Os imóveis são historicamente um dos investimentos mais queridos pelo brasileiro. Não é para menos: afinal, quem não gostaria de viver de aluguel? O empecilho, sabemos, é que os altos custos para adquirir uma propriedade fazem dessa aplicação tradicional, uma realidade para poucos. Ou faziam.
Hoje, mais de 1% da população brasileira (2,4 milhões de investidores) já acessam os rendimentos do mercado imobiliário por uma via alternativa: os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Já ouviu falar deles?
Na prática, quem aplica seu dinheiro nesses fundos, se une a um condomínio de investidores que, em conjunto, soma recursos para investir em imóveis reais ou em títulos de dívida com lastro no crédito imobiliário. Geralmente, os rendimentos dessas aplicações são distribuídos todos os meses, de maneira proporcional ao valor aportado por cada integrante.
É, em suma, como receber aluguel sem a necessidade de comprar e administrar um imóvel por conta. E tudo isso, por meio de uma única e pequena aplicação. Atraente, não é mesmo?
Se você também quer se juntar a esse número cada vez maior de investidores, mas não sabe por onde começar, esse artigo pode ser um excelente ponto de partida. Atualmente, cerca de 450 FIIs são negociados na bolsa de valores brasileira, a B3. Neste artigo, vamos pontuar quais deles apresentaram os melhores resultados em 2023 — em crescimento e em distribuição de dividendos.
Além disso, ainda explicaremos as diferenças entre os Fundos de Papel e os de Tijolo e as diferenças entre investir em FIIs e imóveis. Enfim, tudo o que você precisa saber para ter acesso a uma renda mensal passiva. Vem com a gente!
O que são Fundos Imobiliários?
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) podem ser descritos como uma comunhão de investidores que unem recursos para investir em ativos do mercado imobiliário.
A depender da composição da carteira e das estratégias adotadas pelo fundo, seu patrimônio pode ser aportado em: imóveis tangíveis, como shoppings e prédios comerciais, em títulos de recebíveis lastreados em financiamentos do mercado imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), ou ainda em cotas de outros FIIs.
Diferente do investidor que monta e administra seu próprio portfólio por conta, quem adquire cotas de um Fundo Imobiliário delega essas responsabilidades ao gestor do condomínio. Isso significa, que o cotista não exerce nenhuma influência sobre a composição da carteira do fundo e as estratégias adotadas por este.
Periodicamente, os retornos obtidos pela carteira são distribuídos em forma de dividendos entre todos os cotistas, de maneira proporcional às aplicações de cada um. Isto é, segundo o números de cotas que possuem. Essa distribuição deve ser feita ao menos semestralmente e deve corresponder a no mínimo 95% da rentabilidade líquida alcançada pelo fundo. Outra vantagem é que os rendimentos são livres de Imposto de Renda.
O comum, porém, é que essa partilha seja mensal. O que faz dos FIIs uma forma acessível de obter uma renda passiva — aquela adquirida sem trabalho ou esforço.
Já a origem desses rendimentos depende dos ativos que compõem a carteira: podem ser provenientes de aluguéis de imóveis (em Fundos de Tijolo) ou de juros sobre títulos (em Fundos de Papel). Além disso, os cotistas ainda podem lucrar, ao longo prazo, com a valorização das cotas de fundo.
Vale citar, antes de avançar, que apesar dos rendimentos mensais, os Fundos Imobiliários são investimentos de renda variável. O que significa que seus rendimentos não são previsíveis e tampouco constantes.
Comprar FIIs ou comprar imóveis?
Se você pensa em investir no mercado imobiliário, certamente já se perguntou qual é a escolha mais inteligente: “comprar imóveis físicos ou aplicar esse dinheiro em Fundos Imobiliários?”
Considerando tão somente o fator financeiro, já adiantamos que as vantagens de investir em FIIs são difíceis de ignorar. Contudo, não há resposta fácil para essa questão. A escolha pode ultrapassar a lógica financeira e adentrar em uma esfera mais pessoal.
