora de entrar em detalhes sobre esse assunto.

Investir em Fundos Imobiliários é seguro?

Do ponto de vista regulatório, os Fundos Imobiliários são perfeitamente seguros. A razão para tal é que este mercado é supervisionado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e acompanhado pela Bolsa de Valores brasileira (B3).

Por outro lado, na prática, novamente mencionamos a sua classificação como renda variável. Isso significa que, ao passo que podem gerar rendimentos altos para os cotistas, também estão expostos a riscos específicos que podem levar alguém ao prejuízo.

Para você ter ideia — antes de listarmos todos os riscos de um FII —, um dos fatores que pode afetar negativamente os lucros do investidor são as desocupações e a vacância física e financeira. Dito de modo mais simples, é a possibilidade de um imóvel permanecer desocupado por um longo período de tempo ou de um inquilino não cumprir com a sua obrigação de pagar o aluguel. 

No fim das contas, pode-se dizer que os FIIs são mais arriscados, por serem de renda variável e assumirem riscos específicos aos quais outros tipos fundos não se expõem, mas que um investidor pode muito bem contornar esse obstáculo, desde que realize a aquisição de cotas de maneira informada e ponderada.

Nessa missão, nós podemos te ajudar: vamos agora listar todos os riscos e vantagens dos Fundos Imobiliários.

Quais são os principais riscos de investir em FIIs?

Todo investidor que pondera a decisão de investir em um FII precisa conhecer os seus riscos principais, a fim de averiguar as melhores formas de minimizar os seus impactos no portfólio. Sem mais delongas, vamos a eles!

1 – Risco de mercado

Para começar, temos um dos riscos mais conhecidos do mercado, responsável por afetar uma gama enorme de outros investimentos também. O risco de mercado engloba a possibilidade de mudanças econômicas impactarem o setor imobiliário, aumentando ou diminuindo a demanda por locação e aquisição de imóveis, por exemplo.

Como já dissemos, as cotas dos FIIs são negociadas na Bolsa de Valores. Por consequência, seus preços devem variar com o passar do tempo, a depender da forma como o mercado se comporta.

Na prática, eis aqui uma série de razões pelas quais a sua cota pode ter o valor afetado:

• Mudanças nas taxas de juros: essas são consequências clássicas das políticas econômicas, que servem para aquecer ou frear a economia. Quando há um aumento nessas taxas, os custos de financiamento para os Fundos Imobiliários podem aumentar. Como resultado, os empréstimos se tornam mais elevados e a rentabilidade dos investimentos imobiliários cai. Se o custo do financiamento para a compra de imóveis aumentar, por exemplo, os lucros dos FIIs vão diminuir, pois mais recursos serão gastos no pagamento de juros.

• Demanda por imóveis: durante períodos de desaceleração econômica, a procura por imóveis, seja para locação ou aquisição, pode diminuir. Naturalmente, isso pode afetar diretamente os preços de aluguel e, também, dos imóveis mantidos pelos Fundos Imobiliários. 

• Acesso ao crédito: a disponibilidade de crédito afeta diretamente a capacidade dos Fundos Imobiliários de financiar novos projetos e até de refinanciar os que já existem. Em tempos de contração econômica, os credores podem ser mais cautelosos ao emprestar dinheiro, limitando as oportunidades de expansão ou investimento dos FIIs.

2 – Risco de crédito

A lógica é simples: se um inquilino não pagar o aluguel, os lucros do cotista do FII que investe nesse imóvel vai ser afetado. 

Em outras palavras, o risco de crédito existe quando há a possibilidade de uma perda financeira por causa do não pagamento, de atrasos nos aluguéis e até de inadimplência nos financiamentos imobiliários.

Alguns FIIs investem em imóveis ou em ativos lastreados em hipotecas. Por isso, se um morador não cumprir com as suas obrigações financeiras, o prejuízo deve impactar as respectivas cotas também.

Para você entender melhor, imagine que um Fundo Imobiliário possui diversos imóveis alugados, e parte dos inquilinos está enfrentando dificuldades financeiras. Isso pode — e vai — impactar negativamente a receita do fundo, afetando diretamente a sua capacidade de distribuir rendimentos aos investidores. 

