REITs: o que são e como investir no mercado imobiliário americano

Você já pensou na possibilidade de obter aluguéis mensais, sem necessariamente ter que arcar com os altos custos de comprar um imóvel e administrá-lo? Parece bom? E se, além de tudo, esses valores forem em dólar?

Sabemos que dito com essas palavras, pode até parecer pegadinha. Mas não é. Isso é, basicamente, o que os “Real Estate Investment Trusts”, ou simplesmente “REITs”, os primos norte-americanos dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), e uma das aplicações favoritas entre os investidores estadunidenses, possibilitam.

Veículos de investimento criados nos EUA, ainda na década de 1960, com o propósito de impulsionar o setor imobiliário e democratizar o acesso do pequeno investidor a esse mercado, os REITs são empresas que atuam com a compra e aluguel de diferentes propriedades, valendo-se do mercado de capitais para levantar recursos. 

Isso significa que qualquer investidor pode tornar-se sócio dessas companhias e receber parte de seus aluguéis, adquirindo suas participações listadas nas principais Bolsas de Valores dos Estados Unidos. E quando falamos em qualquer um, isso claro, também inclui você.

Ficou interessado em saber mais? Então siga conosco para conhecer melhor essa modalidade que já conquistou os Estados Unidos. Nesse artigo, você vai aprender:

• O que são REITs;
• Como eles funcionam;
• Quais os principais setores para investir;
• Quais os melhores REITs;
• Opções que pagam os maiores dividendos mensais;
• Como escolher os REITs para investir;
• Como fazer as aplicações.

E tem mais: se alocar recursos no exterior é uma das suas metas financeiras para este ano, siga conosco até o final deste artigo, pois teremos uma dica extra para te ajudar nessa missão.

Vamos lá!

O que são REITs?

Mais conhecidos pela sigla “REITs“, os “Real Estate Investment Trusts” são comumente descritos como um equivalente norte-americano aos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) do Brasil. 

Embora válida na falta de melhor comparação, essa é, contudo, apenas uma forma simplificada e repleta de ressalvas para introduzir esses produtos financeiros ao investidor brasileiro. 

A começar, REITs não são propriamente fundos, mas sim empresas. O que incide em diferenças tanto em sua organização, quanto na forma com que levantam fundos, já que não negociam cotas, mas ações. As semelhanças ficam por conta da divisão de dividendos e do fato de atuarem, ambos, com o mercado imobiliário.

Em suma, os REITs são empresas de capital aberto que compram e administram diferentes tipos de imóveis buscando lucrar com seus aluguéis. Podem ainda atuar com financiamentos para o setor imobiliário, por meio da aquisição de títulos de dívida.

Os primeiros REITs foram criados pelo Congresso dos Estados Unidos na década de 1960, como uma forma de impulsionar o setor imobiliário e democratizar o acesso a esse mercado, até então restrito a grandes investidores e pessoas jurídicas. Hoje, o sucesso desse pioneirismo pode ser medido em números.

Juntos, os REITs possuem mais de US$4 trilhões em ativos brutos nos EUA, dos quais US$2,5 trilhões são públicos. Estima-se que os REITs públicos do país possuam 15 milhões de acres de terra de reflorestamento e cerca de 575.000 propriedades. Além disso, 25% dos norte-americanos investem nesta classe de ativos, enquanto 150 milhões de pessoas (45% da população) vivem em domicílios financiados ou administrados por essas empresas. 

Dos 204 Real Estate Investment Trusts existentes no FTSE Nareit ALL REITs Index — carteira teórica que reúne todas as empresas do segmento —, 28 estão presentes também no S&P 500, indicador que engloba as 500 maiores empresas de capital aberto dos EUA.

Fora das fronteiras norte-americanas, essa classe de investimento serviu de inspiração para o desenvolvimento de produtos semelhantes em ao menos outros 40 países, incluindo os já citados FIIs aqui do Brasil.

Como funcionam os REITs?

Espécie de crossover entre os mercados imobiliário e o de ações dos Estados Unidos, a grosso modo e de forma a facilitar o entendimento, o funcionamento dos REITs pode ser equiparado ao dos Fundos de Investimento Imobiliários, conhecidos pelo investidor brasileiro. 

Essa comparação, contudo, vai somente até certo ponto. Afinal, conforme você já sabe, os Real Estate Investment Trust são empresas de capital aberto e operam como tais. É dizer, contam com diretoria e conselheiros próprios, e podem tanto lançar ações em bolsas norte-americanas, como pedir empréstimos bancários.

Portanto, o modo mais comum de aplicar em REITs é adquirindo suas ações listadas nas bolsas estadunidenses. É dizer, ao contrário dos cotistas de fundos imobiliários, quem investe nessas empresas norte-americanas torna-se sócio da companhia e passa a compartilhar de seus lucros.

Fora isso, realmente pouca coisa muda do ponto de vista do investidor no funcionamento desses títulos, quando comparados aos fundos imobiliários.