É um fato conhecido que um dos grandes objetivos de muitos brasileiros e famílias é possuir a casa própria. Se você está economizando dinheiro com esse objetivo, não seria nem justo dissuadi-lo de tal, mesmo que muitos especialistas do mercado argumentem que investir os recursos em fundos imobiliários, e utilizar os rendimentos dos dividendos para pagar aluguel, poderia ser mais rentável.
Aqui vale apenas um adendo: embora muita gente considere uma casa ou apartamento como um “investimento para a vida”, essa classificação não pode nem sequer ser levada ao pé da letra. Afinal, por mais que a sua casa não deixe de ser um patrimônio passível de valorização com o passar do tempo, não pode ser vista como uma fonte de rendimento. Ao contrário disso traz contas a pagar, como IPTU, reformas e assim por diante.
Agora, se você já possui casa própria e considera adquirir uma segunda para alugá-la, o cenário ganha novos contornos e abre espaço para questionamentos e comparações.
Benefícios de investir em imóveis físicos
Investir em imóveis físicos pode ser vantajoso em situações específicas, como a chance de comprar empreendimentos evidentemente desvalorizados e revendê-los ao preço de mercado ou esperar para que valorizem. Para isso, contudo, seria preciso um bom conhecimento do mercado imobiliário local e, obviamente, capital suficiente para adquirir esses imóveis à vista.
Além disso, outros fatores pontuais para se investir em imóveis ao modo tradicional incluem:
Controle
Muita gente não abre mão de possuir seus próprios imóveis e não há como dizer que estão erradas em fazê-lo. Se você preza pela gestão do seu próprio patrimônio e de seus investimentos, esse é definitivamente o único meio de atingir isso. Ao comprar uma propriedade, você tem, por exemplo, toda a liberdade para reformá-la da forma que quiser, ajustar o aluguel, ou mesmo usar esse imóvel como residência no futuro;
Tangibilidade
Pessoas pouco habituadas aos ambientes virtuais ou ao mercado financeiro também podem preferir os imóveis tangíveis. Afinal, ao investir em “imóveis reais”, tudo ocorre no plano físico, desde a compra do imóvel, até as negociações com os locatários;
Valorização
É fato que o valor do dinheiro muda com o tempo e o mesmo vale para ativos duráveis como os imóveis. Assim, normalmente, a ação da inflação costuma resultar na valorização de propriedades e, desse modo, no capital inicial aplicado.
Benefícios de investir em Fundos Imobiliários
Os Fundos Imobiliários são uma forma mais democrática de acessar o mercado imobiliário, já que as cotas desses grupos são negociadas por valores consideravelmente menores em comparação com os recursos necessários para comprar uma casa, por exemplo.
Apesar de acessível, esse tipo de investimento não é recomendado apenas para investidores com baixo capital. Pelo contrário, são uma alternativa atrativa também para quem possui valores suficientes para adquirir imóveis por conta.
Afinal, mesmo que você tenha o montante para comprar um, dois ou três apartamentos à vista, concentrar o dinheiro dessa forma entraria em desacordo com uma das maiores máximas do mercado financeiro: “nunca colocar todos os ovos no mesmo cesto”. Com valores altos assim, seria possível, por exemplo, investir em diferentes fundos imobiliários, alcançando um leque diversificado de ativos.
Na prática, isso protegeria seu patrimônio de possíveis eventualidades, como a desvalorização de uma região onde está localizada uma de suas propriedades, por exemplo.
Embora a diversidade e a acessibilidade sejam algumas das principais características positivas dos Fundos Imobiliários, estão longe de ser as únicas vantagens financeiras desse tipo de investimento em comparação com aplicações em imóveis de modo tradicional.
Entre outros benefícios dos FIIs, podemos citar:
Custos reduzidos
Os custos de manutenção das cotas são muito menores do que aqueles assumidos por quem compra um imóvel de fato. Ao investir em FIIs, normalmente, o desconto sobre os rendimentos se resumirá às taxas administrativas, que representam uma pequena porcentagem do lucro alcançado pago ao gestor por seu serviço.
Por outro lado, quem possui uma propriedade tem que arcar com despesas como comissões imobiliárias, IPTU, certidões, escritura e, claro, as reformas.
