Investir em imóveis pode ser bem mais barato do que você imagina. Com cotas que partem de menos de R$10,00, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma maneira muito mais acessível e prática de começar a ganhar uma renda extra mensal, do que adquirir e alugar propriedades físicas por conta.
Se a sua reação foi de suspeita, você está certo em ter cautela. É essencial ter muita precaução para evitar armadilhas. No entanto, adiantamos que tudo o que mencionamos no primeiro parágrafo é verdadeiro.
Se você chegou até este artigo buscando boas oportunidades de FIIs por preços reduzidos, veio até o lugar certo. Além de listar quais são os FIIs com as cotas mais baratas do mercado no momento, vamos explicar como descobrir se eles representam ou não um bom investimento.
Há quem diga que “o barato sai caro”. Às vezes, porém, o que é mais barato pode render muito, desde que saibamos como fazer a escolha certa.
O que são Fundos Imobiliários?
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) podem ser definidos como uma forma de investimento coletivo em imóveis ou títulos de crédito lastreados em atividades do setor imobiliário.
Ao adquirir cotas de um FII, o investidor está, portanto, assomando recursos aos dos demais cotistas. Esse montante é, então, livremente aplicado pelo gestor em diferentes ativos imobiliários, de acordo com as políticas e regulamentos específicos de cada fundo.
Ao fim, os rendimentos mensais, que podem ser originados dos aluguéis ou venda dos imóveis adquiridos, ou dos juros sobre os papéis incluídos no portfólio, são distribuídos em forma de dividendos e de maneira proporcional entre todos os investidores. Ou seja, segundo o número de cotas que cada um possui.
Em franca expansão, o mercado de FIIs já conta com quase 500 condomínios listados na bolsa, oferecendo opções de investimento para todos os tipos de investidor: do mais conservador ao mais arrojado. Segundo suas políticas e a composição de suas carteiras, esses fundos são categorizados da seguinte forma:
- Fundos de Papel: são compostos por títulos de crédito lastreados no mercado imobiliário, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), e Letras Hipotecárias (LHs);
- Fundos de Tijolo: são FIIs que investem na compra de imóveis físicos, com a intenção de lucrar com o aluguel ou a valorização dessas propriedades. Normalmente, esses fundos costumam ser especializados em um único setor, assim como shoppings, galpões logísticos e centros de distribuição, lajes comerciais (escritórios), hotéis, hospitais, residências, e assim por diante;
- Fundos de Desenvolvimento: são fundos que possuem por foco adquirir imóveis tangíveis ainda em fase de construção;
- Fundos de Fundos Imobiliários (FIIs): bastante singulares, em vez de investirem em ativos finais, apontam essencialmente na compra de cotas de outros Fundos Imobiliários;
- Híbridos: como sugere o nome, são fundos mais flexíveis, que investem em diferentes classes de ativos imobiliários. Um FII híbrido pode aplicar parte do seu patrimônio, por exemplo, em shoppings, outra em imóveis em construção, e ainda destinar recursos para compras de CRIs ou cotas.
Os Fundos de Investimento Imobiliário são caracterizados como uma maneira de investir em imóveis sem a necessidade de adquirir um de fato.
Como em um investimento tradicional em imóveis, o cotista de um FII também tem acesso a um aluguel (os dividendos distribuídos mensalmente), com a vantagem de não ter desconto de Imposto de Renda (IR) sobre seus rendimentos. É, por isso, um produto financeiro interessante para quem busca uma fonte de renda passiva — aquela que não exige esforço ou trabalho.
O outro lado da moeda, contudo, está na imprevisibilidade desses retornos. Diferentemente de um aluguel convencional, a rentabilidade dos fundos é incerta. Os FIIs são investimentos de renda variável, o que significa que seu desempenho pode depender positiva ou negativamente de fatores internos e externos.
Quais os melhores e mais baratos Fundos Imobiliários de 2023?
Por mais que não sejam reconhecidas por apresentarem variações acentuadas como as observadas nas ações, assim como qualquer outro tipo de ativo de renda variável, as cotas dos FIIs também estão sujeitas a oscilações de preços. Objetivamente, isso significa que ingressar em um fundo pode ser mais ou menos barato, a depender do momento.
Nesse sentido, a pergunta que fica é: como saber se as cotas de um fundo estão sendo negociadas por um valor justo? Ou melhor: como identificar se elas estão baratas ou caras?
A maneira mais comum de fazer isso é observar o P/VPA (Preço sobre o valor patrimonial), indicador que mensura qual o ágio (valorização sobre o preço justo) ou deságio (o desconto) de uma cota.
