Você sabia que é possível investir em imóveis e receber aluguéis, sem propriamente ter o trabalho de comprar e administrar uma propriedade?
Pode até parecer pegadinha quando dito desta forma, mas não é. Afinal, essa é uma forma bastante didática de explicar o funcionamento dos Fundos Imobiliários. Já ouviu falar sobre eles?
Tratam-se de investimentos coletivos, onde o dinheiro aportado por diferentes pessoas (os cotistas) é aplicado em diferentes segmentos do mercado imobiliário, gerando um “tipo de aluguel” (os dividendos) como retorno.
O melhor é que você nem sequer precisa ser um especialista em mercado imobiliário ou financeiro para começar a fazer dinheiro dessa forma. Existem diferentes opções de fundos disponíveis, cada qual com seus riscos e estratégias, o que os tornam aplicações ideais tanto para quem busca diversificar a carteira, quanto para quem nunca investiu antes.
Indiferentemente de qual deles seja o seu perfil de investidor, este artigo te auxiliará a entender quais são as melhores opções de FII para você. Além de explicar o funcionamento geral dos Fundos Imobiliários e a importância dessa modalidade de investimento, te apresentaremos os 5 tipos mais populares e suas particularidades.
O que são Fundos Imobiliários?
Termo auto-explicativo, os Fundos de Investimento Imobiliários (FII), ou simplesmente “Fundos Imobiliários“, são uma forma de aplicação coletiva que investe em ativos do setor imobiliário.
A depender da estratégia adotada pelo fundo, o patrimônio conjunto dessas carteiras pode ser aportado pelo gestor em imóveis físicos (como prédios comerciais, shoppings, universidades, lajes, galpões e armazéns, entre outros), em títulos de dívida lastreados no crédito imobiliário (CRIs, LHs e LCIs), ou mesmo em cotas de outros FIIs.
Vale citar que os Fundos Imobiliários são investimentos de renda variável. Isso significa que os retornos não são previsíveis e variam de acordo com o desempenho do mercado imobiliário e das decisões tomadas pelo administrador.
Como funciona o FII?
Os Fundos Imobiliários funcionam como um tipo de “condomínio de investidores”, onde os recursos de diferentes pessoas físicas ou jurídicas são reunidos em um único montante e aplicados, conjuntamente, em imóveis físicos ou em títulos de operações imobiliárias.
Na prática, quem investe em um FII se torna cotista deste. Isto porque, ao aplicar em um fundo, o investidor está, na verdade, adquirindo “frações” de uma carteira compartilhada. Diferentemente do que ocorre quando se adquire ativos de maneira individual, ao investir em um portfólio assim, o cotista não tem poder de escolher o destino de suas aplicações e, tampouco, remanejá-las.
A administração e aplicação do patrimônio cabe exclusivamente ao gestor do fundo. Quem, apesar de ser livre para adotar as estratégias que julgar necessário, deve obedecer sempre às políticas e metas previamente definidas quando da criação do conglomerado.
Os recursos aportados pelos cotistas são reunidos e destinados à construção ou compra de imóveis ou aplicados em papéis lastreados no crédito imobiliário. Quando destinado à aquisição de empreendimentos físicos, a renda é originada da locação, venda ou arrendamento destes. Se aplicado em títulos de dívida, os lucros são originados nos rendimentos desses ativos ou ainda por meio da diferença entre seu preço de compra e venda.
Ao fim, os retornos obtidos pelo fundos são distribuídos de maneira periódica entre os cotistas. Cada qual, por sua vez, recebe lucros proporcionais aos seus aportes iniciais. Isto é, quanto maior o número de frações que um investidor possui, maior a sua parte na partilha dos rendimentos. Da mesma forma, os riscos e descontos também são compartilhados.
Importante citar que os Fundos Imobiliários não permitem o resgate de cotas antes do prazo de maturidade. Muitos fundos, inclusive, possuem duração indeterminada. Ou seja, não contam com data estabelecida de liquidação. Assim, se precisar reaver o dinheiro aplicado antes do vencimento, o investidor terá que recorrer ao mercado secundário para negociar suas cotas.
Quais são os tipos de Fundos Imobiliários?
Por mais que os FIIs possam ser caracterizados, de modo geral, por investirem no setor imobiliário, há diferentes possibilidades para que isso seja feito. Como vimos, é possível, por exemplo, fazer aportes em propriedades físicas, em títulos de crédito, em cotas de outros portfólios, e assim por diante.
