Uma das classes de ativos preferidas dos investidores pessoa-física brasileiros são os chamados fundos imobiliários. Essa classe de ativos, conhecida também como FII, é bastante requisitada principalmente em virtude de algumas de suas características.
Para falar mais sobre elas e desvendar tudo sobre os FIIs, separamos neste artigo um guia completo de como investir em fundos imobiliários.
Nele, você vai conhecer tudo sobre essa classe de ativos e decidir por si mesmo se vale a pena investir nos FIIs. Veja mais a seguir!
O que são os fundos imobiliários (FIIs)
Os fundos imobiliários são ativos muito fáceis de se entender. Afinal, o seu próprio nome é autoexplicativo.
Os FIIs são fundos de investimentos que tem como principal finalidade montar uma carteira compostas majoritariamente por ativos do setor imobiliário.
Explicando de forma mais detalhada, ao investir em um fundo imobiliário você está comprando parte da participação em um fundo, que tem uma instituição financeira por trás da gestão e que é liderada por uma equipe de gestores qualificados para selecionar os ativos.
Diferentemente de outras categorias de fundos, porém, nos FIIs essa alocação é voltada exclusivamente para ativos imobiliários, geralmente de alto padrão, como shoppings, galpões logísticos, escritórios, títulos de dívida imobiliária (como os CRIs) e muitas outras categorias de acordo com a estratégia da gestão.
Quais são as vantagens de investir em fundos imobiliários?
Abaixo listamos algumas das vantagens em se investir em fundos imobiliários. Veja algumas delas e saiba as grandes oportunidades ao comprar FIIs.
Investir em grandes empreendimentos
Os FIIs não são apenas um tipo de fundo que investe em imóveis. Para fazer sentido a alocação de patrimônios milionários e por vezes até bilionários, os fundos imobiliários investem em empreendimentos de alto padrão.
Portanto, ao investir em FIIs você está investindo em um ativo que tem em sua carteira imóveis como grandes shoppings centers, galpões logísticos gigantescos usados pelas principais empresas do país, escritórios de centros comerciais das cidades mais desenvolvidas do Brasil e assim por diante.
A questão da qualidade dos imóveis é até mesmo uma questão qualitativa dos FIIs, ou seja, quanto maior a qualidade dos empreendimentos, mais positivo é para o fundo imobiliário em questão.
Sendo assim, ao comprar uma cota de um FII você tem a vantagem de investir em grandes imóveis, constantemente demandados e que são alugados pelas principais empresas do país. Com isso, é uma segurança de que está colocando o dinheiro em ativos de alta qualidade.
Isenção de imposto de renda nos rendimentos
A principal forma de remuneração aos cotistas que investem nos FIIs é por meio do pagamento de rendimentos, que têm como origem os aluguéis recebidos das empresas que fazem a locação dos imóveis do fundo imobiliário.
A boa notícia é que esses rendimentos, pelo menos até o presente momento, são isentos de imposto de renda. Sendo assim, ao investir em um FII você recebe a sua parte do valor dos aluguéis integralmente, sem nenhum desconto tributário.
Esses aluguéis, além de tudo, são pagos pela grande maioria dos FIIs todos os meses. Dessa forma, é possível garantir uma renda recorrente de forma vantajosa.
Investimento inicial baixo
Quando falamos que os FIIs investem em imóveis de alto padrão, talvez isso possa ter assustado você investidor quanto ao capital necessário para comprar uma cota de fundo imobiliário.
Quanto a isso, no entanto, temos uma boa notícia: comprar uma cota de um FII é extremamente acessível a todos os investidores.
De modo geral, uma cota de um FII é vendida no patamar de cerca de 100 reais, com alguns possuindo preços menores e outros maiores. Ainda assim, é possível encontrar FIIs no patamar de 10 reais.
Portanto, investir em fundos imobiliários é bastante acessível e é possível começar com pouco dinheiro.
Diversificação
Você pode estar se perguntando: tudo bem, com 100 reais eu consigo comprar a cota de um fundo imobiliário, mas não é importante diversificar os investimentos?
