Sabia que, mesmo com o crescimento do comércio digital, os Fundos Imobiliários de Shoppings têm apresentado notório crescimento — maior até do que aqueles de logística? Essa é apenas uma das razões pelas quais essa modalidade de FII se tornou tão popular nos últimos anos, após a recuperação da pandemia de Covid-19.
Tangibilidade, isenção de Imposto de Renda e grande potencial de valorização entram para a lista de outras vantagens que o investimento oferece, especialmente para quem busca se aproveitar da versatilidade e amplo uso de shoppings para equilibrar o portfólio.
Interessado em saber mais? Então, siga nesta página para descobrir:
- O que são Fundos Imobiliários de Shoppings;
- Como funcionam;
- Por que investir em Fundos Imobiliários de Shopping;
- Quais as vantagens e desvantagens desse investimento;
- Quais as opções mais populares disponíveis na bolsa;
- Como analisar um FII de shopping;
- Como investir.
Fique conosco até o final: depois de conhecer melhor essa categoria de Fundo de Investimentos, você sairá daqui com algumas dicas extras para dominar o assunto!
O que são Fundos Imobiliários de Shopping (FIIs de Shopping)?
Os Fundos Imobiliários de Shopping (FIIs de Shopping) correspondem a uma das categorias mais conhecidas dos Fundos de Tijolo, tipo de investimento coletivo que concentra aportes de diferentes investidores — os chamados “cotistas” — na compra de “imóveis reais”. Ou seja, propriedades físicas, tangíveis.
Neste caso, como o próprio nome dá a entender, o montante arrecadado é investido, total ou majoritariamente, no setor de shopping centers.
Ao adquirir cotas de um FII de Shopping, o investidor recebe regularmente uma parte dos lucros provenientes dos aluguéis pagos pelos lojistas que ocupam os espaços comerciais pertencentes ao fundo.
Essa distribuição de rendimentos proporciona uma fonte de renda passiva, sem a necessidade de gerenciar ou adquirir propriedades por conta própria.
O investidor deve estar ciente, contudo, de que esse retorno não é constante como o de um aluguel convencional. Fundos de Investimento de Shopping, vale ressaltar, pertencem à categoria de investimentos de renda variável.
Em outras palavras, seus rendimentos podem ser afetados por uma série de fatores internos e mesmo macroeconômicos.
Como funciona um Fundo Imobiliário de Shopping?
Os Fundos Imobiliários de Shopping funcionam como um tipo de condomínio de investidores, onde os recursos de diferentes pessoas físicas e jurídicas é reunido e aplicado, conjuntamente, na compra e administração de shoppings centers e outlets.
Assim como em qualquer outro tipo de FII, o gestor do fundo, profissional do mercado financeiro, é responsável pela escolha dos imóveis, administração dos aluguéis, distribuição de proventos e outras questões burocráticas.
Uma das estratégias importantes que cabe ao gestor, por exemplo, é determinar se o fundo será mono ou multiativo. Isso significa decidir se a carteira do fundo será composta por um único shopping center específico ou por mais de uma propriedade, podendo ser em diferentes localidades e/ou tipos de empreendimentos comerciais.
O retorno desse tipo de investimento é proveniente do aluguel das lojas, quiosques, praças de alimentação, estacionamento, eventos temporários e, até mesmo, dos espaços publicitários, como banners e outdoors.
A soma de todos esses valores pagos por lojistas e empresas locatárias são convertidos em receita operacional que, após descontados os custos, é distribuída proporcionalmente entre os cotistas — de acordo com o número de cotas que cada um possui.
Por que investir em Fundos Imobiliários de Shopping
Em franco crescimento desde o fim da pandemia, os Fundos Imobiliários de Shopping representam atualmente uma das categorias de FIIs mais populares entre os investidores brasileiros, e isso não é por acaso. Esses fundos contam com singularidades que não são encontradas em nenhum outro tipo de investimento.
Entre os principais motivos pelos quais o investidor deve considerar investir em FIIs de Shopping, podemos citar:
- Valor mínimo
Os Fundos Imobiliários de Shopping oferecem uma forma altamente acessível de investir no setor de varejo, permitindo que até mesmo pequenos investidores possam lucrar nesse mercado.
Suas cotas são negociadas por preços significativamente menores em comparação com o custo de compra de uma sala comercial individual — e ainda mais em relação a uma grande quantidade delas.
Entre os mais de 30 FIIs de shopping disponíveis para negociação na B3, há desde os chamados fundos de base 10 — categoria mais barata de FII, negociada por valores próximos à R$10,00 —, até outros que chegam próximo a R$3.000,00.