Além disso, se o FII utiliza empréstimos ou financiamentos para adquirir imóveis e os beneficiados não conseguem pagar as parcelas, o Fundo vai enfrentar dificuldades para cumprir com suas obrigações financeiras, como o pagamento de juros ou a manutenção dos imóveis. 

Antes de seguirmos para o próximo risco, vale a pena te deixar a par sobre o fato de que os Fundos Imobiliários não contam com a proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC).

3 – Risco de concentração

Quando um Fundo Imobiliário expõe seu patrimônio excessivamente a um tipo único de ativo ou inquilino, os riscos assumidos podem ser bem específicos.

Imagine, por exemplo, que um FII concentra a maior parte de seus títulos em um edifício comercial, e que a maioria das salas desse prédio está desocupada, ou que os atuais inquilinos estejam demonstrando problemas em cumprir com as suas obrigações.

Nesse caso, as perdas dos cotistas devem ser substanciais, já que o rendimento das cotas vai estar estreitamente conectado e vulnerável ao que acontece no edifício. 

Outra situação ilustrativa pode ser a dos Fundos Imobiliários que concentram os seus recursos em galpões. Esse tipo de imóvel geralmente é buscado para fins bem específicos, como o armazenamento de maquinário. Consequentemente, encontrar inquilinos para ocupar esses espaços pode ser uma tarefa mais árdua do que seria se o investidor aplicasse o seu dinheiro em imóveis residenciais, por exemplo.

A diversificação de carteira é a solução mais eficaz para mitigar o risco de concentração. Dessa forma, pode-se reduzir a vulnerabilidade a eventos adversos, que comumente afetam o lucro daqueles que apostam unicamente em um segmento só.

4 – Risco de varejo

Essa categoria de risco diz respeito aos inquilinos varejistas, como lojas de um shopping. Afinal, o desempenho financeiro do cotista dependerá bastante da saúde financeira desses lojistas. Portanto, se determinado estabelecimento comercial sofrer com uma queda nas vendas, o FII não será capaz de prover uma renda estável aos seus investidores.

Naturalmente, você pode deduzir que, ao investir em um setor específico do varejo, todas as suas oscilações lhe dirão respeito. Mais uma vez, temos a diversificação de portfólio como a maneira mais eficaz de prevenir grandes perdas causadas por esse tipo de risco.

Isto é, se você distribuir o seu patrimônio em ativos diversos, de forma que nenhum setor econômico específico seja o provedor da maior parte da sua receita, é menos provável que uma crise, seja ela micro ou macro, vá afetar seus rendimentos significativamente.

5 – Risco de gestão

Como explicamos, por trás de qualquer Fundo de Investimento, há a figura do gestor. Esse profissional será o responsável por reunir os recursos de todos os cotistas e distribui-los, realizando aplicações em ativos distintos, a depender da estratégia combinada em contrato.

Nesse sentido, o risco de gestão existe quando o responsável pela alocação não faz boas escolhas de títulos, nem negocia condições favoráveis de locação e venda. Dito de forma mais simples, se o gerenciamento não for bem executado, é altamente provável que o cotista não vá receber os lucros esperados, ou até sairá no prejuízo. 

Felizmente, algumas estratégias podem mitigar esse risco. Todo Fundo de Investimento, inclusive os FIIs, disponibiliza ao público uma série de documentos que podem ser analisados para embasar melhor a tomada de decisão do investidor. Aqui, compilamos alguns detalhes essenciais que você não deve deixar de observar:

• Regulamento e prospecto: esses documentos fornecem informações detalhadas sobre o funcionamento do FII, como suas políticas de investimento, taxas cobradas, estrutura de governança, regras para distribuição de rendimentos, entre outros assuntos importantes. Dito de modo mais simples, é aqui que você vai encontrar as explicações sobre a natureza, os objetivos, e os ativos-alvo do Fundo.

• Relatórios gerenciais e relatórios trimestrais/anuais: esses relatórios contêm informações sobre o desempenho financeiro, a evolução dos ativos do FII e os rendimentos distribuídos. Ainda, lista detalhes sobre os imóveis e seus inquilinos, entre outros aspectos cruciais para você avaliar o grau de todos os riscos específicos que aprendeu neste artigo.

• Demonstrações financeiras: são os relatórios contábeis que mostram a situação financeira do Fundo Imobiliário Neles, estão incluídos o balanço patrimonial, a demonstração de resultados e o fluxo de caixa. Isso ajuda a compreender a saúde financeira do fundo e o histórico de rendimentos. 