A resposta é que é sim importante diversificar. Por isso, talvez seja necessário um pouco mais de dinheiro para montar a sua carteira de FIIs.
Em contrapartida, porém, o ponto positivo é que os próprios fundos imobiliários costumam ser diversificados mesmo que individual. Afinal, ao comprar uma cota de um FII, geralmente eles vão ter entre 10 e 20 imóveis dentro da carteira.
É claro que existem os chamados FIIs mono-ativos, que contam com um imóvel só, mas eles são minoria.
Assim, você evita o risco, já que se algum desses imóveis ficar vago, sempre terão outros para manter a renda recorrente do fundo imobiliário e evitar uma grande crise no ativo.
Isso sem contar ainda os chamados fundos de fundos, que são uma modalidade de FII que tem como objetivo investir em outros fundos imobiliários. Nesses casos, a sua diversificação com pouco dinheiro fica ainda mais efetiva.
Dessa maneira, por conta de suas características, os fundos imobiliários ajudam o investidor que pretende ter uma carteira diversificada.
Como funcionam os fundos imobiliários
Os fundos imobiliários possuem regras específicas de funcionamento. Abaixo reunimos alguns dos principais termos de funcionamento dos FIIs que você deve aprender.
Ticker
Ticker é o nome dado ao código dos ativos negociados na bolsa de valores. Como os FIIs são ativos negociados em bolsa, eles também possuem a sua própria padronização.
Sendo assim, como é padrão na bolsa brasileira, os FIIs possuem um ticker composto por 4 letras e um número.
No caso dos FIIs, essa numeração é com final 11. Fique atento, porém, para conferir que se trata de um fundo imobiliários, já que outros ativos como Units e ETFs também se encerram com 11.
Exemplos de tickers de fundos imobiliários: HGLG11, RECR11, MCCI11, XPML11, KNRI11, entre outras centenas de opções de FIIs.
Portfólio
Como antecipamos um pouco mais acima, os FIIs possuem um portfólio composto por ativos imobiliários.
Em relação à quantidade de ativos, os FIIs podem ser monoativos, que são aqueles que possuem apenas um imóvel na carteira, e multiativos, que contam com mais de um empreendimento no portfólio.
Já em relação às características, os FIIs costumam ser divididos por tipos de imóveis: shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, renda urbana e até mesmo os híbridos, que são aqueles que não possuem uma única classe de foco dentro do portfólio.
Portanto, de forma geral, ao comprar um FII você vai perceber que ele foca em algum tipo de segmento de ativos, sendo que o ideal é diversificar entre as diferentes características existentes.
Existem ainda o que chamamos de FIIs de papel, que são aqueles focados em recebíveis imobiliários, como é o caso dos CRIs. Esses ativos são uma espécie de título de dívida do setor de imóveis, que o investidor topa assumir em troca de uma rentabilidade.
Dessa maneira, os FIIs de papel são focados nesses tipos de títulos, possuindo uma carteira diversificada com um monte deles.
Em uma carteira completa, os FIIs de papel também são bem-vindos, já que possuem características diferentes dos outros fundos imobiliários, conhecidos como FIIs de tijolo. Com isso, ajuda a diluir os riscos nos investimentos.
Cotas
A cota de um fundo imobiliário é basicamente uma parte desse tipo de ativo. Portanto, quando você vai até a bolsa de valores comprar FIIs, você estava comprando cotas, que são nada mais que alguns pedaços das milhões de divisões que compõem um fundo com patrimônio na casa dos milhões e bilhões.
Dessa forma, quando falamos sobre cotistas, estamos falando de todos os investidores que dividem esses pedacinhos do fundo imobiliário, que juntos formam o todo do patrimônio do FII.
Valor mínimo
Quanto ao valor mínimo para se investir, os fundos imobiliários são bastante acessíveis até mesmo para o investidor pessoa-física que tem pouco dinheiro.
Isso porque as cotas são negociadas em patamares que giram em torno dos 100 reais, mas é possível até mesmo achar FIIs na casa dos 10 reais.