As cotas dos fundos mais populares (aqueles com mais de 100 mil cotistas) estão sendo negociadas por cerca de R$120,00.
- Receita constante através do aluguel
Os Fundos de Shopping oferecem uma alternativa de aplicação particularmente interessante para quem está em busca de uma fonte constante de renda passiva — ganhos sem a necessidade de esforço ou trabalho direto.
Uma particularidade importante que impulsiona os retornos desses FIIs é o modelo de aluguel adotado para espaços comerciais em shoppings. Além de um valor fixo, conhecido como “aluguel mínimo“, pago regularmente, há uma parcela adicional que é repassada ao fundo sempre que o faturamento da loja ultrapassa um determinado limite mínimo de vendas, o chamado “aluguel variável”, que representa um percentual sobre o faturamento excedente determinado.
Dessa forma, além de uma renda estável, os investidores podem se beneficiar de ganhos adicionais quando as lojas de um shopping apresentam bons resultados.
- Diversificação de investimento
Ao contrário de outros FIIs de Tijolo, como os de Laje Corporativa ou os de Hotéis, por exemplo, os Fundos de Shopping oferecem uma diversificação natural em relação aos seus inquilinos. Alguns desses imóveis podem contar com mais de 200 locatários de diferentes setores.
Outro aspecto positivo é a alta adaptabilidade dos centros comerciais, o que reduz significativamente os riscos setoriais. Se as lojas de departamento enfrentarem dificuldades, os gestores desses imóveis podem direcionar esforços para atrair empresas de moda ou até mesmo adaptar o espaço para escritórios ou serviços diversos.
Mesmo o estacionamento, em época de baixa, pode ser modificado servindo a outra utilizada, como a instalação de feiras, circos ou parques de diversão.
Os shoppings estão cada vez mais plurais, abrangendo uma ampla gama de estabelecimentos, como cinemas, agências de turismo, casas de câmbio, petshops, clínicas de estética, salões de beleza, academias e muito mais. A lista é praticamente interminável.
- Negociação mais fácil
Não só comprar cotas é mais fácil do que buscar, analisar e adquirir um imóvel, como também é mais prático repassá-las quando comparado ao trabalho envolvido na venda de uma propriedade física.
Encontrar um comprador interessado por uma sala comercial pode levar facilmente meses. Não é raro, ainda, que em situações de urgência, o proprietário seja forçado a negociá-la por um valor abaixo do mercado.
Cotas de FIIs, por outro lado, são negociadas diariamente na bolsa de valores, por valores estabelecidos pelo próprio mercado. Dito objetivamente: cotas de Fundos de Investimento Imobiliário possuem liquidez muito maior do que qualquer imóvel físico.
- Possibilidade de valorização a longo prazo
Assim como imóveis físicos são valorizados ao longo do tempo, como é de se esperar, a inflação também reflete da mesma forma em portfólios como os de um FII de Shopping.
É natural, portanto, que as propriedades de um fundo se valorizem gradualmente. Consequentemente, o patrimônio do FII também cresce, levando ao aumento do preço de suas cotas.
Isso possibilita que além dos dividendos, o cotista tenha acesso a mais uma forma de retorno: a eventual venda de suas cotas — ou de parte delas — por um valor superior ao da aquisição.
Além da valorização dos imóveis, as cotas dos Fundos de Shopping também tendem a se valorizar em períodos de economia aquecida, refletindo o aumento do consumo e, indiretamente, o desempenho desse tipo de carteira.
Por fim, devido ao já citado aluguel variável, esses FIIs ainda têm a vantagem de refletir aumentos com maior agilidade do que outros Fundos de Investimento Imobiliário, que só podem ajustar os valores após o prazo legal para revisão dos contratos de locação.
- Isenção de Imposto de Renda
Ao contrário de quem administra um comércio por conta própria, os investidores em Fundos de Shopping estão isentos de Imposto de Renda (IR) sobre seus rendimentos mensais. É praticamente como receber um aluguel sem nenhum desconto.
Fique ligado: embora os dividendos não sejam tributados, esses valores ainda precisam ser declarados no IR.
- Tangibilidade
Distinto de boa parte dos produtos financeiros disponíveis para investimento, os Fundos de Shopping investem em propriedades físicas, que podem ser analisadas de perto por investidores interessados.
Nada impede, por exemplo, que o investidor visite os centros comerciais de um fundo e veja, com os próprios olhos, no que está aplicando. Entre outras coisas, é possível avaliar, por exemplo, as condições estruturais, a localização, o movimento e quem são os locatários.