Na prática, os recursos de diferentes acionistas são reunidos em um único montante e utilizados pela empresa emissora das ações para a compra de diferentes propriedades, desde prédios comerciais, residenciais, até shoppings e galpões, ou mesmo de hipotecas.

A renda dos REITs é proveniente do aluguel desses imóveis ou dos juros cobrados por hipotecas adquiridas. Por lei, ao menos 90% dos rendimentos anuais dessas operações devem ser distribuídos aos investidores na forma de dividendos, embora muitas optem por repassar integralmente esses valores.

Importante citar que, como tratam-se de ações, os títulos emitidos pelos REITs são ativos de renda variável — isto é, seus retornos não podem ser previstos e estão sujeitos às flutuações de preço do mercado. A distribuição de dividendos, no entanto, geralmente serve como um contrapeso para amenizar eventuais perdas causadas pela desvalorização desses ativos.

Quais são os principais tipos de REITs?

A depender de suas políticas internas, os REITs podem comprar e operar imóveis físicos (como prédios comerciais, residenciais, shoppings centers, hotéis, armazéns, e assim por diante), ou concentrar-se na negociação de hipotecas ou títulos de dívida lastreados no mercado imobiliário. 

Segundo os tipos de ativos que possuem e administram, essas empresas podem ser divididas em três diferentes categorias. São elas: 

Equity REITs

Equiparáveis aos FIIs de Tijolo negociados no mercado brasileiro, os Equity REITs são a classe mais tradicional e popular entre os Real Estate Investment Trusts dos EUA.

Esse tipo de empresa é caracterizada pela compra e administração de propriedades físicas, com o objetivo de gerar retornos com o aluguel desses espaços.

Podem tanto concentrar-se em um tipo específico de ativo, como escritórios ou residenciais, ou optar por uma abordagem mais ampla, adquirindo e alugando uma diferente gama de propriedades.

Mortgage REITs (mREITs)

Mortgage REITs, por sua vez, são semelhantes aos FIIs de Papel do Brasil. São empresas que não atuam diretamente com a negociação de imóveis físicos, mas os financiam, por meio da compra de títulos lastreados em operações do mercado imobiliário, como hipotecas e recebíveis.

O lucro, neste caso, vem dos juros atrelados a esses papéis.

Hybrid REITs

Como o nome bem sugere, Hybrid REITs funcionam como uma mescla de Equity e Mortgage REITs. Ou seja, possuem tanto propriedades físicas, quanto hipotecas e demais títulos rastreados no mercado imobiliário. 

Esse tipo de diversificação costuma funcionar como estratégia de equilíbrio para eventuais flutuações nas taxas de juros ou situações que possam afetar a performance do mercado imobiliário ou de parte dele. 

Via de regra, os Equity REITs costumam apresentar melhor desempenho com a queda das taxas de juros, enquanto o inverso é válido para os Mortgage REITs. Ao operar com os dois tipos de ativo, os Hybrid REITs, se bem administrados, conseguem contrabalançar esses riscos e evitar flutuações acentuadas nos rendimentos.

Quais são os requisitos para uma empresa se tornar um REIT?

Para que sejam qualificadas como REITs nos Estados Unidos, as empresas precisam cumprir uma série de requisitos:

1. Investir pelo menos 75% de seus recursos em imóveis;

2. Ter pelo menos 75% de sua receita bruta proveniente de aluguéis ou venda de propriedades reais, ou de juros sobre financiamentos de imóveis e hipotecas;

3. Distribuir 90% de sua renda tributável anual ou mais como dividendos aos acionistas;

4. Ser uma entidade tributável como uma “Corporation” (semelhante às sociedades anônimas no Brasil);

5. Ser gerenciada por um conselho de diretores ou curadores;

6. Ter um mínimo de 100 acionistas;

7. Não possuir mais de 50% de suas ações concentradas em um grupo de cinco ou menos indivíduos.

Quais são os principais setores que podem ser investidos?

Os REITs investem em uma ampla gama de propriedades imobiliárias dos EUA, incluindo desde setores mais tradicionais como escritórios, residenciais e shoppings, até opções não disponíveis no mercado doméstico brasileiro, como centros de processamento de dados, áreas florestais e cassinos.

A maior parte dos REITs concentra-se na compra e administração de um tipo específico de imóvel, mas existem empresas que possuem diferentes tipos de propriedades em seus portfólios.

No total, os REITs podem ser categorizados em 14 diferentes setores imobiliários. São eles:

1. Varejo (Retail REITs)

Um dos setores mais populares do mercado norte-americano, os Retail REITS são aqueles que possuem e administram imóveis comerciais. Essa categoria engloba shopping centers, outlets, centros comerciais, redes de supermercado, e similares.

Os rendimentos dessas empresas são provenientes do aluguel desses espaços. São um setor tradicional, que costuma apresentar bons desempenhos sempre que o consumo está aquecido, além de baixas taxas de vacância.