Assim, a depender da política e das estratégias adotadas, os Fundos Imobiliários podem ser categorizados de diferentes formas. Entre os tipos mais conhecidos estão:
- Fundos de Tijolo;
- Fundos de Papel;
- Fundos Híbridos;
- Fundos de Fundos;
- Fundos de Desenvolvimento.
Entender as especificidades de cada uma dessas classes é essencial para que o investidor tenha certeza de que está realmente aplicando no produto que melhor atende suas expectativas e que mais se encaixa com o seu perfil. Afinal, todo tipo de produto financeiro conta com riscos, retornos e funcionamento próprios.
Dada a importância desse tópico, abaixo explicaremos categoria por categoria de maneira clara e detalhada:
Fundos de Tijolo (de renda)
Os Fundos de Tijolo são caracterizados como aplicações coletivas em propriedades físicas. Logo, o patrimônio juntado pelos cotistas é destinado à compra de diferentes tipos de imóveis.
Embora pertençam a uma mesma categoria geral, a depender do tipo de empreendimento ao qual destina seus recursos, esses fundos podem ser subcategorizados em:
- Fundos Imobiliários de Agências bancárias;
- Fundos Imobiliários de Escolas e ou Universidades;
- Fundos Imobiliários de Escritórios;
- Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos e Armazéns;
- Fundos Imobiliários de Hotéis;
- Fundos Imobiliários de Hospitais;
- Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas;
- Fundos Imobiliários de Prédios Residenciais;
- Fundos Imobiliários de Shoppings.
Além disso, os FIIs de Tijolo também podem concentrar suas aplicações em imóveis localizados em diferentes locais ou concentrados todos em uma mesma região. Algumas políticas permitem ainda uma mescla de diferentes empreendimentos e locações.
Independentemente dos empreendimentos escolhidos, contudo, o objetivo desses fundos é sempre o mesmo: gerar retornos por meio de aluguéis das propriedades pertencentes ao conglomerado ou por meio de suas vendas, considerando o potencial de valorização destes.
Ao fim, os valores obtidos com esses empreendimentos são convertidos em dividendos, distribuídos mensalmente entre os cotistas, de acordo com seus aportes iniciais.
Os Fundos de Tijolo são recomendados a investidores que buscam rendas passivas constantes e possibilidade de valorização.
Por outro lado, quem investe nesses fundos deve estar ciente de que seus rendimentos são sensíveis aos riscos comuns do setor imobiliário, tais como: inadimplência dos locatários, vacância, deterioração das propriedades, e assim por diante.
Fundos de Papel (de recebíveis)
Também conhecidos como Fundos de Recebíveis Imobiliário, os Fundos de Papel são aqueles que possuem carteiras compostas essencialmente por títulos de crédito lastreados em operações do mercado imobiliário. Os mais conhecidos são:
- Letras de Crédito Imobiliário (LCI): título de renda fixa emitido por instituições financeiras públicas e privadas e com lastro em financiamentos de imóveis com garantia hipotecária ou alienação fiduciária.
- Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs): título de renda fixa de longo prazo, emitido por securitizadoras. Esse papel é originado no adiantamento de direitos creditórios que uma incorporadora ou construtora tem por receber.
- Letras Hipotecárias (LHs): título de renda fixa emitido por instituições financeiras que financiam projetos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Os retornos distribuídos entre cotistas de Fundos de Papel são provenientes dos juros e dividendos dos títulos que compõem o portfólio, ou mesmo da venda destes ativos no mercado secundário.
Dado que grande parte do patrimônio desses fundos é aplicado em títulos de renda fixa, os FIIs de papel são menos voláteis do que outras opções de Fundo de Investimento Imobiliário, o que os torna uma opção interessante para investidores mais conservadores.
Fundos de Fundo (FoFs)
Popularmente conhecidos como “FOFs” — sigla para o termo em inglês “funds of funds” —, os Fundos de Fundos são portfólios que, em vez de serem compostos por ativos finais, aplicam a grande parte de seu patrimônio em cotas de outros fundos. No caso dos FIIs de Fundos, eles são caracterizados por investir pelo menos 95% do seu patrimônio na aquisição de cotas de outros fundos imobiliários.
Esse tipo de fundo possibilita o acesso a um amplo leque de ativos imobiliários e diferentes estratégias de investimentos, por meio de uma única aplicação. Características que os tornam uma boa opção, principalmente, para investidores iniciantes que buscam diversificar seus investimentos, mas que não possuem capital suficiente para adquirir tantos ativos distintos por conta própria.
Apesar de seus atrativos, os FIIs de Fundos também contam com uma grande desvantagem que deve ser observada: os custos, que costumam ser mais elevados do que em outros tipos de Fundos Imobiliários e que podem corroer os retornos esperados pelos investidores.