P/VPs iguais a 1 significam que a cota está sendo negociada por seu “preço justo”. Se esse valor for inferior a 1, significa que existe um desconto. Quando superior, é porque a cota está acima de seu preço.
Para facilitar o entendimento, um P/VPA igual a 0,60, por exemplo, significa que a participação está sendo negociada com “desconto” de 40% sobre seu valor real. Um P/VPA de 1,20, por sua vez, representa uma ágio de 20%. E assim por seguinte.
Aqui é preciso um cuidado adicional. Embora pareçam atrativas, cotas com deságio nem sempre representam a oportunidade de um bom negócio. Seu valor pode ter tido uma queda, por exemplo, devido ao pessimismo do mercado acerca do desempenho do fundo.
Assim, para analisar quais cotas estão sendo negociadas com preço reduzido e quais apenas perderam valor por alguma adversidade, é preciso adicionar algum fator extra ao cálculo, como o dividend yield (DY), que corresponde a porcentagem de retornos sobre cada cota distribuídos entre os integrantes de um fundo.
Lançado mensalmente, o ranking “Quem tá barato?”, organizado pela Órama, equipara esses dois dados para medir o preço das cotas de cada FII. A base do cálculo é a multiplicação do DY acumulado nos últimos 12 meses pelo inverso do P/VPA. O resultado é dividido por 10 (apenas para arredondar o número), conforme observado abaixo:
X = DY * (1/ P/VPA) * 10
Como exemplo, imagine um FII com DY igual a 12% que negocia com P/VPA de 0,70. Nesse caso, X seria igual a: 12% * (1/ 0,70) / 10 = 1,71.
Segundo esse modo de mensuração, a lista dos FIIs mais baratos por setor em novembro de 2023 ficou como veremos a seguir.
Fundos de Lajes Corporativas
Os cinco Fundos de Laje Corporativas (que investem essencialmente em escritórios para locação) mais baratos em 2023 são:
| FII | Ticker | DY (12 últimos meses) | P/VPA | Preço atual | Nota |
| XP Properties FII | XPPR11 | 9,38% | 0,27 | R$ 19,18 | 3,41 |
| REC Renda Imobiliário FII | RECT11 | 13,00% | 0,47 | R$ 43,21 | 2,77 |
| Autonomy Edifícios Corporativos FII | AIEC11 | 16,31% | 0,60 | R$ 56,14 | 2,71 |
| BTG Pactual Corporate Office Fund FII | BRCR11 | 10% | 0,55 | R$ 54,28 | 1,83 |
| Vinci Offices FII | VINO11 | 10,23% | 0,73 | R$ 7,75 | 1,41 |
Fundos de Logística
Os Fundos de Logística (carteiras compostas por galpões, armazéns e centros de distribuição) mais acessíveis em 2023 são:
| FII | Ticker | DY (12 últimos meses) | P/VPA | Preço atual | Nota |
| BlueMacaw Logística FII | BLMG11 | 16,32% | 0,64 | R$ 55,51 | 2,55 |
| Pátria Logística | PATL11 | 10,74% | 0,68 | R$ 65,93 | 1,59 |
| Newsport Logística FII | NEWL11 | 11,13% | 0,79 | R$ 107,61 | 1,40 |
| RBR LOG FII | RBRL11 | 9,11% | 0,81 | R$ 85,15 | 1,12 |
| HSI Logística FII | HSLG11 | 9,63% | 0,88 | R$ 90,48 | 1,09 |
Fundos de Shopping
Os Fundos de Shopping mais baratos de 2023 são:
| FII | Ticker | DY (12 últimos meses) | P/VPA | Preço atual | Nota |
| HSI Malls FII | HSML11 | 9,45% | 0,99 | R$ 92,76 | 0,95 |
| XP Malls FII | XPML11 | 8,68% | 1,01 | R$ 112,20 | 0,86 |
| VinciShopping CentersFII | VISC11 | 8,74% | 1,03 | R$ 116,92 | 0,85 |
| Genial Malls FI | MALL11 | 8,28% | 0,98 | R$ 115,52 | 0,84 |
| HedgeBrasil ShoppingFII | HGBS11 | 8,32% | 1,02 | R$ 225,66 | 0,81 |
Fundo Híbrido (Tijolo/Desenvolvimento)
O Top 5 de Fundos Híbridos de Tijolo e Desenvolvimento (compostos por imóveis concluídos e em diferentes fases de construção) mais em conta são:
| FII | Ticker | DY (12 últimos meses) | P/VPA | Preço atual | Nota |
| Tordesilhas EI FII | TORD11 | 11,43% | 0,17 | R$ 2,12 | 6,81 |
| Santander Renda de Aluguéis FII | SARE11 | 14,21% | 0,51 | R$ 48,05 | 2,77 |