2. Hotéis e Resorts (Lodging/Resorts REITs)

Os Lodging e os Resorts REITs são empresas que investem em hotéis e resorts e lucram com aluguel de quartos e instalações para hóspedes. Essas empresas, geralmente, possuem propriedades de diferentes classes, com diferentes graus de comodidade e oferta de serviços, atendendo tanto viajantes a negócios, quanto turistas. 

Seu desempenho, obviamente, é diretamente impactado pelo turismo. Dito isso, é importante citar que esse foi um dos setores que mais cresceram em 2023 (23,92%), devido em boa parte a demanda reprimida durante os anos de pandemia.

Muitas marcas de hotel famosas, incluindo, por exemplo, o Hilton e o Ritz-Carlton, operam em propriedades pertencentes a algum REIT.

3. Residenciais (Residential REITs)

Residential REITs são especializados na compra de propriedades residenciais destinadas à locação. As propriedades pertencentes a essas empresas podem incluir prédios de apartamento, residências familiares, casas para estudantes e casas pré-fabricadas. 

Além de, normalmente, investirem em um tipo de moradia em específico, muitas dessas empresas adotam por estratégia a concentração geográfica, apostando, por exemplo, em grandes cidades, onde o alto preço de compra dos imóveis acaba empurrando as famílias para o aluguel.

Estima-se que ao menos 150 milhões de norte-americanos vivam em lares pertencentes a Residential REITs, o que torna o setor em um dos mais sólidos dos EUA.

4. Terras Florestais e Exploração Sustentável (Timberlands REITs)

Entre os investimentos que não possuem equivalentes no mercado de fundos imobiliários domésticos, os Timberlands REITs são empresas especializadas na gestão de terras florestais e na exploração sustentável de madeira. Seus lucros vêm diretamente da venda dessa matéria-prima.

Embora menos conhecido, contando apenas com 3 REITs listados, esse é um dos setores que mais cresceu em 2023, apresentando retornos de 15,91%. 

5. Saúde (Health Care REITs)

Representando outro setor bastante popular, os Health Care REITs investem em diferentes propriedades ligadas ao setor da saúde, alugando esses espaços para prestadores de serviços e profissionais da área. 

Além de hospitais, seus portfólios podem incluir casas de repouso, clínicas e consultórios médicos diversos.

Setor essencial, seu desempenho não costuma ser tão afetado como outros REITs por situações econômicas adversas. Além disso, o setor tem crescido, puxado pelo gradual avanço da expectativa de vida.

6. Unidades de armazenamento (Self-storage REITs)

Não tão populares para o público brasileiro, as unidades de armazenamento representam um setor bastante comum nos Estados Unidos. Self-storage REITs são empresas que administram e alugam esses espaços para pessoas ou empresas que necessitam de lugar extra para guardar seus pertences. 

7. Infraestrutura (Infrastructure/Telecommunication REITs)

Também chamados de “Telecommunication REITs”, os Infrastructure REITs possuem e administram ativos físicos relacionados à infraestrutura, como cabos de fibra óptica, redes sem fio, torres de telecomunicação e dutos de energia. Seus clientes incluem, por exemplo, provedores de serviços sem fio e empresas de televisão via satélite. 

Esses REITs também estão à frente dos principais projetos de desenvolvimento de redes 5G em todo o território norte-americano. Apesar disso, o desempenho médio das 4 empresas do setor apresentou um leve retrocesso de 1,52% em 2023.

8. Armazenamento de Dados (Data Center REITs)

Data Centers REITs são uma ramificação de um dos setores mais ricos e promissores do mundo, mas ainda pouco evoluído no mercado brasileiro: a tecnologia. Prova disso, é o crescimento expressivo de 30,08% apresentado por essas companhias em 2023.

Esses REITs atuam com a administração de instalações de armazenamento de dados para empresas e organizações. Entre os produtos e serviços que oferecem estão o fornecimento de fontes de alimentação ininterruptas, resfriadores de ar e segurança de dados. Entre as companhias que utilizam data centers de propriedade de REITs estão nomes como a Ubisoft e a IBM. 

9. Escritórios (Offices REITs)

Similares aos Fundos de Lajes Corporativos listados na B3, os Office REITs investem em escritórios e imóveis comerciais para alugar. 

Atualmente, há 19 REITs de escritório atuando nos EUA, com diferentes estratégias. Alguns concentram-se em tipos específicos de mercados como distritos comerciais centrais ou prédios em bairros. Outros, por sua vez, aplicam em imóveis para determinados inquilinos, como agências governamentais e empresas de biotecnologia.

Assim como ocorreu com seus “primos brasileiros”, os FIIs de escritório, os Office REITs também apresentaram um crescimento lento em 2023 em comparação a outros setores, mostrando uma maior dificuldade de recuperação após a pandemia de Covid. 

De modo geral, a demanda de prédios caiu com o avanço da adoção de regimes de trabalho híbrido e remoto. Prova disso é que entre os 15 REITs com pior desempenho no ano, um terço são dessa modalidade. Apesar disso, os retornos foram positivos, com um avanço de pouco mais de 2%.