- Gestão profissional
Não é necessário possuir experiência prévia no mercado imobiliário ou no setor varejista para investir em Fundos de Shopping. Ao adquirir as cotas de um FII, seu dinheiro estará sendo gerido e aplicado por um profissional financeiro com amplo conhecimento na área.
Caberá ao gestor, dentre outras responsabilidades:
- Avaliar o desempenho do setor varejista;
- Analisar a localização da(s) propriedade(s);
- Estudar o fluxo de consumidores;
- Avaliar o potencial de crescimento;
- Verificar a qualidade dos locatários e sua capacidade de atrair clientes;
- Avaliar os riscos do empreendimento;
- Gerenciar a composição geral da carteira, incluindo a possibilidade de vender ou adquirir novos negócios.
Em termos simples: todo o seu trabalho será avaliar o melhor fundo para investir e acompanhar seus rendimentos. Mais prático impossível, não é mesmo?
Quais são as desvantagens dos Fundos Imobiliários de Shopping?
Após apresentar os motivos pelos quais você deve considerar investir em Fundos de Shopping, é hora de girar a chave e listar os riscos aos quais os investidores devem ficar atentos ao analisar esses produtos.
Ao ponderar os prós e os contras, será mais fácil tomar uma decisão embasada e compreender se essa classe de investimento é adequada ao seu perfil e planejamento pessoal.
Vacância e inadimplência
A vacância corresponde ao período de tempo em que um espaço do shopping permanece desocupado, sem locatário. Quanto maior esse indicador, menor será o rendimento a ser distribuído entre os cotistas.
Já a inadimplência acontece quando os inquilinos não pagam o aluguel conforme devido. Esse tipo de problema também afeta o desempenho geral do fundo, reduzindo os retornos esperados pelos investidores.
Por isso, é fundamental analisar minuciosamente o portfólio do FII, avaliando a capacidade de suas propriedades em atrair locatários. É importante observar também quais são as empresas presentes nos shoppings do fundo.
Marcas reconhecidas e sólidas não apenas representam menos riscos de inadimplência, mas também tendem a atrair mais consumidores, contribuindo para o sucesso do centro comercial como um todo.
Concorrência entre shopping centers e comércio eletrônico
Um dos grandes alertas para os shopping centers está na concorrência, cada vez mais acirrada, entre o varejo tradicional e o comércio eletrônico. O e-commerce que já vinha naturalmente ganhando espaço na década passada, ganhou um impulso ainda maior durante os anos de pandemia.
Uma prova da solidez das vendas online está no crescimento dos Fundos de Investimento de Logística — aqueles que investem na compra de galpões de armazenagem. Impulsionada pelas compras virtuais, essa foi a única categoria de Fundo de Tijolo que se manteve estável durante a pandemia e a segunda com melhor desempenho em 2023.
Isso é sinal de que o varejo tradicional e os shoppings estão com os dias contados? De forma alguma. Por mais que o comércio eletrônico esteja em franco desenvolvimento, as vendas online ainda representam “apenas” algo entre 10% e 15% do faturamento geral do setor varejista.
Além disso, fato notável é que os Fundos de Shopping foram justamente os únicos a crescerem mais do que os de Logística no último ano.
Riscos associados à economia e política
Os Fundos de Shopping figuram entre as categorias de FIIs mais suscetíveis aos riscos macroeconômicos. O desempenho positivo dos setores ligados ao entretenimento e varejo está diretamente relacionado a uma economia estável e aquecida. Cenários de recessão ou aumento da inflação tendem a impactar rapidamente os retornos desses fundos.
Não surpreende, portanto, que essa categoria tenha sido a mais afetada pelas restrições durante a pandemia de Covid-19.
Naquela época, muitos FIIs de Shopping suspenderam a distribuição de dividendos, resultando em quedas significativas no valor de suas cotas. Embora o cenário tenha se modificado consideravelmente desde então, é importante permanecer vigilante.
Os investidores que aplicam nesses fundos devem sempre monitorar de perto as previsões econômicas e as notícias que possam influenciar a estabilidade política do país.
Gestão e administração do fundo
Por fim, mas não menos importante, vale ressaltar que, assim como em qualquer outro tipo de Fundo de Investimento, os retornos de um FII de Shopping dependem, acima de tudo, do sucesso das estratégias adotadas pelo gestor e de suas escolhas ao compor o portfólio do fundo.
Para minimizar os riscos, lembre sempre de pesquisar a reputação do gestor, bem como os históricos de distribuição de dividendos dos fundos que ele administra.