Sendo assim, diferentemente de outras classes de investimentos, não é preciso de muito para começar a investir.
Custos e taxas
Em relação aos custos e taxas, podemos separar os encargos da gestão do fundo e os das instituições financeiras.
Em relação à gestão, os fundos imobiliários costumam ter a chamada taxa de administração, que serve para custear as principais atividades do fundo, como questões operacionais e de remuneração dos profissionais.
A boa notícia é que, em média, a taxa de administração dos FIIs é menor do que outras categorias de fundos, como os de renda fixa, ações e multimercado. Ela costuma girar por volta dos 0,7% a 1,2% ao ano. Mais do que isso já começa a ser um valor muito elevado a ser pago.
Alguns fundos ainda têm a chamada taxa de performance, que é aplicada quando o gestor do fundo bate o chamado benchmark (índice selecionado pela gestão como referencial para medir os resultados).
Portanto, caso o fundo consiga atingir esse patamar estipulado em contrato, que geralmente é representado por algum índice pré-determinado, há uma taxa cobrada sobre o valor que ultrapassou o resultado.
Por exemplo: se o benchmark do fundo é o IFIX (índice que reúne uma carteira com os principais fundos imobiliários da bolsa brasileira), caso o gestor consiga o resultado acima de indicador, ele vai cobrar uma taxa extra sobre o que excedeu o índice, já que está estipulado em contrato.
Já em relação às taxas de instituições financeiras, temos as taxas das corretoras e a taxa da bolsa de valores brasileira, a B3.
Nas corretoras, a principal taxa existente é a taxa de corretagem. Ela é cobrada para bancar os custos de operação de compra dos ativos. Atualmente, porém, são poucas as instituições que ainda cobram esse valor.
Por isso, busque sempre corretoras que ofereçam taxa de corretagem zerado, até porque muitas instituições de qualidade já não cobram mais esse encargo. Com isso, você diminui os custos ao investir em FIIs.
Já em relação a bolsa de valores, existem duas taxas cobradas: a taxa de liquidação e a de emolumentos, que são cobradas pela B3 para pagar alguns custos das operações.
A má notícia é que dessas duas você não consegue fugir. Já a boa é que elas possuem valores muito pequenos, quase irrisórios sobre os investimentos. Portanto, ao investir cerca de R$1.000, por exemplo, você pagará valores na casa de poucos centavos para as duas somadas.
Rendimentos
Os rendimentos dos FIIs têm origem nos aluguéis recebidos das empresas que fazem locação dos imóveis presentes no portfólio do fundo imobiliário.
Portanto, quanto mais inquilinos adimplentes o fundo tiver e quanto mais espaço dos imóveis for alugado, maior será a renda a ser paga aos cotistas.
Os rendimentos dos FIIs, de modo geral, costumam ser pagos mensalmente. Portanto, todos os meses, em dias geralmente pré-determinados, será depositado na conta do investidor a parcela relativa ao tamanho da exposição desse cotista ao fundo.
Por exemplo: se o fundo XPTO11 paga rendimentos de R$0,70 por cota todo dia 15 do mês e você tem 5 cotas desse ativo, nesse dia você receberá esse valor multiplicado por 5, ou seja, R$3,50 mensais.
A boa notícia é que não é possível ter retornos nos FIIs apenas com os aluguéis. O investidor também pode ter rendimento com a valorização das cotas, vendendo-as com lucro, e por meio do aluguel delas.
Tributação
Falamos acima sobre o ganho com a valorização das cotas, mas essa prática também carrega uma desvantagem.
Nos fundos imobiliários, ao vender cotas com lucro você tem como obrigação pagar a alíquota de 20% de imposto de renda.
Por exemplo: se você comprou cotas do fundo imobiliário XPTO11 por R$100 e vendeu por R$120, você deverá pagar 4 reais de imposto de renda por cada cota vendida, ou seja, 20% sobre o lucro.
Em contrapartida, a boa notícia é que os rendimentos dos FIIs são isentos de imposto de renda. Portanto, você não paga nenhum centavo de IR sobre esse valor que você recebe mensalmente por suas cotas.