10. Cassinos  (Games REITs)

Outro setor bastante famoso nos EUA e inexistente no Brasil, os estabelecimentos de jogo de azar também entram na lista de segmentos englobados pelos REITs americanos. 

Os Gaming REITs possuem e administram cassinos, incluindo quartos de hotel, restaurantes, bares e boates. Alguns dos principais estabelecimentos pertencentes a esses REITs concentram-se em Las Vegas como o Caesars Palace Las Vegas, MGM Grand e o Venetian Resort Las Vegas.

11. Indústrias (Industrial REITs)

Industrial REITs investem em instalações industriais para locação. A exemplos dos FIIs de Logística conhecidos do investidor brasileiro, o portfólio de boa parte dessas companhias concentra-se em propriedades como armazéns e centros de distribuição. 

Da mesma forma que os Fundos Imobiliários de Logística — únicos a manterem o crescimento durante os anos de pandemia —, esses REITs, impulsionados pelo crescimento do comércio eletrônico e da demanda por entrega rápida, também têm mantido sua constância. Em 2023, apresentaram um crescimento de quase 20%.

Entre seus clientes estão gigantes como a Amazon e o Walmart.

12. Outros (Specialty REITs)

Specialty REITs que possuem e locam propriedades que não se enquadram dentro de nenhuma outra categoria de Real Estate Investment Trusts. Alguns exemplos incluem cinemas, outdoors, fazendas, resorts de ski, parques de diversão, e assim por diante. 

Dada a natureza exclusiva desses imóveis, esses REITs podem oferecer uma forma interessante de diversificação.

13. Diversificados (Diversified REITs)

Termo auto-explicativo, Diversified REITs caracterizam-se pela aplicação em diferentes setores imobiliários. Essas empresas podem administrar ao mesmo tempo propriedades residenciais e comerciais diversas.

14. Hipotecas (Mortgage)

Conforme já explicamos anteriormente, Mortgage REITs se assemelham aos FIIs de Papel negociados no Brasil. Isto porque não investem propriamente em imóveis físicos, mas em títulos de crédito lastreados no mercado imobiliário, como as hipotecas. 

Diferentemente dos demais setores, o rendimento desses REITs não vem da locação de espaços, mas de juros sobre os financiamentos que intermediam. 

Além de serem o maior setor, com 33 companhias registradas, os Mortgage REITs também são reconhecidos pela alta distribuição de dividendos. O dividend yield médio dessas companhias foi de 12,27% em 2023, o maior entre todos os segmentos no período.

Quais são os melhores REITs?

Os REITs oferecem ao investidor brasileiro a possibilidade de investir em propriedades no maior mercado imobiliário do mundo. Diante de tantos produtos, definir quais são os melhores não é só uma tarefa árdua, como praticamente infundada. Esse tipo de escolha é sempre subjetiva. 

O melhor ativo pode ser definido pelo viés histórico, pelo desempenho ou crescimento recente, pelo valor de mercado, liquidez, ou pelos retornos. Ao fim, o melhor REIT será sempre aquele que melhor se alinha às suas estratégias, metas e perfil pessoal. 

Isso dito, obviamente, existem Real Estate Investment Trusts que se destacam por um motivo ou outro, apresentando boas oportunidades de aplicação para quem ainda não sabe por quais aplicações começar. Alguns exemplos de REITs a considerar, incluem:

Prologis (PLD)

REIT com maior valor de mercado e maior empresa de galpões logísticos do planeta, o Prologis tem uma capitalização de US$126.809 bilhões, seis vezes mais do que todos os FIIs brasileiros juntos.

Além dos EUA, a empresa conta com imóveis em cerca de 20 países, incluindo 23 galpões logísticos no Brasil. Assim como grande parte do setor logístico, o PLD ganhou impulso nos anos de pandemia, com o impulsionamento da demanda pelo e-commerce. Entre as companhias que alugam propriedades desses REITs estão a Amazon, FedEX e Walmart.

American Tower Corporation (AMT)

Logo atrás do PLD, o American Tower Corporation é o segundo maior REIT do mercado norte-americano com valor estimado de US$87.327 bilhões. 

Uma boa escolha para quem busca diversificação, a AMT investe em um setor não englobado pelos FIIs brasileiros: torres de celular. No total, a empresa possui mais de 220 mil antenas distribuídas em 25 países.

Public Storage (PSA)

Com quase US$50 bilhões em capitalização, o Public Storage é outro REIT para quem busca diversificar a carteira com produtos de setores não desenvolvidos no Brasil. 

Um dos líderes do mercado de armazenamento pessoal — um segmento bastante popular nos EUA, e que cresceu mais de 70% durante os anos de pandemia —, o PSA conta com galpões nos Estados Unidos e na Europa.

VICI Properties Inc (VICI)

Na mesma linha dos exemplos anteriores, o VICI é outra opção interessante de diversificação. Trata-se de um REIT com US$30 bilhões em capitalização, que investe no setor de “gaming“. 

