O investidor inteligente que deseja se valer das vantagens de aplicar em Fundos Imobiliários certamente já se deparou com este dilema: optar por FIIs atrelados a imóveis físicos ou títulos de recebíveis? Felizmente, há uma opção que mescla os dois caminhos: os Fundos Híbridos.
Na prática, a estratégia vem justamente para diversificar o portfólio e equilibrar os riscos inerentes a ambas as categorias. Mesmo que esse tipo de Fundo de Investimento seja de renda variável, até mesmo os perfis mais iniciantes têm começado a explorar essas possibilidades.
A essa altura, você já sabe que conhecimento é dinheiro, não é? Então, esse artigo será a oportunidade perfeita para você aprender:
- O que são Fundos Híbridos;
- Como funcionam;
- Quais tipos existem;
- Quais as vantagens e desvantagens de investir em Fundos Híbridos;
- Quais os melhores exemplos do mercado;
- Como começar a investir nesses FIIs.
E mais: se ficar até o final, sairá daqui com uma dica de ouro para aprofundar ainda mais os seus conhecimentos sobre Fundos de Investimento.
Vamos lá?
O que são Fundos Híbridos?
Fundos Híbridos podem ser descritos como uma categoria de Fundo de Investimento Imobiliário (FII) que mesclam características de Fundos de Tijolo e de Fundos de Papéis.
Isso significa que suas carteiras podem conter uma combinação de imóveis físicos — prédios comerciais, galpões e shoppings —, e de títulos de recebíveis atrelados ao setor imobiliário — por exemplo, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).
Podem, ainda, alocar parte de seu patrimônio em cotas de outros FIIs. O peso de cada classe de ativo na formação de portfólio depende exclusivamente das estratégias adotadas pelo gestor.
Ao mesclar ativos imobiliários físicos e recebíveis, os Fundos Híbridos dão ao cotista a possibilidade de aproveitar o melhor de dois mundos. Os rendimentos vêm tanto dos juros sobre os títulos de recebíveis, quanto do aluguel ou da venda dos imóveis físicos.
A flexibilidade desses Fundos também reduz a exposição a riscos específicos relacionados a um tipo específico de imóvel ou de título, permitindo que o gestor equilibre a carteira de acordo com o cenário econômico ao longo do tempo.
Por mais que possam ser recomendados para diferentes perfis de investidor, dos conservadores aos mais arrojados, é preciso ressaltar que Fundos Híbridos são investimentos de renda variável.
Seus riscos são maiores que aqueles associados a FIIs que aplicam apenas em renda fixa e seus rendimentos podem variar de acordo com o sucesso da gestão e a situação do mercado, dificultando a manutenção de planejamentos financeiros mais rígidos.
Como funcionam os Fundos Híbridos?
Com a exceção da composição mista de suas carteiras, o funcionamento dos Fundos Híbridos se assemelha ao de qualquer outro FII com gestão ativa. Em suma, funcionam como uma espécie de “condomínio de investidores”, que unem seus recursos para investir em diferentes ativos relacionados ao mercado imobiliário, desde bens físicos até títulos de dívida.
Tendo a flexibilidade como uma de suas características mais marcantes, os Fundos Híbridos conferem maior liberdade de ação ao gestor — profissional responsável pela administração do patrimônio do condomínio — que, de maneira ativa, pode montar e rebalancear a carteira de acordo com suas estratégias, assim como em resposta às variáveis econômicas que se apresentam ao longo do tempo.
Em cenários de recessão e inflação em alta, por exemplo, o gestor pode alocar a maior fatia do patrimônio a títulos de renda fixa corrigidos por índices como o IPCA e o IGP-M.
Por outro lado, em situações de queda na taxa Selic — a taxa básica de juros da economia brasileira —, quando os rendimentos dos ativos de papel são reduzidos, o administrador pode iniciar um movimento contrário, apostando em imóveis de setores com bom desempenho, para maximizar os lucros do fundo.