Disponibilidade
Aplicar em FIIs também é indicado para quem não tem tempo suficiente para escolher, negociar e administrar um ou mais imóveis. Afinal, todas essas burocracias administrativas são assumidas pelo gestor. Quem aplica em propriedades físicos, por sua vez, assume todas as responsabilidades, desde as negociações até o atendimento de inquilinos.
Benefícios fiscais
Outra vantagem dos Fundos Imobiliários é a isenção do Imposto de Renda sobre os dividendos. Ou seja, seus “aluguéis” são livres de desconto. Esse benefício, contudo, só vale para pessoas físicas e para os rendimentos mensais. Lucros obtidos com a venda de cotas não são isentos de IR.
Liquidez
Assim como comprar cotas é mais fácil do que adquirir um imóvel, o mesmo vale para a hora da venda. Vender ativos físicos de grande valor como uma apartamento, por exemplo, pode facilmente levar alguns meses. Além disso, não é incomum que, em caso de urgência, você tenha que negociá-lo por um preço menor do que o de mercado. As cotas, por sua vez, são negociadas diariamente na bolsa de valores.
Transparência
Estimar o valor de um imóvel a ser adquirido pode ser desafiador. Há sempre o risco de pagar mais do que o valor real, ou de deixar passar algum detalhe. No caso das cotas de FIIs, esse risco é reduzido.
Esses ativos são negociados de forma transparente na bolsa de valores, refletindo o desempenho do fundo e obedecendo à lei da oferta e demanda. Isso proporciona preços mais justos, permitindo aos investidores adquiri-las pelo valor mais adequado no momento.
Menor vacância
Quem possui um ou um par de imóveis para alugar sempre incorre no risco de passar longos períodos com eles vazios, interrompendo os rendimentos mensais. Embora não sejam livres de vacância, os impactos desse risco são menores em Fundos Imobiliários, já que os retornos provêm de uma gama maior de imóveis.
Valorização
Da mesma forma que a inflação pode valorizar imóveis físicos, vale dizer que esse benefício também pode refletir em alguns fundos, sobretudo, em carteiras de Tijolo. Sempre que uma propriedade do fundo é valorizada, seu patrimônio geral aumenta e, consequentemente, o preço de suas cotas. Assim, o investidor pode obter lucro ao vender suas participações por valores superiores ao preço pago originalmente.
Fracionamento
Com exceção de prédios comerciais, dificilmente você poderá locar ou vender “partes”, como apenas o quarto ou a cozinha de uma residência. Quando você aplica em fundos, contudo, isso é possível. A negociação de cotas de FIIs é feita unitariamente. Assim, é possível vender parte de suas participações e manter outras. Na prática, você estaria lucrando com a venda e, mesmo assim, mantendo parte de seus rendimentos mensais.
Nesse ponto, você já deve ter entendido que os benefícios financeiros de aplicar em Fundos Imobiliários são mais abundantes e claros do que investir em imóveis. Entretanto, ao fim, escolher entre um investimento e outro depende mais dos objetivos e perfil do investidor do que apenas de questões técnicas.
FIIs de Tijolo ou de Papel?
Se você tem a intenção de investir em Fundos Imobiliários e ainda está buscando compreender melhor como eles funcionam, muito provavelmente já se perguntou qual o melhor tipo de ativo: “os de Papel ou os de Tijolo?”
A verdade é que não há resposta definitiva para esse questionamento. Embora ambos sejam papéis vinculados ao mesmo segmento, eles costumam se comportar de maneira distinta em relação ao mercado, sendo indicados para diferentes tipos de estratégias.
A maioria dos Fundos de Papel são atrelados ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI), o indexador de renda fixa mais comum do país. Desse modo, os rendimentos desses condomínios são diretamente impactados por variações na taxa básica de juros, a Selic. Quando as taxas de juros estão em alta, esses fundos acabam demonstrando um melhor desempenho e uma maior distribuição de dividendos.
De maneira oposta, os Fundos de Tijolos, por serem formados por ativos reais, se valorizam com o crescimento econômico e com o fechamento da curva de juros, ou seja, quando há expectativa de queda da Selic. Isso ocorre porque aumentos nas taxas de juros impactam diretamente no ciclo imobiliário, dificultando a expansão setorial, enquanto o aquecimento da economia aumenta a demanda por imóveis comerciais.