Entre suas propriedades estão cassinos, hotéis e áreas de entretenimento, incluindo alguns dos estabelecimentos mais conhecidos de Las Vegas.

Equinix (EQIX)

O Equinix é uma das maiores empresas globais em infraestrutura digital, sendo uma ramificação importante do setor da tecnologia.

No total, o portfólio do EQIX é composto por mais de 220 data centers em 60 países. Entre seus clientes estão nomes como a Netflix.

Diversified Healthcare Trust (DHC)

  Embora a consistência e solidez em um mercado volátil como o dos REITs seja um fator importante, não há como fazer uma lista de melhores produtos sem considerar também o desempenho recente. E neste quesito, não tem para ninguém: o DHC, empresa imobiliária focada no setor da saúde, obteve um crescimento de mais de 500% em 2023.

Realty Income Corporation (O)

“The monthly dividend company” – “A empresa de dividendos mensais“, em tradução literal.​ Esse é o slogan oficial do Realty Income Corporation, um dos REITs mais antigos da história (fundado em 1969), e famoso, principalmente, por ser uma das poucas empresas de investimento imobiliário dos EUA a pagar dividendos mensais, em vez de trimestral ou anualmente.

Além da solidez e da constância na distribuição de retornos, a Realty Income Corporation também chama atenção pelo tamanho de seu portfólio, composto por mais de 13.250 imóveis, sendo a maioria relacionada ao setor de varejo (83%). Esse número deve crescer ainda mais, uma vez que a empresa está próxima de finalizar a aquisição de outra REIT, a Spirit Realty Capital Inc. 

Angel Oak Mortgage Inc. (AOMR)

Para quem prefere optar pelo caminho mais seguro, um exemplo conhecido de Mortgage REIT é o AOMR, empresa especializada em hipotecas residenciais e comerciais. 

Seu Dividend Yield é de 11,74%, praticamente três vezes mais que a média dos REITs presentes no FTSE Nareit U.S. All Equity REIT, o principal e mais antigo índice de Real Estate Investment Trusts dos EUA.

Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ)

Para finalizar a lista e ir além dos REITs unitários, é possível destacar ainda um ETF de REIT. Caso você não esteja lembrando, esses produtos funcionam como carteiras teóricas que buscam acompanhar o desempenho de um indicador de mercado.

Neste caso, o índice replicado é o MSCI US REIT Index, formado por cerca de 99% dos REITs dos EUA. Além de oportunizar uma diversificação instantânea da carteira, ao oportunizar acesso a todos os setores imobiliários passíveis de investimento nos Estados Unidos em uma só aplicação, o VNQ também é o ETF mais líquido para esse tipo de ativo, com uma média de mais de US$ 5 milhões em volume diário de movimentações.

Quais REITs pagam mais dividendos mensais?

A distribuição de dividendos é, sem dúvidas, um dos grandes atrativos do mercado de investimentos imobiliários dos EUA. Não é para menos. Afinal, os REITs já chegaram a partilhar US$92,3 bilhões entre seus acionistas, em apenas um ano. 

Além disso, vale citar que esses retornos costumam superar a média das ações listadas em bolsas como a NYSE e a Nasdaq. Em 2022, por exemplo, o DY (Dividend Yield  — taxa de retorno que corresponde a porcentagem de lucro partilhada por uma empresa entre seus acionistas em relação ao preço unitário de suas ações) do principal índice de REITs estadunidenses, o Nareit All Equity Reits, foi de 3,97%, quase o dobro da média das empresas que compõem o S&P 500, carteira formada pelas 500 maiores companhias dos EUA (1,65%).

Apesar desses retornos, essa média é bastante modesta, quando em comparação aos resultados mais expressivos apresentados por alguns REITs, capazes de superar 20% de DY. Nos últimos 12 meses (fevereiro de 2023 a fevereiro de 2024), todos os cinco maiores pagadores de dividendos ficaram acima dessa marca. São eles:

• Medical Properties Trust  (MPW): 24,66% (REIT de saúde com sede no Alabama. Administra instalações para clínicas de saúde.);

• TPG RE Finance Trust (TRTX): 23,95% (Mortgage REIT com sede em Nova Iorque. Atua, principalmente, com empréstimos hipotecários comerciais, além de outros títulos de crédito imobiliários.);

• Armour Residential REIT (ARR): 23,43% (Mortgage REIT com sede em Maryland. Atua principalmente com hipotecas residenciais emitidas ou garantidas por entidades patrocinadas pelo governo dos EUA.);

• Equity CommonWealth Common Shares of Beneficial Interest (EQC): 22,85% (Office REIT com prédios de escritório espalhados em Denver, Austin e Washington.);

• Orchid Island Capital (ORC): 21,05% (Fechando a lista das 5 empresas com maior DY, a ORC é mais um Mortgage REIT que atua com financiamentos hipotecários para residências.).