Quais são os melhores Fundos Imobiliários de Shopping?
Determinar qual é o melhor Fundo Imobiliário de Shopping pode ser uma tarefa desafiadora, uma vez que essa avaliação depende de diversos fatores, incluindo os objetivos individuais de cada investidor e os indicadores específicos considerados.
Para aqueles que valorizam a estabilidade, aspectos como o patrimônio total, a área bruta locável e o número de cotistas podem ser critérios importantes. Já os investidores que buscam performance podem se concentrar no dividend yield, que mensura o retorno anual em relação ao valor investido, e na valorização das cotas.
Diante dessa diversidade de critérios, é possível identificar alguns exemplos de Fundos de Shopping populares e sólidos, que podem servir como pontos de partida para investidores que desejam ingressar neste mercado. Entre eles estão:
Genial Malls FII (MALL11)
Com foco em empreendimentos líderes em sua região, com fluxo de caixa consolidado e localização com bom potencial comercial, a carteira do MALL11 conta atualmente com participações em 9 shopping centers, espalhados em 5 estados.
No total, são mais de 1.450 lojas para locação, com um espaço bruto total de 107.762,00m² e um patrimônio estimado em mais de R$1,5 bilhão.
Quarto Fundo de Shopping mais popular, o Genial Malls FII possui 134.687 cotistas e suas cotas estão sendo negociadas a R$118,81, com um P/VP de 0,97, ou seja, um deságio de 3%. O dividend yield acumulado nos últimos doze meses é de 8,68%.
Hedge Brasil Shopping (HGBS11)
Terceiro maior Fundo de Shopping em patrimônio e segundo em área bruta locável (ABL), o HGBS11 é um dos Fundos mais sólidos do mercado brasileiro.
O Hedge Brasil Shopping possui participação em 19 empreendimentos, sendo 18 shoppings e 1 outlet, a maioria deles com mais de 15.000m² de ABL e localização em regiões com mais de 500 mil habitantes. Essas propriedades estão espalhadas em 6 estados, com predominância em São Paulo, onde estão 14 deles. Juntos, esses imóveis somam impressionantes 119.181,00m² de área bruta locável.
Além de uma carteira variada e consistente e um patrimônio de quase R$3 bilhões, esse FII também tem entregado resultados satisfatórios. Seu DY é de 9,30% nos últimos 12 meses. Atualmente, suas cotas estão sendo negociadas a R$227,44, com um pequeno desconto de 1%. O HGBS11 possui 113.209 cotistas.
HSI Malls (HSML11)
Popular desde sua criação, o HSML11 é conhecido por ser o Fundo de Shopping Center com o maior IPO (Oferta Pública Inicial) do Brasil. Lançado na segunda metade de 2019, esse FII levantou R$700 milhões de primeira e mais R$885 milhões em uma segunda oferta, somando quase R$1,5 bilhão em apenas 3 meses.
Hoje em dia, o HSI Malls conta com um patrimônio de quase R$2 bilhões e investimentos centrados em 7 shoppings centers, em 5 estados diferentes. Todos em grandes centros urbanos e com mais de 15.000m² cada
Com 190.998 investidores, o HSI Malls é o terceiro FII de Shopping em número de cotistas e seu DY foi de 9,25%, no acumulado dos últimos 12 meses.
Suas cotas estão sendo vendidas por R$97,72, o que representa um P/VP de 1.02, isto é, estão 2% acima do preço. Vale citar, contudo, que muitos FIIs de Tijolo costumam manter esse indicador acima de 1,00 por anos.
Vinci Shopping Centers (VISC11)
O VISC11 é um dos gigantes entre os FIIs de Shopping. É o maior em área bruta locável (250.000.00m²) e o segundo em patrimônio (com mais de R$3,6 bilhões) e em número de investidores (332.230).
Além desses números impressionantes, o Vinci Shopping Centers também é conhecido pela diversificação de seu portfólio. No total, conta com participações em 20 shopping centers, espalhados em 12 estados brasileiros.
Sua cota está sendo negociada a R$121,14, com um desconto de 5%. O dividend yield acumulado nos últimos 12 meses é de 9,21%.
XP Malls (XPML11)
Por fim, para encerrar com chave de ouro, é impossível não citarmos o XPML11, provavelmente o FII de Shopping mais conhecido do país.
Representando sozinho 2,90% do percentual do Ifix (Índice de Fundos de Investimento Imobiliário — carteira teórica formada pelos maiores e mais negociados FIIs do Brasil), o XP Malls é o maior Fundo do segmento tanto em patrimônio (mais de R$4,4 bilhões), quanto em número de cotistas (452.236).