Quais são as vantagens de investir em FIIs?

Com certeza, os Fundos Imobiliários trazem consigo riscos específicos da modalidade que devem ser mantidos no radar do investidor. No entanto, é claro que esses títulos também apresentam vantagens atrativas, especialmente para quem analisa bem cada opção antes de realizar uma aplicação. Vamos conhecer juntos as principais.

1 – Facilidade de investimento no mercado imobiliário

Se você tem estudado com frequência sobre investimentos (e nós esperamos que sim), deve ter reparado na quantidade de pessoas que adquire imóveis não para viver, mas para repassar e ter uma boa fonte de renda. 

No entanto, esse processo é bem burocrático: impostos precisam ser pagos, anúncios publicados, corretores contratados… Resumidamente, não é um trâmite tão acessível, ou que muitas pessoas estejam dispostas a enfrentar. 

Desse ponto de vista, quem deseja se valer dos lucros do mercado imobiliário, mas não quer — ou não pode — investir tanto tempo e recursos comprando um, pode simplesmente encontrar um fundo do tipo que contemple as suas necessidades.

2 – Liquidez

A liquidez é a facilidade com a qual você venderá suas cotas para recuperar o dinheiro aplicado, quando julgar necessário. Por sorte, os FIIs são variados, e estão disponíveis em modalidades mais ou menos líquidas, a depender do que você busca.

Geralmente, as opções com maior liquidez são aquelas que contam com mais cotistas. Por outro lado, se um fundo não for composto de muitos investidores, a dificuldade em se desfazer de um ativo vai ser maior.

Para que não sobre nenhuma dúvida, o ideal é que você cheque a seção “volume” no relatório do FII em questão, para analisar esses dados e observar o seu grau de liquidez.

Vale trazer aqui outro fator importante sobre essa característica: ao contrário de um imóvel real, é obviamente muito mais fácil passar uma cota adiante. Afinal, o proprietário do título não precisa criar anúncios ou buscar por um inquilino, como aconteceria com o dono de um edifício, por exemplo.

3 – Rentabilidade

A rentabilidade dos Fundos Imobiliários segue a mesma lógica de muitos outros ativos do mercado financeiro: quanto maior o risco, maior a probabilidade de bons retornos. Logo, não é à toa que tantos investidores busquem essa modalidade para aplicar seus recursos e arriscar ganhos mais altos no portfólio.

Inclusive, caso você não saiba, os lucros dos FIIs funcionam assim: majoritariamente, eles virão dos ganhos de capital obtidos a partir da venda de um imóvel, ou do aluguel de propriedades. Dessa forma, os Fundos mais rentáveis acabam apresentando dividendos bem altos aos cotistas, muito maior do que o valor aplicado inicialmente em uma cota.

4 – Potencial de valorização

Essa valorização acontece de diferentes maneiras. Para começar, os imóveis que compõem a carteira do Fundo podem ter o seu valor aumentado ao longo do tempo, a depender de fatores como localização, infraestrutura ou demanda crescente em determinada região. Em cenários positivos como estes, os cotistas verão seus investimentos renderem mais.

Além disso, a distribuição de rendimentos por meio de aluguéis pode ser ajustada com base nesse aumento do valor dos imóveis. Conforme os aluguéis são reajustados ou novos contratos são firmados, os lucros do investidor tendem a crescer também. 

Esse crescimento adicional, aliás, pode oferecer aos cotistas a oportunidade de participar do aumento do valor dos imóveis sem a necessidade de adquirir ou gerenciar propriedades diretamente.

5 – Diversificação

Os Fundos Imobiliários são opções bem interessantes para quem deseja diversificar o portfólio. Como já mencionamos, o risco inerente a esta modalidade também significa retornos mais altos, e os FIIs ainda proporcionam aos investidores a chance de se valer da valorização de um mercado em alta, sem precisar necessariamente comprar um imóvel.

A forma de inclusão de um FII na sua carteira de ativos vai depender do seu perfil de investidor e dos seus objetivos financeiros, é claro. De modo superficial, recomenda-se não somente que você misture papéis de renda fixa e variável como uma maneira de controlar os riscos existentes, mas também mescle diferentes tipos de Fundos Imobiliários.