Vale dizer que a lista acima limita-se exclusivamente a elencar os REITs por DY, nos últimos 12 meses. Não devem ser lidos como indicações. 

Via de regra, ativos que distribuem um percentual de dividendos muito acima da média tendem a ser mais voláteis tanto no preço das ações, quanto na constância dos valores distribuídos. É dizer: são menos previsíveis. Além disso, é importante ter ciência que esses resultados podem – ou não – estar inflados por algum acontecimento fora da curva.

Ao pesquisar bons pagadores de dividendos, não limite-se a observar apenas os resultados recentes, pois esses podem não se repetir. Ao acrescentar fatores como a saúde financeira da empresa emissora, uma lista da revista Forbes de 2023, por exemplo, não incluiu nenhum REIT com DY acima de 10%, conforme demonstrado abaixo:

• Stag Industrial (STAG): 4,8%;
• Realty Income (O): 4,6%;
• Omega Healthcare Investors (OHI): 9,1%;
• Medical Properties (MPW): 9,7%;
• Iron Mountain (IRM): 4,6%;
• Douglas Emmett (DEI): 8,3%;
• Crown Castle (CCI): 5,4%;
• City Office REIT (CIO): 8,8%;
• Blackstone Mortgage (BXMT): 10,4%;
• Agree Realty (ADC): 3,9%.

Lembre-se sempre de que ambas as listas apresentadas representam apenas uma fotografia de um período de tempo específico e podem estar defasadas dependendo do momento em que você estiver lendo este artigo. Os REITs são ativos de renda variável e devem ser analisados com cautela.

Como escolher o melhor REIT para investir?

Mais de 50 vezes maior que o mercado de FIIs brasileiro, os REITs norte-americano representam praticamente 2/3 do tamanho de todo o mercado mundial de fundos de investimento. Apesar disso proporcionar um número imensamente maior de oportunidades para quem busca aplicar em imóveis, também não é raro que essa magnitude de opções resulte em  dúvidas como: “afinal, por onde começar?”; ou ainda “Como escolher o melhor REIT para investir?”

Felizmente, existem dicas bastante básicas que podem ser facilmente aplicadas nesta situação para filtrar as opções e aumentar suas chances de fazer boas escolhas.

Antes de investir em imóveis nos EUA, observe os seguintes fatores:

Seu perfil de investidor

Antes de mais nada, é preciso saber se os REITs realmente são investimentos adequados ao seu perfil. Por mais que adquirir participações em imóveis nos Estados Unidos seja uma ideia tentadora, é preciso ponderar os riscos desse tipo de investimento.

REITs são produtos de renda variável, sensíveis à flutuações do mercado e, para investidores estrangeiros, soma-se ainda o risco cambial. 

Resumidamente, não são investimentos indicados para investidores conservadores ou iniciantes. Assim, antes de aplicar nestes ativos, verifique qual seu grau de tolerância à riscos. Caso não o saiba, solicite um teste de suitability com sua corretora, ou busque aconselhamento com algum profissional de confiança.

Qualidade dos imóveis que compõem a carteira da empresa

Ao investir em um REIT, seus retornos estão diretamente atrelados aos aluguéis pagos pelas propriedades pertencentes à empresa em questão.

Logo, é importantíssimo analisar que imóveis são esses, para ter ideia de qual o potencial de retorno e valorização que possuem em média. Observe fatores como: 

• Localização: se estão em áreas bastante buscadas ou que podem evoluir;

• Vacância: observe quantos imóveis estão locados, se costumam ficar muito tempo vagos, se há muita rotatividade;

• Inquilinos: além de observar a vacância, também é preciso analisar quem ocupa os imóveis que estão locados. Se são bons pagadores ou se há muitos inadimplentes.

A soma desses e outros fatores implicam diretamente na distribuição de dividendos entre os acionistas. Quanto melhores os imóveis administrados pelo REIT, maiores serão os seus lucros.

Setor de atuação do REIT

Os REITs possibilitam o investimento em 14 setores imobiliários distintos. Antes de decidir-se por algum deles, estude o histórico médio de retorno apresentado por esses setores e como eles tem se comportado frente a diferentes situações econômicas, como a retomada após a crise sanitária, por exemplo. 

Além de olhar para o passado, não esqueça também de pesquisar as tendências e expectativas de mercado para cada segmento no futuro.

Uma dica extra aqui é, sempre que possível, apostar em setores não existentes no Brasil ou com baixa correlação com os ativos que já estejam em sua carteira de investimento pessoal, para potencializar a diversificação de seu patrimônio.

Indicadores de mercado

Uma forma bastante prática de avaliar os retornos de um REIT é compará-los com indicadores de mercado, como:

• NAREIT All Equity REIT: carteira teórica formada por 204 REITs e que mede o desempenho médio desse segmento;

• S&P 500: principal índice do mercado de capitais norte-americano, mensura o desempenho das 500 maiores empresas negociadas nas bolsas dos EUA.

Vale lembrar que, na média, os REITs têm apresentado um desempenho superior ao do S&P 500. 