Cabe ainda ao gestor a tarefa de distribuir os rendimentos gerados pelo FII. Esses lucros podem vir tanto da taxa de juros sobre os títulos de crédito, como dos aluguéis ou vendas dos imóveis pertencentes ao fundo. Ainda, são divididos proporcionalmente entre os cotistas, segundo a participação de cada um na formação do patrimônio conjunto — isto é, segundo o número de cotas que possuem.
Segundo a Lei Nº 9.779, que regula a distribuição e tributação de rendimentos de Fundos de Investimento, essa partilha deve corresponder a 95% do resultado líquido obtido semestralmente, embora muitos Fundos, obedecendo políticas internas, optem por pagamentos mensais.
O valor dos dividendos distribuídos é variável e depende essencialmente do sucesso das estratégias adotadas pelo gestor na administração do patrimônio.
Quais são os tipos de Fundos?
Dado que os Fundos Híbridos são caracterizados por investir em ativos pertencentes a outras categorias de Fundos Imobiliários de Investimento, para compreendê-los, é indispensável ter, ao menos, uma ideia geral do que são esses outros FIIs.
A depender da composição das suas carteiras, os Fundos Imobiliários podem ser divididos em:
Fundos de Papel
Fundos de Papel, ou Fundos de Recebíveis, são reconhecidos por possuir portfólios constituídos principalmente por títulos de dívida lastreados a financiamentos e direitos creditórios do setor imobiliário. Os tipos mais comuns são:
Letras de Crédito Imobiliário (LCI)
A LCI é um título de renda fixa originado em financiamentos de imóveis com garantia hipotecária ou alienação fiduciária. Esse tipo de papel pode ser emitido por instituições financeiras públicas e privadas.
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)
CRIs são títulos de renda fixa de longo prazo atrelados a adiantamentos de direitos creditórios a serem recebidos por uma incorporadora ou construtora.
Diferentemente dos LCIs, esses papéis são emitidos por securitizadoras, que são empresas que compram recebíveis imobiliários e os convertem em títulos passíveis de serem negociados no mercado.
Letras Hipotecárias (LHs)
As Letras Hipotecárias são de fato títulos de renda fixa emitidos por instituições financeiras com o objetivo de captar recursos para financiar projetos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que incluem iniciativas como as residências construídas por meio do programa “Minha Casa, Minha Vida” do Governo Federal.
Os retornos dos Fundos de Papel são originados das taxas de juros que incidem sobre os títulos presentes na carteira, ou da venda destes no mercado secundário.
Essa é considerada a categoria de FII menos volátil e mais segura que existe, já que aplica essencialmente em títulos de renda fixa.
Fundos de Tijolos
Os Fundos de Tijolo recebem esse nome em analogia ao tipo de ativo que possuem em seus portfólios: imóveis físicos, tangíveis. Essa categoria de FII pode investir em um vasto leque de propriedades e, via de regra, concentram-se em um setor específico.
A depender dos empreendimentos que possuem, são subcategorizados em:
- Fundos Imobiliários de Armazéns e Galpões Logísticos;
- Fundos Imobiliários de Agências bancárias;
- Fundos Imobiliários de Escritórios;
- Fundos Imobiliários de Hotéis;
- Fundos Imobiliários de Hospitais;
- Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas;
- Fundos Imobiliários Residenciais;
- Fundos Imobiliários de Shoppings;
- Fundos Imobiliários de Universidades ou de Escolas.
Além do setor em que optam por investir, não é incomum que Fundos de Tijolo adotem abordagens ainda mais específicas na escolha dos imóveis que financiam. Podem, por exemplo, observar também a localização dessas propriedades, seja com o intuito de concentrar seu patrimônio em uma única região ou, pelo contrário, com a meta de ter propriedades espalhadas em diferentes cidades ou estados.
Os dividendos distribuídos entre os cotistas de um FII de tijolo são provenientes dos aluguéis ou da venda das propriedades pertencentes ao fundo. Para o investidor é, em suma, como ter acesso a um aluguel sem a necessidade de comprar e administrar uma propriedade por conta.
Por aplicar em propriedades físicas, o patrimônio desses Fundos também costuma se valorizar com o passar do tempo, possibilitando que o investidor tenha a chance de se beneficiar com a venda de suas cotas, ou de parte delas, no longo prazo.