Ter entre 7 e 10 FIIs distintos é uma boa recomendação, embora, reforçamos, a quantidade ideal varia para cada investidor. Lembre-se, ainda, de não alocar a maior parte do seu patrimônio em uma categoria só — em imóveis comerciais ou galpões, por exemplo. A chave para o equilíbrio é que você distribua seus recursos em tipos distintos de propriedade.

Quais são os custos para investir em Fundos Imobiliários?

A maioria das corretoras de valores não cobra taxa de administração ou custódia dos investidores que aplicam em Fundos Imobiliários. 

Cabe ao cotista, por tanto, arcar unicamente com os custos das operações de compra e venda dos papéis, cobrados pela B3 e que podem ser consultados diretamente no site da Bolsa. Essa taxa não é alta, e geralmente está próxima de 0,3%.

Aqui, inclusive, temos uma outra vantagem dos FIIs, já que a ausência de custos administrativo torna esse tipo de Fundo mais acessível e atrativo para os investidores que estão em busca de opções rentáveis para aplicar seu patrimônio. 

Como funciona a tributação dos Fundos Imobiliários?

Os Fundos Imobiliários são isentos do Imposto de Renda (IR) sobre seus rendimentos de pessoas físicas, desde que algumas regras específicas da Receita Federal sejam cumpridas: 

• Deve ser distribuído pelo menos 95% dos ganhos obtidos a partir da venda ou locação dos imóveis que compõem o Fundo;
• O FII deve ter, no mínimo, 50 cotistas;
• A negociação das cotas deve ser feita exclusivamente na Bolsa de Valores ou no mercado de balcão organizado;
• O investidor do FII não pode possuir uma parcela superior a 10% das cotas.

Apesar da isenção, destacamos que, mesmo assim, o IR incide na compra ou venda das cotas do FII, sobre o ganho de capital. Ou seja, se você comprou, inicialmente, cotas correspondentes a R$1000 e, agora, as vendeu por R$1200, há um lucro de R$200 que sofrerá a incidência do imposto (20% de R$200 = R$40). Novamente, reforçamos: essa dedução é apenas sobre o lucro, não sobre o total da aplicação.

Além disso, há outra tributação a qual os Fundos Imobiliários estão expostos: a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). Em resumo, a taxa é calculada sobre o lucro líquido do Fundo, como seu nome indica, e é aplicada trimestralmente pela administradora do FII, que destina o valor ao financiamento da Seguridade Social.

Como investir em Fundos Imobiliários de forma inteligente?

Fundos Imobiliários são investimentos de renda variável e, por isso, devem ser analisados cuidadosamente por quem deseja se valer dessa modalidade para obter ganhos mais altos. Aqui, vamos listar algumas dicas de como fazer escolhas mais inteligentes. Porém, antes de tudo, comecemos pelo princípio: te mostraremos, agora, o passo a passo técnico para realizar esse investimento.

1. Escolha uma corretora de confiança para intermediar a operação. Antes de transferir o seu dinheiro para essa instituição, verifique a sua reputação e jamais confie em uma empresa que, por exemplo, promete lucros garantidos e muito altos. Afinal, agora você já sabe que os rendimentos de um FII são imprevisíveis;

2. Abra uma conta na corretora escolhida. O processo é fácil e rápido, e pode ser feito até mesmo diretamente pelo seu smartphone, a partir de alguns dados básicos que você deverá informar para finalizar o cadastro;

3. Feito isso, é hora de transferir dinheiro da sua conta bancária para a conta aberta na corretora. Aqui, não há mistérios: você mesmo escolhe o valor que deseja adicionar e o envia à sua nova carteira via transferência (TED ou DOC), ou até mesmo pelo PIX;

4. Com o saldo disponível para investir, tudo o que você precisa fazer é encontrar um Fundo Imobiliário que atenda às suas necessidades e expectativas, escolher quantas cotas deseja adquirir e pronto. Depois, basta acompanhar o desempenho do Fundo, na própria plataforma da corretora, que deverá informar continuamente todas as informações relevantes para que você saiba em detalhes o que está acontecendo com o seu dinheiro.