Sua carteira detém participações em 15 shopping centers, localizados predominantemente em cidades com mais de 250 mil habitantes e com relevância econômica em suas regiões, espalhados em 6 estados diferentes.
Seu DY está acumulado em 8,85%, com cotas negociadas a R$115,95. Seu P/VP está em 1,04.
Para facilitar a comparação entre esses FIIS, compilamos todos os dados acima expostos, assim como outros adicionais, na tabela abaixo:
| Fundo | Código | Patrimônio | ABL | DY 12 meses | Cotistas | P/VP | Preço da cota |
| Genial Malls FII | MALL11 | R$1,54 bilhão | 107.762m² | 8,68% | 134.687 | 0,97 | R$118,81 |
| Hedge Brasil Shopping | HGBS11 | R$2,93 bilhões | 199.181m² | 9,30% | 113.209 | 0,99 | R$227,44 |
| HSI Malls | HSML11 | R$1,96 bilhão | 181.195m² | 9,25% | 190.998 | 1,02 | R$97,72 |
| Vinci Shopping Centers | VISC11 | R$3,68 bilhões | 250.000m² | 9,21% | 332.230 | 0,95 | R$121,43 |
| XP Malls | XPML11 | R$4,41bilhões | 165.108m² | 8,85% | 452.356 | 1,04 | R$115,95 |
Fonte: ClubeFii (16/04/2024)
Atenção: antes de prosseguirmos, é importante destacar que nenhum dos Fundos citados na tabela acima ou ao longo deste artigo devem ser entendidos como recomendação de investimento.
Os FIIs que detalhamos representam tão somente uma pequena parte do mercado e foram escolhidos principalmente por representar algumas das escolhas mais consolidadas e reconhecidas entre os investidores. São, em resumo, Fundos famosos pela distribuição de dividendos, patrimônio e diversificação de seus portfólios.
Outra observação igualmente importante é que todos os dados que informamos são momentâneos e correspondem a data específica de nossa pesquisa (abril de 2024). É bem possível que esses valores estejam defasados se você estiver lendo este texto depois desse período.
Além das opções elencadas, a lista de FIIs de Shopping existentes na B3 engloba ainda os seguintes Fundos:
| Nome do Fundo | Ticker (código) |
| Grand Plaza Shopping | ABCP11 |
| Aj Malls | AJFI11 |
| Ancar IC | ANCR11 |
| Hedge Atrium Shopping Santo André | ATSA11 |
| BB Premium Malls | BBIG11 |
| BTG Pactual Shoppings | BPML11 |
| Capitânia Shoppings | CPSH11 |
| Diamante | DAMT11B |
| Eldorado | ELDO11 |
| General Shopping Ativo e Renda | FIGS11 |
| Hedge Floripa Shopping | FLRP11 |
| Via Parque | FVPQ11 |
| General Shoppings e Outlets | GSFI11 |
| Hedge Shopping Praça da Moça | HMOC11 |
| Hedge Shopping Parque Dom Pedro | HPDP11 |
| Legatus Shoppings | LASC11 |
| LOB Malls | LOBM11 |
| Max Retail | MAXR11 |
| Parque Dom Pedro Shopping Center | PQDP11 |
| Multi Properties | PRTS11 |
| SCP | SCPF11 |
| Shopping Parque Dom Pedro | SHDP11B |
| Multi Shoppings | SHOP11 |
| Shopping Patio Higienopolis | SHPH11 |
| SPA | SPAF11 |
| Sucesspar Varejo | SPVJ11 |
| StarX | STRX11 |
| Polo Shopping Indaiatuba | VPSI11 |
| Votorantim Shopping | VSHO11 |
| Parking Partners | VTVI11 |
| Shopping West Plaza | WPLZ11 |
Para encontrar informações mais completas sobre algum FII em específico, basta copiar e colar seu ticker na busca do Google e encontrar o site da gestora correspondente.
Os Fundos de Shopping pagam bons dividendos?
Para sermos diretos: a resposta é sim. Os Fundos mais consolidados dessa categoria são conhecidos, sobretudo, por possuírem um bom histórico de distribuição de dividendos, o que os torna uma opção particularmente interessante para investidores que buscam uma fonte consistente de renda passiva.
Como você já sabe, os Fundos de Shopping investem em centros comerciais com o objetivo de obter rendimentos com o aluguel desses espaços. De acordo com a legislação, ao menos 95% desses proventos devem ser repassados aos cotistas como dividendos.