Como escolher os melhores fundos imobiliários
Agora que você já aprendeu as principais informações estruturais sobre os FIIs, chegou o momento de aprender detalhes qualitativos. Confira alguns pontos importantes a considerar para escolher os melhores fundos imobiliários.
Qualidade do portfólio
A qualidade do portfólio é algo fundamental a se observar. Afinal, por mais que se trate de ativos de alta qualidade de modo geral, ainda assim existem diferenças entre esses imóveis. Por conta disso, alguns são melhores do que os outros.
Sendo assim, olhe com detalhes todos os imóveis presentes dentro do fundo e veja se eles atendem aos padrões de qualidade que a área de especialidade exige.
Atualmente, a competição dentro do setor está cada vez mais acirrada. Portanto, ter os melhores imóveis faz a diferença para que eles sejam alugados pelas empresas interessadas.
Com ativos de qualidade, as chances de o imóvel estar sempre alugado e gerar mais renda aos cotistas é maior.
Localização
Outro ponto fundamental na questão qualitativa é a localização dos imóveis. Afinal, você vai querer ter em sua carteira fundos imobiliários que têm, por exemplo, escritórios localizados nos grandes centros comerciais, galpões logísticos em setores estratégicos para escoar a carga, e assim por diante.
Portanto, invista em FIIs que tenham ativos bem localizados de acordo com as demandas do setor. Dessa forma, as empresas interessadas vão preferir alugar os imóveis desse fundo em questão, o que vai potencializar a renda dele.
Diversificação
Nenhum dos pontos acima será tão potencializado se não colocarmos também na balança a questão de diversificação.
Afinal, não adianta você ter um ativo de qualidade em um fundo monoativo. Isso porque, por mais que seja bom, esse imóvel pode passar por um eventual problema e você perder grande parte da renda do FII que você investiu.
O mesmo acontece em relação à localização. Não adianta investir em um FII que possui diversos imóveis em uma mesma região nobre sendo que este local pode passar por uma eventual mudança e comprometer todos os ativos de uma vez.
Portanto, escolha um fundo imobiliário que tenha um portfólio diversificado.
Assim, quando você for exigir qualidade nos imóveis, não vai demandar de apenas um, mas de todos que compõe a carteira.
O mesmo acontece quanto à localização. Para passar nesse critério, o FII deve ter diversos imóveis localizados em bons lugares em diferentes regiões não só da cidade, mas de todo o Brasil.
Dessa forma, você evita ser afetado por mudanças drásticas e inesperadas, podendo controlar os riscos com mais efetividade.
Inquilinos
Outro ponto fundamental está na qualidade dos inquilinos. Isso porque, por mais que você tenha bons imóveis no portfólio, é de extrema importância que ele seja alugado por empresas de qualidade.
Assim você evita inadimplência, ruídos na comunicação e quebras de contrato.
Portanto, sempre verifique quais empresas estão alugando os imóveis, a sua reputação, objetivos de negócios (para evitar que esse inquilino tenha a intenção de quebrar o contrato de alguma maneira), capacidade de pagamento e até mesmo diversificação.
Afinal, quanto mais companhias alugam os imóveis do seu fundo imobiliário, menos risco você tem. Isso porque é muito improvável que todas passem por problemas ao mesmo tempo. Com isso, você evita depender excessivamente de um único inquilino.
Gestão e performance
A avaliação de qualidade não deve se limitar apenas aos imóveis e inquilinos. Os gestores do fundo imobiliário também devem ser cobrados pela qualidade do seu trabalho.
Por isso, faça uma análise aprofundada sobre a empresa que está gerindo o fundo e mais especificamente sobre os profissionais que estão realizando essa gestão.
Considere pontos como o histórico da gestora e da atuação do time de gestão no mercado, transparência do fundo quanto ao cumprimento da estratégia estipulada e também dos próximos passos com os investimentos, e qualidade do trabalho de modo geral.
Custos
Alguns custos, como comentamos, são inevitáveis e fazem parte do investimento em fundo imobiliário.