Também há uma diferença na forma com que os fundos são impactados pela inflação. FIIs de Papel são normalmente corrigidos pelo IPCA e repassam suas variações de forma rápida. Já os de Tijolo tardam mais a reagir a essas mudanças, uma vez que o ajuste costuma ser feito sobre o aluguel.
Apesar dessa demora de reação, o reajuste inflacionário é absorvido no preço dos imóveis que compõem a carteira dos fundos de Tijolo. Desse modo, esses portfólios se valorizam no longo prazo, oferecendo excelentes oportunidades de resgate futuro.
Já o patrimônio dos Fundos de Papel, uma vez que repassam maiores dividendos e não estão sujeitos a valorização de ativos físicos, se valoriza de forma mais lenta e bem menos vistosa.
De modo amplo, é possível dizer que carteiras de títulos de crédito possuem maior dividend yield e distribuem maiores dividendos, enquanto portfólios formados por imóveis físicos são beneficiados com a valorização patrimonial. Um é indicado para rendimentos rápidos e outros para estratégias concretas de longo prazo.
Assim, o mais indicado é saber equilibrar esses dois tipos de ativos em sua carteira, uma vez que seus benefícios e reações são complementares.
Quais são os Fundos Imobiliários mais rentáveis de 2023?
Há diferentes vieses a se observar ao definir os Fundos Imobiliários mais rentáveis. De um modo mais amplo, é possível considerar aqueles que obtiveram os maiores retornos gerais, medido pela valorização de suas cotas. Por outro lado, também podemos avaliar os FIIS com os maiores dividend yield, ou seja, aqueles que partilham a maior porcentagem de dividendos em relação ao preço de suas cotas.
Para fazer uma abordagem mais completa, vamos considerar os dois valores na sequência:
Lista de FIIs com maiores retornos em 2023
A lista de FIIs que mais se valorizam ao longo dos três primeiros trimestres de 2023 é dominada por Fundos de Tijolos por Fundos de Fundos Imobiliários (FOFs) – carteiras que, em vez de aplicarem em ativos finais, investem em cotas de outros fundos imobiliários.
Entre os dez mais rentáveis, todos superaram em mais de três vezes o índice IFIX — indicador que mede o rendimento médio dos FIIs listados na B3 — acumulado no mesmo período.
Até o período analisado, o ranking estava assim:
| Ranking | Fundo Imobiliário | Ticker | Retorno |
| 1 | General Shopping Outlets do Brasil FII | GSFI11 | 58% |
| 2 | Hospital da Criança FII | HCRI11 | 44.95% |
| 3 | Caixa Rio Bravo Fundo de Fundos FII | CXRI11 | 42.69% |
| 4 | Tellus Properties FII | TEPP11 | 40.76% |
| 5 | Bresco Logística FII | BRCO11 | 35.81% |
| 6 | Hotel MaxInvest FII | HTMX11 | 35.57% |
| 7 | CSHG Imobiliário FOF FII | HGFF11 | 35.43% |
| 8 | Mogno Hotéis FII | MGHT11 | 35.28% |
| 9 | General Shopping Ativos e Renda FII | FIGS11 | 34.2% |
| 10 | Navi Imobiliário Total Return FII | NAVT11 | 33.13% |
*Fonte: Quantum Finance
GSFI11
Classe de ativo mais impactada durante a pandemia, os fundos de shopping, no geral, são o setor que mais cresceu entre os fundos imobiliários em 2023.
Reflexo dessa realidade, o “General Shopping & Outlets do Brasil FII” ocupa a primeira posição em crescimento no ano, obtendo 58% de valorização. O GSFI11 investe principalmente em imóveis prontos, mas é autorizado a participar em projetos greenfield de shopping e outlets.
HCRI11
Criado em 2005 com o objetivo único de adquirir o imóvel, as benfeitorias e instalações do Hospital da Criança, o HCRI11 aparece em segundo em valorização no ano. Sua cotação em novembro estava próxima a R$300,00, um aumento de 300% desde o lançamento do IPO.