Apesar de suas vantagens, os Fundos de Tijolo são mais arriscados e apresentam maior flutuação do que os Fundos de Papel. Seus retornos variam a depender de uma série de riscos relacionados ao mercado imobiliário como a taxa de vacância, a inadimplência dos inquilinos, reformas, entre outros.
Fundos de Desenvolvimento
Assim como os FIIs de Tijolo, os Fundos de Desenvolvimento também investem em propriedades físicas. A particularidade é que as aplicações são feitas em imóveis ainda em construção ou mesmo na planta.
Normalmente, esses Fundos são categorizados segundo a destinação das propriedades que auxiliam a financiar:
- Fundos de Desenvolvimento para renda: investem em imóveis que, após concluídos, são destinados à locação. Os rendimentos provém dos aluguéis dessas propriedades;
- Fundos de Desenvolvimento para venda: investem em propriedades em andamento, com a intenção de lucrar com suas vendas, assim que estejam prontas.
Indicados apenas para investidores arrojados e experientes, os Fundos de Desenvolvimento são conhecidos como o tipo de FII mais arriscado que existe. Além dos riscos comuns ao setor imobiliário (como vacância e inadimplência) e dos riscos de mercado que podem diminuir a demanda por imóveis (mudanças nas taxas de juros, recessão, entre outros), o retorno dessas carteiras também pode ser negativamente impactado por problemas durante a construção. Ou seja, existem riscos consideráveis de prejuízo antes e após a conclusão da obra.
Por outro lado, para aqueles dispostos a assumir riscos, os Fundos de Desenvolvimento também são os investimentos imobiliários com maior potencial de retorno que existem. Para começar, imóveis na planta ou em andamento são mais baratos que as propriedades já concluídas, o que cria um bom espaço para retorno.
Além disso, esses Fundos também distribuem dividendos provenientes das rendas obtidas com o aluguel e venda de suas propriedades. Esses Fundos também garantem ao cotista um rendimento periódico, enquanto é aguardada a conclusão das obras. Esse benefício é chamado de “Renda Mínima Garantida” (RMG).
Fundos de Fundos
Os Fundos de Fundos, ou simplesmente “FOFs – sigla para o original em inglês “funds of funds” -, são carteiras compostas principalmente por cotas de outros Fundos, em vez de serem formadas por ativos finais, como imóveis físicos ou títulos de recebíveis. Os FIIs de Fundos, especificamente, precisam alocar pelo menos 95% do seu patrimônio em cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário.
Devido à natureza de suas aplicações, os FOFs apresentam duas singularidades marcantes que o caracterizam, uma positiva e outra negativa. São elas:
- Diversificação: esses Fundos investem em diferentes carteiras, maximizando e diversificando ativos e estratégias, com uma só aplicação;
- Taxação dupla: além das taxas pagas ao gestor do FOF, o investidor também está sujeito às taxas dos Fundos subjacentes.
Fundos de Fundos são uma escolha que pode ser particularmente interessante para investidores iniciantes que queiram se expor ao mercado imobiliário, mas não possuem recursos ou domínio do mercado suficiente para aplicar em diferentes ativos por conta. Contudo, antes de aplicar em um FOF, é preciso ter atenção redobrada aos custos de cada portfólio, já que estes podem corroer consideravelmente os retornos a serem distribuídos entre os cotistas.
Fundos Híbridos
Por fim, os Fundos Híbridos, como você já sabe, são FIIs que podem investir em uma variedade de ativos pertencentes aos diversos tipos de Fundos de Investimento imobiliário que acabamos de explicar.
A carteira desses Fundos pode, portanto, ser composta por diferentes combinações de imóveis físicos, títulos de recebíveis imobiliários e cotas de outros FIIs.
Quais são as vantagens dos Fundos Híbridos?
Quer começar a investir no mercado imobiliário, mas não consegue decidir por onde começar: se por Fundos de Papel ou Fundos de Tijolo? Que tal então fazer as duas coisas, com uma só aplicação?