Para ter uma ideia mais clara de o quanto esses FIIs podem render, separamos abaixo uma lista com os Fundos com o melhor dividend yield acumulado nos últimos 12 meses (abril de 2023 até abril de 2024):
| Ranking | Fundo | Ticker | Dividend Yield |
| 1º | Eldorado | ELD011 | 16,04% |
| 2º | Via Parque | FVPQ11 | 12,92% |
| 3º | Max Retail | MAXR11 | 10,89% |
| 4º | Votorantim Shopping | VSHO11 | 10,84% |
| 5º | Parque Dom Pedro Shopping Center | PQDP11 | 10,49% |
| 6º | Capitânia Shoppings | CPSH11 | 9,59% |
| 7º | General Shopping Ativo e Renda | FIGS11 | 9,54% |
| 8º | Hedge Brasil Shopping | HGBS11 | 9,34% |
| 9º | HSI Malls | HSML11 | 9,32% |
| 10º | Vinci Shopping Centers | VISC11 | 9,22% |
Nos mantendo em um exemplo já citado anteriormente, caso você investisse R$100 mil em cotas do HGBS11, em um ano, seu retorno seria de aproximadamente R$109.340,00.
Para facilitar a conta, ao dividir esse lucro por 12, seria como ter uma renda extra de R$775,33 ao mês e sem nenhum desconto. Claro que esse valor é meramente ilustrativo, já que os dividendos não são distribuídos igualmente ao longo dos meses como em um aluguel convencional.
Como analisar um Fundo de Shopping?
Uma dúvida bastante comum entre aqueles que estão dando os primeiros passos no mercado de Fundos de Shopping é como identificar as melhores opções de FIIs entre todas as opções listadas na B3.
Felizmente, existem uma série de indicadores que podem ser facilmente empregados para ajudar nessa tarefa. Separamos, na sequência, os mais importantes deles, para que você possa sair desse artigo pronto para identificar boas oportunidades de aplicação por conta própria.
Entre os principais fatores ao analisar um Fundo de Shopping estão:
- Qualidade e o desempenho do(s) shopping(s)
O desempenho dos FIIs de Shopping depende da capacidade de suas propriedades em atrair bons locatários e público. Fica fácil entender, portanto, a importância de observar a qualidade desses imóveis, no momento de analisar ou comparar diferentes Fundos.
A “qualidade” aqui não é subjetiva. Muito pelo contrário. Além da conservação dos imóveis, existem dados técnicos que podem lhe ajudar a definir o quão boa é a carteira do FII. Entre eles, é possível destacar:
- Localização: shoppings de fácil acesso e com boa estrutura, localizados em regiões seguras e desenvolvidas tendem a atrair mais lojistas e consumidores;
- Nível de ocupação: evite Fundos com taxas elevadas de vacância ou que possuam imóveis que ficam vagos por longos períodos;
- Qualidade dos locatários: além de boas pagadoras, lojas, restaurantes e demais locatários de renome, naturalmente, atraem mais público e geram mais receita;
- Diversificação: dê preferência a Fundos com uma base diversificada de locatários e propriedades;
- Desempenho histórico: observar o histórico de dividendos distribuído também ajuda a ter uma ideia da consistência dos shoppings pertencentes ao Fundo.
Por fim, verifique a quantidade de propriedades do Fundo. É recomendável que investidores menos experientes evitem FIIs monoativos — que investem em um só shopping — ou que possuam poucos ativos em suas carteiras.
- Gestão do Fundo
Você confiaria seus recursos a qualquer um? Certamente não. É por isso que avaliar a experiência e a reputação do gestor de um Fundo é uma dica essencial e comum a todas as categorias e Fundo de Investimento Imobiliário.
Afinal, na prática, o cotista está confiando seu dinheiro a um terceiro que será responsável por aplicá-lo como bem entender no mercado imobiliário.
Antes de investir em um FII de Shopping, não esqueça nunca de investigar quem é o gestor ou instituição gestora por trás do Fundo. Pesquise seu histórico, a transparência nas informações divulgadas, a capacidade de atrair novos investidores e, claro, o desempenho dos Fundos administrados por esse profissional ou instituição.
Aqui vale ainda uma dica extra: confira também as taxas de administração e de performance cobradas. Esses valores, destinados a pagar o gestor pelos serviços prestados, representa um percentual dos rendimentos e, como tal, pode comprometer os valores que chegam para cada cotista.
- Distribuição de resultados
Entre outros pontos, verifique a política de distribuição de dividendos, a composição dos pagamentos (quais os aluguéis fixos e variáveis) e principalmente a rentabilidade histórica do Fundo.