CXRI11
Além dos FIIs de Tijolo, outra categoria que se destacou em rendimento total foram os Fundos de Fundos. Entre eles o que mais cresceu foi o “Caixa Rio Bravo”, terceiro em retorno geral. Sua carteira é composta por cotas de outros fundos imobiliários e títulos de crédito como CRIs, LHs e LCIs.
TEPP11
Embora os Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas sejam os que mais têm encontrado problemas para se recuperar dos danos causados pela pandemia, o “Tellus Properties” aparece na quarta posição em crescimento, muito em conta da redução de sua taxa de vacância para apenas 2,18%.
BRCO11
Um dos poucos setores de Tijolo que se manteve em alta durante a pandemia, os galpões logísticos seguiram em alta com a redução das taxas de juros e início de retomada econômica. Com mais de 117 mil cotistas, e 10 propriedades avaliadas em R$129 milhões, o “Bresco Logística” é prova incontestável disso.
Apesar de ter enfrentado dificuldades no primeiro semestre, já que tinha áreas alugadas para a Americanas, além de ter passado por disputa judicial com o Pão de Açúcar, o condomínio obteve rendimentos extras com o acordo judicial e zerou sua vacância.
HTMX11
Seguindo a lógica de reação do segmento de shoppings, os hotéis também foram um dos setores mais afetados pela pandemia da Covid-19 e um dos que mais tem se recuperado após esse momento.
Criado em 2007, o Hotel MaxInvest é o maior exemplo disso. Para se ter ideia, suas taxas de ocupação caíram de 70% em março de 2019 para 1% em março de 2020, no início da crise sanitária. Atualmente, suas taxas estão acima de 60%. O patrimônio do FII é investido essencialmente em hotéis na capital de São Paulo, operando cerca de 500 quartos em 22 hotéis.
HGFF11
Outro FOF presente entre os FIIs com maior retorno do Ano, o “CSHG Imobiliário” investe em Fundos Imobiliários de CRI, lajes corporativas, logística, shoppings e híbridos. O fundo também tem se destacado por uma constância na distribuição de dividendos que tem se mantido, praticamente, em uma constante nos últimos dois anos.
MGHT11
Criado em 2020, o “Magno Hotéis” é outro fundo que apresentou crescimento com o fim da pandemia e a retomada do setor de hotéis. Segundo seu prospecto, o fundo investe tanto em imóveis acabados, quanto em terrenos e obras em desenvolvimento, desde que tenham destinação hoteleira.
FIGS11
O General Shopping Ativos e Renda é outro FII de shopping presente na lista de mais valorizados, comprovando a predominância do setor ao longo do ano.
Criado em 2013, o fundo tem por objetivo adquirir e explorar shoppings construídos ou em fase de construção administrados pela “General Shopping”, conglomerado com 16 imóveis do tipo outlet ou shopping, espalhados em sete estados brasileiros.
NAVT11
Fechando o top 10, o “Navi Imobiliário” é outro FOF na lista. Criado em 2021, o fundo investe em Cotas de FII, além de letras de crédito imobiliário.
Lista de FIIs com maiores Dividend Yield em 2023
Já quando falamos de distribuição de dividendos, o destaque ficou com os Fundos de Papel, seguindo uma tendência de quatro anos consecutivos dominando listas de dividend yield.
Nos primeiros três trimestres do ano, nove fundos superaram 10% de DY. No período, os fundos que mais renderam dividendos aos cotistas foram:
| Ranking | Fundo Imobiliário | Ticker | Dividend Yield |
| 1 | Kilima Volkano Recebíveis Imobiliários | KIVO11 | 11.64% |
| 2 | Cartesia Recebíveis Imobiliários | CACR11 | 10.98% |
| 3 | Life Capital Partners | LIFE11 | 10.71% |
| 4 | Riza Akin | RZAK11 | 10.7% |
| 5 | RBR Plus Multiestratégia Real Estate | RBRX11 | 10.6% |
| 6 | Urca Prime Renda | URPR11 | 10.4% |
| 7 | JPP Capital Recebíveis Imobiliários | JPPA11 | 10.27% |
| 8 | V2 Recebíveis Imobiliários | VVCR11 | 10.22% |
| 9 | NCH Brasil Recebíveis Imobiliários | NCHB11 | 10.11% |
| 10 | CEO Cyrela Commercial Properties | CEOC11 | 9.92% |
*Fonte: Quantum Finance
KIVO11
Criado em 2022, o “Kilima Volkano” lidera a lista de maiores pagadores de dividendos, sendo o único a superar 10%. Trata-se de um Fundo de Papel voltado destinado a investidores profissionais. Segundo o prospecto, ao menos 67% do patrimônio deve ser destinado a CRIs.