Menos rígidos que outros FIIs, os Fundos Híbridos mesclam ativos com características de renda fixa e de renda variável, oferecendo uma maneira prática, flexível e abrangente de acessar o melhor que esse mercado tem a oferecer.
Entre as principais vantagens dos Fundos Híbridos, podemos destacar:
Flexibilidade
A flexibilidade é a assinatura dos Fundos Híbridos. Esse tipo de carteira pode ser equilibrada com ativos de renda fixa ou de renda variável, em resposta à situação do mercado.
Baixo custo de diversificação
Quem investe nesses FIIs tem acesso a uma gama variada de imóveis e títulos de recebíveis, com apenas uma aplicação.
Gestão profissional
A administração da carteira e seu rebalanceamento ficam à cargo de um profissional com conhecimento dos mercados financeiro e imobiliário.
Potencial de retorno
Ao combinar ativos distintos, FIIs Híbridos obtêm retornos com juros de títulos de dívida, e também lucram com aluguéis e venda de imóveis físicos.
Quais são as desvantagens dos fundos híbridos?
Apesar de oferecerem vantagens significativas, os Fundos Híbridos também possuem seus pontos fracos que precisam ser considerados. Antes de investir em um desses FIIs, o investidor deve ter o cuidado de pesar esses fatores para tomar decisões mais embasadas.
Entre as desvantagens mais destacáveis dos Fundos Híbridos, é possível citar:
Complexidade
Devido à diversidade de classes de ativos, o investidor pode ter mais dificuldade para avaliar as estratégias adotadas e os riscos envolvidos.
Dependência da gestão
A eficácia do fundo depende principalmente da competência do gestor em interpretar o mercado e tomar decisões adequadas.
Custos mais elevados
Por exigirem mais do gestor, as taxas administrativas e de performance desses FIIs também costumam ser maiores.
Risco de mercado
Os retornos do fundo podem ser impactados por flutuações nos preços dos imóveis, mudanças nas taxas de juros e condições econômicas.
Riscos do setor
O desempenho da carteira também pode ser prejudicado por questões como vacância, inadimplência e deterioração dos imóveis, por exemplo.
Como escolher Fundos Imobiliários para investir?
Assim que criar uma conta em uma corretora imobiliária para investir em Fundos Imobiliários, perceberá que a gama de opções é ampla. Para decidir aquele que faz mais sentido com o seu perfil de investidor e objetivos financeiros, é importante que você considere alguns pontos-chave, como liquidez, índice de vacância e tipo de gestão.
Na dúvida, utilize esse checklist que preparamos para te ajudar:
Liquidez diária
Para refrescar a sua memória, vale lembrar que a liquidez é a capacidade de converter um ativo em dinheiro rapidamente. Por isso, observe o volume de negociações do fundo. Quanto mais líquido o FII, mais fácil é para comprar suas cotas ou negociá-las para reaver seu dinheiro.
Índice de vacância
Veja qual a taxa e o histórico de ocupação dos imóveis de cada carteira. Vacâncias baixas são sinônimo de rendimento constante.
Aqui, cabe o reforço de que espaços cuja finalidade são muito específicas podem ter altos níveis de vacância, uma vez que encontrar um inquilino para ocupá-los não é uma tarefa fácil — é o caso dos galpões industriais, por exemplo.
Qualidade e tipo de gestão
Investigue o histórico do gestor e as estratégias adotadas. Afinal, seu retorno depende exclusivamente das escolhas deste profissional. Essa e outras informações relevantes são encontradas nos documentos do Fundo.
Governança corporativa
Não esqueça de averiguar o quão transparente e ativo o gestor do Fundo é na divulgação de informações pertinentes aos cotistas. Para isso, você pode se dedicar até a ler as opiniões dos investidores que já têm investido e acompanhado o desenvolvimento do FII há algum tempo.
Qualidade e localização dos imóveis
Propriedades bem projetadas e localizadas costumam ter menor vacância e maior potencial de valorização. Por isso, mais do que simplesmente analisar a gestão do Fundo, é importante que você preste bastante atenção em todos os detalhes relacionados aos imóveis também.