Apesar de básico, o indicador mais importante a analisar aqui é mesmo o dividend yield (DY) apresentado no acumulado dos últimos 12 meses.
Caso você não esteja familiarizado com o termo, o dividend yield é uma ferramenta amplamente utilizada para mensurar a relação entre os dividendos distribuídos pelo Fundo e seu patrimônio. Esse valor é encontrado utilizando uma fórmula bastante simples:
DY = (Rendimentos Distribuidos pelo Fundo / valor patrimonial) x 100
Para facilitar a compreensão, os rendimentos distribuídos pelo Fundo correspondem ao valor total de lucros partilhados pela gestão durante o período específico (neste caso, são os repasses de aluguéis físicos e variáveis, rendas com eventos, entre outros).
Já o valor patrimonial é igual ao preço total dos ativos pertencentes ao Fundo, descontado os passivos (os custos de administração, manutenção e assim por diante).
Apesar de o rendimento passado não ser garantia de rentabilidade futura, sempre que puder, cave ainda mais para ver se o DY se manteve constante ao longo do tempo. Esse pode ser um bom sinal de competência por parte da gestão e também da qualidade da carteira do Fundo.
- Valor de mercado das cotas do Fundo
O preço das cotas de um Fundo oscila de maneira constante em resposta às condições de mercado. Isso significa que o valor pago pelas cotas hoje será diferente do preço pago por elas amanhã ou pelo valor que poderia ter sido pago no dia de ontem.
Para facilitar a vida do investidor, também existe um indicador que auxilia a identificar se o preço de negociação dessas cotas está próximo do justo: o P/VP, que significa “Preço sobre Valor Patrimonial”.
Para encontrar esse valor, basta dividir o preço atual da cota pelo valor patrimonial por cota.
Se o resultado obtido for igual a 1, a participação está sendo negociada por seu preço justo. Se for maior, é sinal de que está supervalorizada. Se menor, está sendo vendida com deságio, isto é, com desconto.
Um P/VP de 0,60, por exemplo, indica que as cotas do Fundo estão sendo negociadas com um desconto de 40%.
Apesar de isso poder representar uma boa oportunidade, é preciso sempre ter cuidado com deságios tão grandes. Isso pode indicar, entre outras coisas, alguma desconfiança do mercado quanto ao Fundo. Já dizia o velho ditado: “quando a esmola é demais, até o santo desconfia”.
- Bônus
Embora as dicas que listamos acima já sejam suficientes para fazer uma análise rápida, obviamente, existem muitos outros indicadores, ferramentas e fatores que podem ser integrados à sua pesquisa para torná-la mais abrangente e precisa.
Alguns exemplos são:
- Liquidez: Fundos com boa performance costumam ter maior volume de negociações e, de quebra, facilitam a venda e a compra de cotas;
- Índice Ifix: essa carteira teórica serve de termômetro para o mercado de FII. Opte por Fundos incluídos neste indicador e que, de preferência, estejam o superando;
- Perspectivas econômicas: se mantenha sempre atento à divulgação de notícias e índices que podem impactar o setor varejista.
Como investir em Fundo de Shopping?
Após entender como funcionam os FIIs de Shopping, quais suas vantagens frente a outros investimentos e como analisar suas carteiras, é chegado o momento de dar um passo à frente e começar a colher os frutos de seu conhecimento.
Para lhe ajudar, preparamos um breve passo a passo com tudo o que você precisa fazer para investir em Fundos Imobiliários de Shopping. Olha só:
- Entenda seu perfil de investidor
Mesmo que você tenha gostado das vantagens ou tenha ficado interessado nos rendimentos que os Fundos de Shopping têm a oferecer, existe a possibilidade de que essas aplicações não sejam adequadas para o seu perfil.
FIIs de Shopping são investimentos voláteis e que podem reagir de forma bastante drástica ao momento do mercado. Não são um produto financeiro indicado para investidores conservadores, com pouca tolerância a risco.
Se você se identifica como tal, é melhor buscar investimentos mais coerentes com a sua realidade. Por sorte, o mercado de capitais é bastante abrangente e conta com boas opções para todo mundo.
Se você não sabe exatamente qual o seu perfil de investidor é preciso solicitar o chamado teste de suitability, junto a sua corretora. A propósito, você já tem conta com alguma? Caso não, vamos retroceder um passo:
- Abra uma conta em uma corretora de valores
Para investir em Fundos de Investimento Imobiliário é preciso, primeiro, ter uma conta em uma corretora de valores, que são as instituições financeiras que mediam as negociações entre investidores e os produtos listados na B3.