Isso ocorre, porque além das taxas administrativas do próprio FII de Fundos, os cotistas também podem estar sujeitos ao pagamento das taxas dos outros Fundos imobiliários nos quais este aplica. Vale citar que esses descontos não dependem do desempenho alcançado pelas demais carteiras.
Fundos Híbridos
Como o próprio nome sugere, os Fundos Imobiliários Híbridos são compostos por uma combinação de ativos de tijolo (imóveis físicos), de papel (títulos de crédito lastreados no setor imobiliário) e cotas de outros FIIs.
Essa composição, confere maior flexibilidade ao gestor do fundo, permitindo-lhe diversificar a carteira de investimentos de acordo com as políticas internas do fundo e com a estratégia estabelecida.
FIIs híbridas podem alocar parte de seu patrimônio em imóveis físicos, como galpões e prédios comerciais, e parte em ativos de renda fixa imobiliária, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), por exemplo.
A volatilidade e o potencial de retorno dos Fundos Imobiliários híbridos pode variar significativamente a depender da estratégia adotada pelo administrador e da performance dos ativos subjacentes que compõem o portfólio do condomínio.
Fundos de Desenvolvimento
Fundos Imobiliários de Desenvolvimento são caracterizados por aplicar em projetos imobiliários ainda em andamento.
Ou seja, diferentemente de carteiras de tijolo que compram imóveis já prontos, esses fundos investem em projetos imobiliários em andamento, como terrenos e empreendimentos em construção. Os lucros, neste caso, vêm da venda ou do aluguel do imóvel após a conclusão da obra.
Em linhas gerais, é considerada a categoria de FII mais arriscada de todas, uma vez que compartilham dos riscos inerentes ao setor imobiliário, bem como dependem diretamente do bom andamento da construção em si. Seus retornos podem ser afetados, por exemplo: por atrasos na entrega, problemas ou embargo do projeto, entre outros.
Devido a isso, esse tipo de fundo costuma ser voltado a investidores qualificados e mais experientes, embora também possam existir opções de FIIs de Desenvolvimento para outros perfis.
Quais são os Fundos Imobiliários que mais pagam dividendos?
Os dividendos estão estritamente relacionados aos rendimentos dos fundos negociados na bolsa. Isto é, estes valores podem variar ao longo do tempo, o que torna impossível a tarefa de estabelecer uma lista de FIIs que pagam mais, dado que essa classificação muda constantemente.
Assim, cabe ao investidor o trabalho de identificar quais fundos possuem um bom histórico de pagamento de dividendos. Ao fazer esse tipo de consulta, é preciso considerar fontes confiáveis, como relatórios de desempenho dos fundos e análises do mercado financeiro, entre outros.
Embora a volatilidade impeça a possibilidade de se fazer previsões seguras, existem fatores que podem ajudar a identificar fundos que têm maiores chances de apresentar melhores rentabilidades e distribuição de dividendos. Quem tem a intenção de investir em FIIs pode observar, por exemplo:
- Dividindo yield: representa a porcentagem de lucro distribuído entre os investidores de um fundo em relação ao preço unitário de suas cotas. Esse valor é obtido ao se dividir os dividendos pagos ao longo de um tempo determinado pelo preço individual pago por uma cota. Quanto mais alto o resultado, mais o investidor sai ganhando.
- Qualidade dos imóveis: ao aplicar em carteiras que investem em imóveis físicos (fundos de tijolo, híbridos e de desenvolvimento) é recomendado verificar quais são as propriedades em que o dinheiro está sendo aportado, bem como suas localizações. Isso pode ajudar o investidor a prever quais os fundos que serão valorizados e podem vir a gerar mais retornos no futuro.
- Investimento mínimo: conforme o preço das cotas aumenta, menor se torna o dividend yield.
- Liquidez: Fundos Imobiliários mais líquidos — ou seja, aqueles com maior número de negociações —, via de regra, têm maior facilidade em manter o pagamento constante de dividendos, já que possuem mais facilidade para vender ativos ou captar recursos.
- Histórico do gestor: é uma máxima do mercado que lucro passado não é garantia de retorno futuro, contudo, não há como negar que gestores e fundos com bom histórico passam maior confiança que aqueles que tenham passado por problemas e instabilidades.
Dito tudo isso, vale destacar que a escolha de um FII não deve ser feita apenas com base na rentabilidade e partilha do lucro. Isto é, nem sempre o portfólio que distribui mais dividendos é o melhor para você.