Indexador
Ao verificar os títulos de recebíveis do fundo, atente para o indexador desses papéis, ou seja, se seus juros são atrelados ao IPCA, Selic ou ao CDI.
Taxas cobradas
Coloque as taxas administrativas e de performance na ponta do lápis para ver o quanto seus rendimentos podem ser afetados. Quando altas demais, os lucros obtidos com a aplicação podem não valer tanto a pena quanto você havia imaginado inicialmente.
Regularidade e nível do dividend yield
Investigue o histórico de distribuição de dividendos para observar a constância e a média de retorno distribuído.
Pondere a relação high yield x high grade
Verifique qual é a estratégia adotada pelo gestor. Fundos high yield buscam maiores dividendos, mas assumem mais riscos. Fundos high grade focam em títulos e imóveis bem avaliados e mais seguros.
Para ir além dessa checklist, há ainda um par de dicas adicionais a seguir no momento de estudar ou comparar diferentes portfólios. A primeira foca no retorno; já a segunda concentra-se no preço das cotas.
Uma forma comum para averiguar o desempenho de um Fundo Híbrido e atestar o sucesso ou fracasso das estratégias adotadas pelo gestor é utilizar o Índice IFIX (Índice de Fundos de Investimento Imobiliário) como referência.
O IFIX funciona como uma carteira teórica que mensura o desempenho médio dos FIIs negociados na Bolsa de Valores. Se a performance do fundo que você está estudando é superior ao valor desse benchmark, é sinal de que seus rendimentos estão acima da média. Se for inferior, por outro lado, pode ser que existam outros Fundos mais interessantes nos quais investir.
Também há uma maneira prática para quem deseja encontrar boas oportunidades de investimento, com base no preço de negociação das cotas. Isso pode ser feito observando o P/VPA (Índice de Fundos de Investimento Imobiliário), fórmula que mede qual o ágio (valor acima do preço justo) ou deságio (desconto) de uma cota.
Quando esse indicador é igual a 1, a cota está sendo negociada por um preço justo. Se o valor for menor que 1, significa que há um desconto. Quando está acima, a cota está supervalorizada. Para deixar mais claro, um ativo com um P/VPA de 0,70, por exemplo, está sendo negociado com um “desconto” de 30%.
Apesar de um P/VPA baixo poder ser sinal de uma boa oportunidade, sempre suspeite de descontos muito altos. Antes de aplicar em um ativo com deságio, tente entender se existe algum fator negativo que possa estar puxando esse valor para baixo, como o pessimismo do mercado sobre o desempenho do fundo.
Como investir em Fundos Híbridos?
Se você já compreendeu o que são os Fundos Híbridos, como funcionam e de que forma identificar boas oportunidades, é hora de passar da teoria para a prática. A boa notícia é que a parte operacional do investimento é bastante simples.
Para investir em Fundos Híbridos, é só seguir esse passo a passo de 5 etapas:
- Abertura de conta: antes de mais nada, o investidor precisa abrir conta com uma corretora de valores, instituição que intermedia operações de cotas e outros títulos;
- Depósito de recursos: após a validação da conta, é preciso transferir, seja por TED, DOC ou mesmo PIX, os recursos a serem aplicados para a corretora;
- Busca pelo FII: os FIIs disponíveis podem ser acessados por meio da plataforma de investimento da corretora. É possível usar filtros ou pesquisar pelo nome ou código do fundo em específico para encontrá-los;
- Análise do FII: após encontrar um fundo interessante, é preciso analisar seus pormenores, como composição, liquidez, taxas e histórico;
- Configure o investimento: já escolheu um FII? Agora basta determinar o número de cotas, conferir o valor total e, se tudo estiver bem, emitir a ordem de compra.
Quais são os melhores exemplos de FIIs Híbridos?
Quer estudar as opções de Fundos disponíveis no mercado, mas não sabe por onde começar? Não tem problema. Abaixo, listamos alguns dos melhores exemplos de FIIs Híbridos negociados na bolsa de valores.
Antes de prosseguirmos, é importante ressaltarmos que não estamos fazendo recomendações específicas de aplicação. Estamos simplesmente fornecendo exemplos práticos e conhecidos do mercado.