Atualmente, 85% é aplicado desta forma, com 10% em cotas de FIIs. Mais da metade dos papéis são vinculados a residenciais e loteamentos, enquanto o restante é distribuído em distintos setores. Os imóveis estão localizados em oito estados.
CACR11
Na segunda posição, o Cartesia Recebíveis Imobiliários aplica essencialmente em CRIs residenciais, espalhados em diferentes regiões do país, mas com maior concentração no Sul e em São Paulo. O principal indexador dos papéis é o IPCA, seguido do CDI. Desde sua entrada no IFIX, em setembro de 2022, o fundo triplicou o número de cotistas.
LIFE11
Terceiro colocado em DY, o “Life Capital Partners” é um fundo com foco em recebíveis de desenvolvimento urbano, principalmente projetos de loteamento e residenciais novos. No momento, a carteira do fundo é composta por 13 projetos concentrados, essencialmente, na região Sul. Os indexadores são o IPCA, o CDI eo IGP-M.
RZAK11
O Riza Akin é um fundo que investe em ativos de crédito privado e securitização. Ao todo são seis núcleos de aplicação com gestão ativa: renda fixa, direct lending, securitização e carteiras, agronegócio, venture debet e real estate.
RBRX11
Atrelado ao IPCA, o “RBR Plus Multiestratégia” é um Fundo que investe em Papel, Tijolo e cotas de FIIs. Sua carteira atual é formada por 78% de CRIs e 22% em ações de shoppings.
URPR11
Iniciando a segunda metade da tabela, o “Urca Prime Renda” é um fundo especializado na compra de Certificados de Recebíveis Imobiliários e recebíveis de empreendimentos residenciais, como loteamentos, casas e prédios.
JPPA11
Fundo com prazo indeterminado, o JPP Capital Recebíveis Imobiliários investe até 100% de seus patrimônio em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Atualmente os CRIs do fundo estão atrelados majoritariamente ao IPCA. Um terço é vinculado ao CDI, e uma pequena parte ao IGPM.
VVCR11
Fundo de Papel com carteira atual concentrada em CRIs. Ao todo, possui papéis de 17 projetos em diferentes regiões do Brasil. Tanto os setores, quanto os indexadores são bastante diversos.
Os títulos são atrelados ao IPCA, CDI, IGP-DI, IGPM e INCC-DI. Já os segmentos são, respectivamente em porcentagem de composição do portfólio, shopping, residencial, corporativo, logístico, industrial e varejo.
NCHB11
O NCH Brasil é mais um Fundo de Papel com foco em CRIs. Atualmente, conta com títulos de 25 projetos diferentes concentrados, especialmente, em São Paulo, Minas Gerais e no Nordeste.
Mais da metade dos títulos são vinculados a loteamentos, o restante é dividido quase igualmente entre residencial e corporativo. Os indexadores são o IPCA, o CDI e o IGP-M.
CEOC11
Fechando a lista, o “CEO Cyrela Commercial Properties” é o “intruso” entre os Fundos de Papel. Trata-se de um Fundo de Tijolo criado para aquisição de 60 salas comerciais do condomínio “CEO South Corporate”, empreendimento comercial localizado na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro.
Qual o melhor Fundo Imobiliário para investir em 2024?
Com inflação em alta, os desdobramentos da guerra entre Ucrânia e Rússia, a economia ainda sofrendo para se recuperar da pandemia, e as incertezas econômicas em torno da chegada de um novo governo, o ano de 2023 começou cheio de incertezas para o mercado financeiro.