Dividend Yield 

Os REITs são conhecidos justamente pela distribuição de dividendos entre os acionistas. Logo, esse é um fator decisivo a ser considerado.

Avalie se a carteira de propriedades é capaz de proporcionar bons retornos em relação ao valor unitário de suas ações.

Ao fazer isso, contudo, não deixe guiar-se somente por resultados recentes, que podem ter sido inflados por algum evento inesperado. Em vez disso, estude o histórico de distribuição de dividendos para avaliar se o REIT em questão tem feito partilhas de lucro constantes e consistentes.

Liquidez

Por fim, é indicado que investidores menos experientes com o mercado imobiliário dos Estados Unidos deem preferência a REITs com maior liquidez. Isto é, aqueles com maiores movimentações diárias. 

Com isso, caso tenha necessidade de negociar suas ações, suas chances de obter um preço justo ao vendê-las tornam-se maiores.

Quais são as vantagens de investir em REITs?

Para o investidor que busca dolarizar o portfólio, os REITs apresentam esse grande atrativo como a principal vantagem para a decisão. Entretanto, os benefícios não se limitam a isso: diversificação, boa rentabilidade e históricos promissores são alguns dos outros que podem fazer um peso positivo na balança.

Olha só:

Diversificação

Os Real Estate Investment Trusts (REITs) oferecem uma forma de diversificação tanto em termos de ativos quanto geográfica, protegendo os investidores das incertezas e oscilações da economia brasileira, ao mesmo tempo em que diluem os riscos associados aos investimentos.

Para quem não conhece o termo, no vocabulário do mundo financeiro, a diversificação corresponde à estratégia de não manter todos seus recursos alocados em um único produto financeiro ou em um número muito limitado deles.

Na teoria, quanto maior a variedade de ativos e menor a correlação entre eles, mais segura e equilibrada será sua carteira, já que os riscos serão diluídos e o mau desempenho de um ativo ou de um segmento causam menos impactos ao seu patrimônio.

Quem investe em um REIT, está, na prática, adquirindo participações em um “cesto de propriedades” no exterior. Assim, sempre que houver problema com um desses imóveis em específico, o bom desempenho dos demais pode compensar o prejuízo. Da mesma forma, por estar investindo no exterior, automaticamente também adiciona-se uma camada de proteção contra o chamado “Risco Brasil”.

Variedade de ativos

Falando em diversificação, os ETFs também permitem que o investidor brasileiro invista em setores imobiliários inexistentes ou pouco desenvolvidos no mercado doméstico.

Isso inclui desde imóveis menos convencionais como antenas de telecomunicação, outdoors publicitários e cassinos, até data centers e terras para exploração florestal sustentável.

Tamanho do mercado

Pioneiro em REITs, os Estados Unidos possuem, de longe, o mais importante e valioso mercado imobiliário do mundo. Para ter uma ideia, a capitalização dos Real Estate Investment Trusts é quase 10 vezes maior que a do Japão, o segundo maior. 

Quando comparado aos Fundos de Investimento Imobiliário brasileiros, essa diferença salta para 55 vezes. Além disso, os REITs possuem, no total, 800 vezes mais imóveis do que os fundos listados na B3. Somente o “Reality Income”, uma das maiores empresas do ramo, possui sozinha 15 mil imóveis espalhados por quase todos os estados norte-americanos.

Para o investidor brasileiro, um mercado desse porte oportuniza acesso a uma gama muito maior de oportunidades. Além disso, dado o volume de negociações e a solidez dos REITs, esses produtos também apresentam maior liquidez que as opções negociadas no mercado doméstico. Isto significa que há menos dificuldades para vender ou comprar ações sempre que houver o interesse ou necessidade em fazê-lo.

Renda passiva em dólar

Uma das vantagens mais atraentes dos REITs é a possibilidade de obtenção de renda passiva em uma moeda mais forte do que o real.

Dito, com todas as letras: quem investe nesses produtos pode ter retornos em dólar pingando na conta periodicamente, sem esforço algum. 

Bom histórico de rentabilidade

REITs não só distribuem dividendos periódicos, como historicamente também têm obtido rendimentos superiores ao das demais ações. 

O yield (rendimento) médio do setor tem sido maior do que o do S&P 500 — carteira teórica que mensura o desempenho das 500 maiores empresas negociadas nos mercados dos EUA. Não à toa, esse é o investimento favorito dos norte-americanos para o longo prazo.

Acessibilidade 

Você já pensou quanto custaria para adquirir um imóvel para alugar em cidades como Orlando ou Nova Iorque? E que tal uma dezena, ou uma centena deles? Pode parecer algo absurdo, mas isso, em parte, é algo acessível para qualquer investidor, por meio dos REITs. Essa foi inclusive a razão para o surgimento desse tipo de mercado: a democratização de investimentos no mercado imobiliário.

Afinal, ao adquirir ações de um Real Estate Investment Trust, o investidor passa a ter participação em um carteira de diferentes imóveis, ganhando, respectivamente, sua parte nos aluguéis destes.