Como investidor, é essencial que você aplique o conhecimento adquirido ao longo deste artigo para analisar e comparar diferentes Fundos, identificando assim as melhores oportunidades para sua carteira.
Feito este disclaimer, segue a lista de alguns FIIs híbridos listados na B3:
- Kinea Renda Imobiliária (KNRI11);
- CSHG Renda Urbana (HGRU11);
- TG Ativo Real (TGAR11);
- TRX Real Estate (TRXF11);
- Rio Bravo Varejo (RBVA11);
- HSI Renda Imobiliária (HSRE11);
- Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11);
- RBR Properties FII (RBRP11);
- Santander Renda de Aluguéis (SARE11);
- WHG Real Estate (WHGR11);
- Vinci Imóveis Urbanos (VIUR11);
- VBI Consumo Essencial (EVBI11).
Ao fazer uma análise, lembre-se de observar todos os itens do checklist que apresentamos alguns tópicos acima. Observe, por exemplo, a liquidez, taxas, dividend yield e histórico de dividendos, reputação do fundo e do gestor, qualidade dos imóveis, indexadores seguidos, e assim por diante.
O que é um investimento híbrido?
De acordo com o Dicionário Priberam da Língua Portuguesa, a palavra “híbrido” refere-se a tudo aquilo que “tem elementos diferentes na sua composição”. Quando aplicamos essa definição ao mercado financeiro, podemos entender que os investimentos híbridos são aqueles que combinam características de uma ou mais categorias de aplicação.
Assim, os Fundos Híbridos podem ser compostos, por exemplo, por ativos presentes tanto em Fundos de Tijolo quanto em Fundos de Papel.
Para identificar se um FII é híbrido, basta observar a composição de sua carteira. Como mencionado, esses Fundos se destacam por sua flexibilidade para investir em diferentes tipos de ativos, incluindo imóveis físicos, títulos de recebíveis e até mesmo cotas de outros Fundos.
As informações sobre os ativos de um fundo podem ser encontradas no prospecto ou nos relatórios divulgados periodicamente por seus gestores.
Vale a pena investir em Fundos Imobiliários?
Com mais de 2,5 milhões de investidores, os Fundos de Investimento Imobiliário estão, a passos largos, se convertendo em um dos tipos de aplicação mais queridos do brasileiro. Somente em 2023, houve a entrada de mais de 500 mil novos investidores neste mercado. Isso não é à toa.
Afinal, os FIIs oferecem uma forma prática, democrática e acessível de investir no mercado imobiliário e obter aluguéis (dividendos) sem a necessidade de comprar e administrar imóveis físicos.
Esse é um tipo de investimento particularmente interessante para todos aqueles que compartilham do interesse de investir e aproveitar as vantagens do mercado imobiliário, mas não possuem recursos suficientes para investir em propriedades por conta.
Oferece, também, oportunidades interessantes para investidores iniciantes, que podem diversificar suas carteiras por meio de uma só aplicação, além de terem seu dinheiro investido por um profissional do mercado.
Os FIIs, contudo, não se limitam a pequenos investidores ou iniciantes no mercado. Muito pelo contrário. A distribuição mensal de dividendos e a valorização potencial dos imóveis os tornam um investimento de grande valor para quem quer, por exemplo, viver de renda, ou para aqueles que, de olho no futuro, já projetam um complemento à aposentadoria.
Os Fundos de Investimento Imobiliário são um coringa em qualquer carteira. As combinações de produtos e estratégias que esse mercado disponibiliza garantem boas opções de aplicação para os mais distintos perfis de investidores, do mais conservador ao mais arrojado.
Para quem está começando, contudo, vale sempre o alerta: independentemente da opção escolhida, sempre existem riscos. Fundos de Investimento Imobiliário são investimentos de renda variável.
Os retornos dependem de uma série de fatores, incluindo desde a tomada de decisão do gestor, qualidade do portfólio, até questões externas ao Fundo, como mudanças nas taxas de juros, ou recessão econômica, por exemplo.
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