Em relação aos custos evitáveis, porém, o ideal é que você faça de tudo para diminuí-los, já que eles vão impactar na sua rentabilidade.
Portanto, evite, por exemplo, os custos da corretora, como é o caso das taxas de corretagem. Invista somente em instituições que não cobrem esse tipo de custo, já que atualmente é fácil encontrar opções com taxa zero.
Outro custo a se evitar são os relativos ao fundo, como as taxas de performance e administração.
Em relação à performance, invista em fundos que realmente valham a pena pagar esse valor pela rentabilidade. Afinal, é possível achar diversos FIIs que não cobram esse tipo de taxa.
Já em relação à administração, essa é uma taxa que sempre vai existir. O objetivo aqui é somente evitar custos muito altos e abusivos.
Portanto, evite taxas de administração altas e injustificáveis.
Liquidez
Outro ponto fundamental é relativo à liquidez dos ativos.
A liquidez é a capacidade de se livrar com facilidade de determinado ativo caso você precise realizar a venda do mesmo.
Na bolsa de valores isso é fundamental, pois caso você compre um ativo com pouca liquidez, no momento da venda é possível que você tenha que cobrar um preço bastante reduzido para que você consiga vendê-lo, comprometendo a sua rentabilidade.
Sendo assim, um ponto fundamental ao investir em um fundo imobiliário é identificar o volume de negociações diárias desse FII. Quanto mais transações ele tiver, maior a liquidez.
Com isso, é muito mais fácil você conseguir se livrar do ativo caso precise. Isso tudo sem abrir mão do preço de mercado dele.
Para ter referência de uma boa liquidez, confira as negociações diárias que os fundos imobiliários do índice IFIX possuem. Afinal, esse é o índice que reúne os principais FIIs da bolsa brasileira. Com isso, é possível ter uma maior noção do patamar ideal.
Preço
Outro item fundamental ao analisar um fundo imobiliário é o preço do ativo. Aqui, porém, não estamos falando do preço que sai do seu bolso ao realizar a compra do FII. Nos investimentos, um bom preço está relacionado a quanto o ativo está valendo em relação ao que ele pode entregar de valor.
Portanto, saber como analisar esse fator pode ser fundamental para encontrar boas oportunidades na bolsa de valores.
Isso porque constantemente existem pechinchas no mercado, que são aqueles ativos que estão sendo negociados a um valor muito abaixo do que realmente deveriam valer.
É aí que os investidores experientes conseguem os seus melhores retornos.
Essa prática, porém, é algo extremamente complexo. Portanto, para você que é um investidor iniciante, pode valer a pena pedir a ajuda de um profissional, como um analista de investimentos certificado.
Dividend Yield
Um último fator de destaque a ser avaliado é o dividend yield. Esse termo se trata de um indicador utilizado nos investimentos de renda variável.
O dividend yield mede a relação entre o preço do fundo imobiliário e o quanto de dividendos ele pagou por cota nos últimos 12 meses.
Esse indicador é medido em porcentagem e quanto maior ele for, melhor.
Usando o dividend yield é possível identificar qual FII pagou mais rendimentos aos seus cotistas recentemente.
Vale apenas um alerta sobre esse indicador. Pagar um dividend yield alto não necessariamente significa algo bom. Afinal, o fundo imobiliário pode estar passando por problemas e, por conta disso, a sua cota estar com preço baixo para compensar essa turbulência.
Por isso, nunca utilize o dividend yield de forma isolada. Analise outros fatores em conjunto.
Conclusão
Agora você já sabe com mais detalhes algumas questões estruturais dos FIIs, as principais características e como investir em fundos imobiliários levando em conta um checklist de análise dos ativos.
Para aperfeiçoar esse processo de seleção, porém, é necessário vivência prática no investimento em fundos imobiliários e aprendizado constante.
É por isso que te convidamos a conhecer a aula sobre Fundos Imobiliários disponível em nossa plataforma, a Finclass.
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Os professores são igualmente gabaritados. Para conduzir essa finclass, chamamos Carlos Martins e Flávio Cagno, que são gestores de alguns dos principais fundos imobiliários do Brasil.
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