Além disso, como adiantamos, essas empresas também são responsáveis por auxiliar o investidor a compreender o mercado, definir metas e identificar os produtos que condizem com seu perfil.
Se ainda não tem ideia de qual instituição escolher, considere os seguintes fatores para lhe auxiliar em sua pesquisa: valor da taxa de corretagem, praticidade e intuitividade do home broker — o sistema de negociação —, a profundidade dos relatórios divulgados, a facilidade de atendimento, e assim por diante.
A lista completa de corretoras autorizadas a operar na bolsa pode ser acessada no site da B3.
- Escolha os FIIs de shoppings que deseja investir
Por meio do home broker oferecido pela corretora, o investidor terá acesso a todos os FIIs de Shopping e demais produtos financeiros passíveis de serem negociados. Esse é o momento de colocar em prática tudo aquilo que você aprendeu ao longo deste artigo para encontrar boas oportunidades de aplicação.
Na dúvida, é só voltar alguns parágrafos e revisar as dicas de como analisar um Fundo de Shopping. Com a prática, o uso de todos esses termos, indicadores e ferramentas será algo natural. Pode confiar.
- Defina a estratégia e o valor a ser investido
Estabeleça em seu planejamento financeiro o quanto você pretende investir neste setor e com que regularidade. Especifique ainda os motivos pelos quais você está investindo, se em busca de dividendos ou se como um investimento de longo prazo.
- Execute o investimento em FIIs de shopping
Já decidiu em que Fundos quer investir e como eles se alinham às suas estratégias? Então, é só emitir a ordem de compra pelo home broker.
Atenção: não esqueça de selecionar o número de cotas que pretende adquirir e o valor total da aplicação.
- Monitore seus investimentos
Agora que você já possui suas cotas, é importante definir uma periodicidade para acompanhar o desempenho de sua aplicação. Tenha consciência que os investimentos não são permanentes e tampouco sua carteira é fixa.
Sempre que um Fundo, ou qualquer outro ativo, não estiver entregando os resultados esperados, é possível repassá-lo e fazer o rebalanceamento de sua carteira. Isso pode envolver aquisição de produtos diferentes ou ajuste na distribuição do peso dos ativos que você já possui.
Vale a pena investir em Fundos de Shopping?
Se o seu perfil é adequado a investimentos de renda variável, certamente vale a pena considerar investir em Fundos de Shopping. Esses FIIs contam com particularidades que o fazem uma das opções mais populares e vantajosas entre os Fundos de Investimento Imobiliário de renda variável.
Via de regra, são reconhecidos como bons pagadores de dividendos, oferecendo aos cotistas a oportunidade de ter acesso a uma fonte de renda passiva constante e livre de impostos.
Esses rendimentos, vale lembrar, também possuem um bônus não existente em nenhum outro tipo de Fundo: o aluguel variável. Além dos aluguéis fixos pagos pelos locatários, os lojistas também repassam um percentual de seus lucros ao FII sempre que suas vendas superam um teto mínimo estabelecido.
Por fim, por investirem em imóveis físicos e tangíveis, o patrimônio desses FIIs também tende a se valorizar com o passar do tempo. Como resultado, além dos dividendos, o investidor que olha mais a frente, também pode lucrar com a venda futura de suas cotas, ou de parte delas.
Essas todas, entretanto, são razões gerais pelas quais investir em FIIs de Shopping. Além delas, existe um par de situações pontuais que indicam que estamos em um momento propício para investir neste segmento.
Primeiramente, a taxa Selic tem caído a cada nova atualização desde agosto de 2023 e deve permanecer em queda, conforme a economia brasileira se estabiliza.
De modo geral, sempre que a taxa básica de juros apresenta essa tendência, existe um movimento natural do mercado, onde investidores migram seus aportes dos títulos de renda fixa para os de renda variável, assim como os FIIs de Shopping.
Além disso, a queda da Selic também resulta em aquecimento econômico, o que é particularmente vantajoso para o setor varejista e o de lazer.
Outro dado interessante do momento é que os FIIs de Shopping Multiativos estão apresentando retornos históricos. O DY desses Fundos está, de modo geral, oscilando entre 8,5% e 9,5% em média. Já que os contratos do setor costumam ter, em média, um prazo de 5 anos, é possível mensurar seus resultados ao compará-los aos Títulos do Tesouro indexados ao IPCA 2026.
Considerando que esses títulos federais estão rendendo 5,5%, os FIIs de Shopping estão superando esse indicador em 3 a 4%. Esse valor está consideravelmente acima da média histórica, que gira entre 1 e 1,5%.
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