| Riza Arcticum Real Estate FII | RZAT11 | 12,53% | 0,90 | R$ 88,80 | 1,40 |
| TG Ativo Real FII | TGAR11 | 13,73% | 1,08 | R$ 120,08 | 1,27 |
| Rio Bravo Renda Varejo FII | RBVA11 | 10,93% | 1,03 | R$ 108,85 | 1,06 |
Fundos de Fundos (FoFs)
Os Fundos de Fundos Imobiliários mais acessíveis de 2023 são:
| FII | Ticker | DY (12 últimos meses) | P/VPA | Preço atual | Nota |
| VBI Renda+ FOF FII | BLMR11 | 11,29% | 0,87 | R$ 6,70 | 1,30 |
| XP Selection Fundo de Fundos FII | XPSF11 | 11,40% | 0,93 | R$ 8,00 | 1,23 |
| Brasil Plural Absoluto Fundo de Fundos FII | BPFF11 | 10,85% | 0,89 | R$ 68,67 | 1,21 |
| Kilima Suno 30 FIC FII | KISU11 | 10,91% | 0,93 | R$ 8,31 | 1,18 |
| Rio Bravo Fundo de Fundos FII | RBFF11 | 10,05% | 0,88 | R$ 59,85 | 1,15 |
Fundos de Recebíveis
Por fim, os FIIs de Recebíveis mais baratos do ano são:
| FII | Ticker | DY (12 últimos meses) | P/VPA | Preço atual | Nota |
| Hectare CE FII | HCTR11 | 20,99% | 0,33 | R$ 37,75 | 6,27 |
| Versalhes Recebíveis Imobiliários FII | VSLH11 | 19,94% | 0,33 | R$ 3,44 | 5,99 |
| Devant Recebíveis Imobiliários FII | DEVA11 | 20,80% | 0,44 | R$ 42,08 | 4,78 |
| Urca Prime Renda FII | URPR11 | 17,53% | 0,82 | R$ 80,49 | 2,14 |
| Banestes Recebíveis Imobiliários FII | BCRI11 | 14,59% | 0,71 | R$ 67,35 | 2,06 |
É importante citar que, de modo a minimizar distorções de preços de rentabilidade, o ranking desconsiderou fundos com liquidez média diária inferior a R$300 mil.
Qual é o fundo imobiliário mais barato?
Com a crise econômica puxada pelos anos de pandemia, abertura da curva de juros, Selic estacionada em 13,75% (o maior patamar desde 2017), o ano de 2023 começou pouco promissor para os FIIs de Tijolo.
Não tardou, contudo, para os sinais de estabilização econômica aparecerem. Com a redução da taxa de desemprego, aumento do PIB, desinflação e as expectativas (concretizadas) de redução da taxa Selic, os dados do primeiro semestre revelaram uma recuperação quase integral dos FIIs de Tijolo.
Pós crise sanitária, com a diminuição da taxa de desemprego, e o aquecimento do consumo, os shoppings, que haviam sido um dos setores que mais tinha sofrido com a pandemia e as medidas de isolamento, cresceram em média 23% nos primeiros três semestres do ano, sendo o segmento com os melhores retornos.
Impulsionado pelas compras online, o setor de logística, por sua vez, foi o único entre os FIIs de Tijolo que se manteve constante durante os anos de Covid. Ao longo de 2023, seu desempenho permaneceu ascendente com o crescimento do consumo.
Com exceção dos Fundos de Logística que ainda veem seus rendimentos impactados com os índices de vacância de escritórios, uma vez que muitas empresas optaram por manter o home office como regime de trabalho, a grande maioria dos Fundos já alcançou ou está próximo de alcançar suas cotações máximas históricas.
Isso se reflete nas listas que citamos acima.
Para não deixar nada passar, vamos observar os FIIs mais baratos por setor:
FIIs de shopping
Já não é fácil encontrar FIIs de shopping com deságio. A maioria, inclusive, está com P/VP acima de 1. Apesar disso, mantida as expectativas de queda na Selic e nas taxas de juros, a promessa é que 2024 continue impulsionando o setor.
Nesse cenário, cotas negociadas próxima ao preço justo, mas que apresentem boas taxas de DY ainda podem ser uma boa ideia, como o HSML11 e o XPML11.
FIIs de logística
Com o aquecimento econômico, investir em centros de distribuição pode ser um bom negócio. Apesar de ter sido menos impactado pela pandemia que os demais segmentos, a prospecção é que esse setor permaneça em ascendência.