Antes de adquirir cotas de um Fundo Imobiliário verifique se as estratégias e os produtos que compõem a carteira são mesmo compatíveis com o seu perfil e seus planejamentos. Atente, sobretudo, para os níveis de risco, para estimar se os retornos são capazes de compensá-los.
O indicado para quem está só começando é contar com o auxílio de um profissional do mercado ao selecionar um FII, para ter a certeza que as estratégias adotadas pelo gestor do fundo estejam alinhadas às do investidor.
Qual é a importância do FII no mercado financeiro?
Os FIIs cumprem um papel de grande relevância no mercado financeiro, oportunizando aos investidores uma maneira prática de acessar e lucrar com o setor imobiliário.
Ao passo que impulsionam a expansão do mercado imobiliário, por meio de investimentos em prédios comerciais, residenciais, shoppings, galpões logísticos, entre outros, permitem que mesmo pessoas com pouco capital obtenham rendimentos com essa modalidade de empreendimento.
Entre as principais motivos que atestam a importância dos Fundos Imobiliários para o mercado, é possível citar:
- Diversificação de carteira
Os FIIs permitem que o investidor acesse a um vasto leque de investimentos por meio de uma única aplicação.
Ao investir, ao mesmo tempo, em diferentes títulos de crédito ou imóveis físicos — ou mesmo em uma combinação dos dois —, o cotista reduz os riscos comuns daqueles que aplicam em ativos do setor de maneira individual, tais como: a inadimplência de uma empresa que antecipou pagamentos com a emissão de títulos, ou a problemas na execução de uma obra, ou advindos de uma localização em específico, por exemplo.
- Acesso ao mercado imobiliário
Investir no mercado imobiliário por conta própria não é tarefa fácil e, tampouco, barata.
Ao juntar os recursos de um grande grupo de pessoas em um único montante, os FIIs permitem que mesmo investidores com pouco capital tenham acesso a participações na construção e compra de empreendimentos de alto valor. Tudo isso, sem precisar se preocupar com as burocracias que envolvem a administração e manutenção de propriedades.
- Renda extra
Os retornos obtidos com as aplicações de um fundo são distribuídos periódica e proporcionalmente em forma de dividendos entre os cotistas participantes. Essa distribuição deve ocorrer ao menos uma vez por semestre. Contudo, não é nada incomum encontrar FIIs com políticas de pagamento mensal.
Na prática, é como se o investidor estivesse recebendo um “aluguel” permanente enquanto mantiver sua posição. São, portanto, uma alternativa interessante para aposentados ou pessoas que buscam ter acesso a uma fonte de renda extra e estável.
- Liquidez
Dado seus altos valores, imóveis físicos são considerados ativos de baixa liquidez. Isto é, não são fáceis de vender, o que pode ser um empecilho para quem precisa levantar dinheiro em situações emergenciais.
Cotas de FIIs, por outro lado, são negociadas na bolsa de valores diariamente, o que facilita tanto a compra, quanto a venda desses papéis.
Vale a pena investir em Fundos Imobiliários?
Os Fundos de Investimento Imobiliário são uma alternativa acessível para quem deseja investir no mercado imobiliário e obter retornos periódicos sem que se tenha a necessidade de comprar e administrar propriedades físicas.
Além da acessibilidade a um setor de alto custo e da garantia de uma renda extra, conforme vimos, os FIIs também são investimentos caracterizados pela liquidez e pela diversificação.
Antes de adquirir cotas é importante que o investidor analise com cuidado os riscos e os retornos de cada fundo. Assim como já mostramos, existem diferentes tipos de FIIs, cada qual com seus benefícios e limitações.
De modo geral, os FIIs de papel são os menos arriscados, uma vez que investem em títulos de renda fixa. Sua segurança, porém, é contrabalanceada por retornos menores.
FIIs de tijolo e de desenvolvimento são suscetíveis aos riscos comuns ao setor, embora possam gerar bons lucros advindos da valorização dos imóveis adquiridos.
Já o retorno e os riscos dos Fundos Imobiliários Híbridos dependerão das estratégias adotadas pelo gestor, que pode apostar em uma carteira mais segura ou em ativos mais arrojados.
FIIs de fundos, por sua vez, entregam uma alta diversidade de ativos, mas podem ter seus rendimentos corrompidos por taxações duplas.
Posto isso, de modo geral, é possível dizer que os Fundos Imobiliários possuem alternativas interessantes para todos os perfis de investidores. É preciso apenas ter o cuidado de encontrar aqueles que oferecem a melhor relação entre custo e benefício, segundo os seus planejamentos financeiros pessoais e os riscos que você está ou não disposto a tomar.
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