Como dissemos, esse foi o passo a passo técnico. Agora, temos um assunto mais sério para conversar com você: como fazer uma escolha sábia na hora de decidir aplicar seu dinheiro em um FII. Veja só tudo o que deve ser considerado:

1. Objetivos financeiros e perfil de investidor: esse é o aspecto mais básico a levar em conta e significa, basicamente, que você deve analisar seus objetivos pessoais e financeiros antes de escolher um FII. Ao abrir a conta na corretora, aliás, um questionário será aplicado para que o seu perfil seja descoberto. Os Fundos Imobiliários apresentam risco alto, por isso, antes de tomar uma decisão, certifique-se de que você está pronto para assumir esses riscos e suficientemente embasado para realizar uma escolha inteligente.

2. Desempenho histórico e rentabilidade do Fundo: essas informações estarão disponíveis nos documentos relacionados ao FII e nós recomendamos que você analise cada uma com tempo e atenção. Afinal, dados do tipo te ajudarão a entender se determinado Fundo tem sido bem administrado e gerado lucros aos cotistas.

3. Taxas de administração e custos associados: como dissemos, a maioria das corretoras não cobram taxa de administração ou custódia dos cotistas dos FIIs. De qualquer forma, para evitar surpresas desagradáveis, é importante que você cheque a existência desses custos antes de aplicar o seu dinheiro.

4. Estratégia e política de distribuição de rendimentos: essa é forma como o Fundo decide repassar os ganhos aos investidores. Ela pode ser feita de maneira frequente, regular ou variável, e a porcentagem dos lucros distribuída aos cotistas pode variar também, cabendo a você observar qual dinâmica faz mais sentido para as suas expectativas e objetivos.

5. Tendências e perspectivas do mercado imobiliário: esse setor pode oscilar bastante, e os seus lucros acompanharão esses movimentos. Por isso, antes de investir, cheque previsões e direções esperadas para a área, incluindo crescimento, demanda, valorização e quaisquer fatores que possam influenciar no desempenho das suas cotas.

6. Riscos associados aos imóveis e setores investidos: nesse artigo, mencionamos que os investidores de FIIs que alocam recursos em imóveis comerciais, por exemplo, estarão sujeitos às oscilações dos setores específicos das lojas e estabelecimentos que ocupam a propriedade. Ou seja, o recomendado é que, além de observar a situação macro do setor imobiliário, você se atente a esse “detalhe” também.

7. Liquidez e facilidade de negociação das cotas: mais uma vez, reforçamos a importância de conhecer a fundo o seu perfil de investidor. Nesse caso, é preciso estimar se você precisará, eventualmente, se desfazer das cotas, ou tem disponibilidade para deixá-las aplicadas por um longo período de tempo. A partir dessa informação, é possível escolher com mais embasamento qual grau de liquidez e dinâmica de negociação é mais conveniente para a sua realidade.

8. Informações sobre a gestão e processos de decisão: não economize tempo ao pesquisar detalhes sobre os profissionais responsáveis por administrar o fundo, incluindo suas experiências e histórico, e como são feitas as escolhas de investimento e gestão das propriedades no Fundo Imobiliário.

Vale a pena investir em Fundos Imobiliários?

Embora a resposta exata dependa exclusivamente das expectativas, dos objetivos e do perfil de cada investidor, de forma geral, é possível dizer que vale a pena investir em Fundos Imobiliários, desde que esse investimento seja feito de forma inteligente.

Afinal, os FIIs são como pontes mais acessíveis ao mercado imobiliário e costumam trazer lucros periódicos bem atrativos aos cotistas, razão pela qual o assunto tem sido tão comentado ultimamente.

Mesmo assim, é válido reforçar que essa modalidade também representa maior risco financeiro ao investidor, sendo mais adequada aos perfis arrojados e agressivos, que têm maior tolerância ao risco. 

Então, para que a aplicação realmente valha a pena, recomendamos que você siga à risca as dicas que te mostramos nesse artigo, e que vamos, inclusive, recapitular agora:

• Mescle a sua estratégia com outras modalidades de investimento também, inclusive renda fixa;
• Conheça de forma profunda o seu perfil de investidor e reavalie a sua tolerância ao risco periodicamente;
• Revise cuidadosamente todos os documentos do FII, como o prospecto e o regulamento;
• Pesquise sobre a reputação e o histórico da gestora e dos administradores dos Fundos;
• Não invista todo o seu patrimônio em apenas um tipo de FII, ou categoria específica de propriedade.

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