No ano, esses FIIs já acumulam um crescimento médio de 11,3%. Mesmo assim, conforme demonstrado na lista, ainda é possível encontrar fundos com descontos superiores a 30% como o PATL11.
FIIs de lajes corporativas
Ainda impactado pelas mudanças ocasionadas pela pandemia, é o setor que mais tem sofrido para se recuperar. Seu valor médio está 25% inferior à sua máxima histórica, o que indica um maior espaço para valorização. Dito isso, não é de se estranhar que esse seja um dos setores com maiores “ofertas”.
Com desconto de mais 70%, as cotas do XPPR11 estão sendo negociadas por menos de R$20,00, o que o torna o fundo mais barato do segmento. Vale o adendo de que o segmento não está “condenado”. Prova disso é que o TEPP11 é o quarto FII que mais cresceu no ano (outubro de 2023).
FIIs híbridos
Com a expectativa de fechamento da taxa de juros e redução da Selic, já restam poucos FIIs híbridos negociados com P/VP abaixo de 1. Apesar disso, é justamente nesse setor que aparece o fundo mais barato (considerado o DY e o P/VP): o TORD11, com deságio de 83% e cotas negociadas por R$2,12.
Fofs
Depois dos fundos de shopping, os Fofs foram os que mais cresceram no ano (18,4%). Entretanto, ainda existem opções baratas no mercado. No Top 5, todos apresentaram desconto na casa de 10% e DY superior a 10%.
Entre os mais acessíveis há pelo menos três opções com cotas sendo vendidas por menos de R$10,00: o BLMR11, o XPSF11 e o KISU11.
Fundos de recebíveis
Caracterizados pelo alto pagamento de dividendos, também é possível encontrar FIIs de papel com descontos altos. Puxando a fila, com 67% de desconto cada, estão o HCTR11 e o VSHL11. O segundo, inclusive, é negociado por R$ 3,44.
Se desconsiderarmos o sistema de mensuração proposto nas listas que citamos acima, onde foi feita a relação entre o P/VPA e o DY, e focarmos tão somente nos valores do mercado, a lista de FIIs mais acessíveis ficaria assim (considerados valores de outubro/2023):
| FII | Ticker | Segmento | Valor da Cota |
| Kinea II Real Estate Equity | KNRE11 | Incorporações Residenciais | R$ 0,55 |
| Brazilian Graveyard | CARE11 | Outros | R$ 1,72 |
| Grupo RCFA | RCFA11 | Incorporações | R$ 2,04 |
| Tordesilhas EI | TORD11 | Híbrido | R$ 2,07 |
| RB Capital Desenvolvimento Residencial | RBDS11 | Incorporações Residenciais | R$ 2,85 |
| Versalhes Recebíveis Imobiliários | VSLH11 | Recebíveis Imobiliários | R$ 3,07 |
| Vida Nova | FIVN11 | Incorporações Residenciais | R$ 3,93 |
| Hedge Realty Development | HRDF11 | Incorporação | R$ 4,2 |
| SCP | SCPF11 | Shopping/Varejo | R$ 4,99 |
| VBI Renda FoF | BLMR11 | Fundo de Fundos | RS 7,03 |
Fonte: Infomoney / 02 de outubro de 2023
Antes de prosseguirmos, é preciso destacar que nenhuma das informações fornecidas representam recomendações de investimento, mas sim uma referência ou guia para os investidores.
Por fim, nunca é demais avisar que os dados apresentados são mutáveis (basta observar, por exemplo, a variação das cotas da VSLH11 entre um ranking e outro apresentados acima, para perceber isso). Lembre sempre que Fundos Imobiliários são investimentos de renda variável e que, portanto, resultados apresentados no passado não podem ser tomados como indícios de rentabilidade futura.
Como avaliar o FII mais barato?
Atualmente, existem quase 500 FIIs cadastrados na B3, com diferentes preços, rendimentos e carteiras. De modo geral, os fundos mais acessíveis são os chamados “fundos de base 10“, que são aqueles negociados na bolsa por valores próximos a R$10,00.
Contudo, para analisar se um FII está sendo negociado barato, é preciso ir além do preço de mercado. Um fundo que está sendo negociado por R$10,00 pode estar supervalorizado. Do mesmo modo, é possível que um FII com cota de R$100,00 esteja, na verdade, com desconto.