Como atestado para esse cenário, puxado pela alta dos juros, que chegou a atingir um aumento acumulado de 12% em 12 meses, e o aumento da Selic que estacionou em 13,75% — o maior patamar desde 2017 —, o ano de 2022 fechou com o domínio dos Fundos de Papel.
Entretanto, com demonstrações positivas de estabilização econômica, refletidas na queda da taxa de desemprego, no aumento no PIB, na redução da taxa de juros e na desinflação, o conservadorismo adotado pelos investidores começou a abrandar, levando a uma migração para a renda variável. As expectativas (cumpridas) acerca da queda da Selic no segundo semestre foram a cereja do bolo. A balança entre Papel e Fundo, conforme vimos, se equilibrou.
Os Fundos de Papel, seguindo uma tendência observada em quatro anos consecutivos, foram os que mais distribuíram dividendos. Os Fundos de Tijolo, contudo, obtiveram o maior crescimento ao longo do ano, seguidos de perto pelos Fundos de Fundos Imobiliários (FoFs).
Há dois meses do fim do ano, os Fundos de Tijolo apresentaram um acumulado de 18,2% de valorização, quase o dobro do Ifix (10,1%) e três vezes mais que o desempenho geral dos FIIs de Papel (6,1%).
Um dos setores mais afetados pela crise sanitária, os Fundos de Shopping deram a volta por cima e foram os grandes destaques positivos do ano, com valorização de 23,2% de suas cotas. Na sequência, vieram os FoFs com 18,4%. Fechando o pódio — e os segmentos que superaram o Ifix —, com 11,3% de crescimento, veio o setor de Logística, o único FII de Tijolo que se manteve em alta durante a pandemia.
O segmento de Lajes Corporativas, por sua vez, foi o que apresentou os índices mais baixos de evolução, revelando maior dificuldade de se recuperar do cenário pós Covid. Isso se explica pela adoção de regimes de trabalho híbrido e remoto, que diminuíram a demanda por prédios de escritório.
Apesar dos dados positivos do Ifix e, sobretudo, dos Fundos de Tijolo, o mercado se encaminha para o fim de 2023 com alguma prudência. No cenário externo, a economia global ainda pode sentir os impactos da guerra no Oriente Médio, ao passo que os juros americanos também podem se manter elevados por mais tempo. Internamente, a atenção está na condução das contas públicas.
As expectativas gerais, porém, são de que o índice de inflação chegue perto do teto da meta para o ano (3,25%, com margem de 1,5 para mais ou para menos) e de que a Selic continue em queda, alcançado apenas um dígito ao fim de 2024.
Se mantido esse cenário de retomada econômica, os Fundos de Tijolo devem ganhar ainda mais espaço. Isso consolidado, algumas apostas interessantes de investimento podem ser em Fundos de Shopping (como o XPML11) que segue em avanço, e em Fundos de Logística (como o BRCO11 e o BTLG11) que se mantiveram estáveis mesmo nos anos de crise e pandemia.
Apesar desse otimismo, vale citar que mesmo com a melhora nos indicadores econômicos, o Brasil ainda se mantém como o segundo país com a maior taxa de juros real do mundo (acima de 6% ao ano). Dito isso, o ideal, ao menos no curto e médio prazo, é manter os Fundos de Papel na carteira, principalmente aqueles atrelados à inflação. Uma boa aposta aqui é o KNCR11, um dos mais tradicionais do mercado.
Continue aprendendo sobre FIIs com a Finclass
Para quem chegou até aqui, vale lembrar que os rendimentos passados não garantem lucros futuros. As listas apresentadas ao longo deste artigo oferecem um vislumbre de um momento específico em 2023. Além disso, as expectativas econômicas para 2024 podem ou não se concretizar.
Investir em Fundos Imobiliários exige mais do que simplesmente seguir indicadores como o dividend yield. É necessário ler entre as linhas, antecipar cenários, estudar históricos e analisar dados detalhados. Tudo isso faz parte da educação financeira essencial para investir com confiança.
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