Conforme explicamos, o indicador mais comum utilizado pelo mercado para identificar o preço justo das cotas é o P/VPA (Preço sobre o valor patrimonial), o qual mede o quanto os investidores, no geral, estão dispostos a pagar por participações do fundo. Para calcular esse valor, basta seguir a fórmula abaixo:
P/VPA = Preço de Mercado / Valor Patrimonial
O preço do mercado corresponde ao valor atual de negociação da cota. Já o valor patrimonial equivale à soma dos ativos que compõem a carteira do fundo.
UM P/VP abaixo de 1, conforme explicamos anteriormente, indica que as participações do FII estão sendo negociadas com deságio. Porém, isso nem sempre representa uma boa oportunidade de negócio. Cotas negociadas por preço muito baixo podem sinalizar um pessimismo do mercado quanto ao fundo ou mesmo ser resultado de algum problema estrutural.
Um bom exemplo disso é o TORD11. Com participações negociadas a R$ 2,12 e P/VP de 0,17 (ou seja um desconto de 83%), esse é oficialmente o fundo mais barato (ou com mais desconto) entre todas as categorias. Apesar disso, não distribui dividendos desde fevereiro. Diante desse cenário, cabe ao investidor decidir se trata-se ou não de um bom negócio.
Para não ser enganado por distorções de um ou outro indicador e ter certeza de que o FII está mesmo barato, é preciso uma análise mais profunda. Além do dividend yield e do preço sobre o valor patrimonial, o investidor deve investigar outros fatores como:
- Vacância dos imóveis;
- Histórico de distribuição de dividendos;
- Balanço do fundo;
- Obrigações a pagar em aberto;
- Qualidade e localização dos imóveis;
- Risco das operações do FII;
- Existência de problemas de governança ou denúncias;
- Reputação do fundo e do gestor;
- Possíveis mudanças de regulamentação e ou tributação;
- Expectativas do mercado sobre o fundo e o setor.
Vale a pena investir em Fundos Imobiliários baratos?
Com as expectativas de fechamento da curva de juros e persistindo a queda gradual da Selic, este pode ser um momento especialmente oportuno para adquirir cotas baratas de Fundos Imobiliários.
Como comprovação do aquecimento do mercado, alguns setores já estão próximos de suas marcas históricas, enquanto outros ainda apresentam um bom número de opções abaixo do preço. De modo geral, é possível encontrar boas cotações em todos os segmentos.
Além disso, buscando atrair novos cotistas, os fundos têm apostado cada vez mais na estratégia de emitir cotas de base 10. Na prática, isso amplia o número de oportunidades para pequenos investidores, proporcionando, de quebra, maior liquidez ao mercado.
Em suma, os FIIs que sempre foram reconhecidos como uma alternativa menos custosa para acessar o mercado imobiliário, estão cada vez mais assumindo esse papel.
Para o investidor, a grande vantagem, obviamente, está na possibilidade de diversificar seus investimentos com valores reduzidos. Hipoteticamente falando, com tão somente R$100,00 é possível investir em até mais de 10 FIIs simultâneos, o que pode ser atrativo principalmente para quem está querendo testar como funcionam os rendimentos de cada fundo, mas que não estaria disposto a aplicar valores maiores para tal.
Ao mesmo passo, quanto mais acessíveis os FIIs, maior a liquidez. Isso significa que o cotista tem maior chances de vender suas participações e reaver seu dinheiro, caso não esteja alcançando os resultados esperados.
Em base, investir em FIIs baratos é a forma mais prática e acessível de aplicar em imóveis, diversificar a carteira e ainda receber uma renda extra livre de Imposto de Renda.
Para ganhar dinheiro com fundos que custam pouco, porém, vale o cuidado de não se deixar ludibriar por indicadores isolados. Um P/VPA muito baixo pode sempre estar escondendo algum problema estrutural. Da mesma forma, um DY alto pode ser resultado de algum evento atípico.
Entre outras coisas, certifique-se sempre de analisar o histórico de distribuição de dividendos do FII, as estratégias e políticas do fundo, a qualidade dos ativos e a localização dos imóveis que constituem o fundo, bem como a reputação e a transparência do gestor ou instituição responsável. A regra é desconfiar, mas nunca deixar de averiguar. Afinal, o melhor investimento é sempre aquele com os menores custos e riscos e os maiores resultados possíveis.
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Deixa-nos adivinhar. Você que chegou até esse ponto realmente está avaliando a ideia de investir em FIIs ou buscando formas de identificar oportunidades de bons fundos. Estamos certos?
Se essa for sua intenção, neste ponto você já deve ter uma noção maior de como identificar Fundos Imobiliários baratos e de como fugir de pegadinhas do mercado. Para evitar decepções, conforme vimos, é preciso saber olhar para além de indicadores isolados como o preço de mercado, o P/VPA ou o DY.
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