Praticidade 

Os REITs não oferecem apenas uma forma prática de investir em imóveis, como também de aplicar no exterior.

Primeiramente, as vantagens de investir em propriedades por meio de Real Estate Investment Trusts em vez de adquirir um imóvel por conta não se resumem ao valor reduzido, mas também a todo o trabalho dispensado ao escolher este caminho. Você não precisará encontrar inquilinos, cobrá-los, atendê-los, e tampouco gastar com reformas ou lidar com nenhuma papelada ou custo adicional.

Segundo, além das dificuldades linguísticas, de modo geral, investir no exterior também exige maior acompanhamento por parte do investidor, que precisa estar atento às notícias que podem impactar suas aplicações. Essa tarefa é consideravelmente menor para quem aplica em REITs, já que a carteira de propriedades é administrada por profissionais que vivem nos EUA e conhecem o mercado imobiliário americano como ninguém.

Preservação do capital

Outra vantagem de aplicar em REITs é dolarizar parte da sua carteira de investimentos. 

Embora não seja a moeda de maior cotação comparado ao real, o dólar é considerado como a moeda referência do mercado financeiro, além de ser uma das moedas mais antigas ainda em circulação. Isso faz com que também seja uma moeda forte — ou seja, tem maior facilidade de manter seu preço, mesmo em momentos de crise.

Por outro lado, o real, que é uma moeda muito mais recente de um país emergente, costuma ser muito mais suscetível às variações do mercado.

Com isso, a tendência é que, no longo prazo, a moeda-americana mantenha seu poder de compra por mais tempo que a brasileira. Assim, investir em dólar converte-se em uma estratégia coerente de preservação do capital contra a inflação.

Valorização dos ativos

Por fim, é importante lembrar que quem aplica em Real Estate Investment Trusts pode ganhar retornos que vão além daqueles distribuídos como dividendos.

Como a maioria dos REITs investe em imóveis tangíveis, se bem administrados e localizados, essas propriedades tendem a ganhar valor com o tempo. Sempre que isso acontece, o preço das ações também sobe. Ou seja, além de aumentar seus rendimentos, o investidor também pode lucrar ao vender suas participações por valores maiores do que aquele pago para adquiri-las.

Quais são os riscos de investir em REITs?

Apesar de todas as vantagens listadas acima, vale lembrar que os REITs são produtos de renda variável e estão suscetíveis às variações do mercado. Esses produtos em específico possuem uma volatilidade que se aproxima a das ações — em específico, as small caps.

Assim, antes de deixar-se seduzir pela ideia tentadora de participar do mercado imobiliário norte-americano e obter aluguéis em dólar, é preciso ter o cuidado de avaliar os riscos desse tipo de investimento para não ter arrependimentos. 

Dito isso, entre os principais riscos de investir em REITs podemos citar:

Risco Cambial

O risco cambial é um receio em comum a todos investidores que aplicam ou pensam em fazer aplicações no estrangeiro. Afinal, nada impede que você adquira REITs hoje e veja o dólar cair bruscamente nos próximos dias. Nesse cenário, você estaria, momentaneamente, perdendo dinheiro. 

Por mais que a força do dólar e sua cotação acabem camuflando esse risco, não é nada incomum ver a moeda norte-americana perder valor frente à brasileira (assim como o contrário também é verdadeiro). Nem precisamos voltar muito no tempo para trazer um exemplo concreto disso: no acumulado de 2023, o dólar desvalorizou 8,08% frente ao real.

Risco de mercado

REITs são produtos financeiros consideravelmente sensíveis às flutuações do mercado. Isto significa que o preço desse tipo de produto muda constantemente – para cima e para baixo -, a depender de combinações diversas de fatores econômicos e políticos.

Isso, somado às variações cambiais — que são ainda mais imprevisíveis — podem facilmente assustar investidores mais conservadores ou pouco acostumados a mercados mais voláteis, levando-os a tomar más decisões por impulso.

Riscos econômicos e sistemáticos

Embora os Estados Unidos conte tanto com o mercado imobiliário mais consolidado do planeta e uma economia reconhecidamente sólida, isso não isenta o país de crises econômicas e políticas que podem afetar o rendimento dos REITs.

Diversos fatores internos como decisões políticas e monetárias, desemprego, mudanças regulatórias, inflação, variações nas taxas de juros, podem impactar os investimentos de quem aplica em dólar.

Além disso, também entram aqui, situações imprevisíveis capazes de afetar todos os setores econômicos ao mesmo tempo. A crise provocada pela Covid é um bom exemplo desse tipo de evento.

Riscos geopolíticos 

Não são apenas os eventuais problemas econômicos e políticos internos que podem atingir os REITs. Em um mundo globalizado, mesmo situações em outras pontas do globo, podem respingar de alguma forma na economia dos EUA. 

Aqui entram desde conflitos geopolíticos e tensões comerciais, até ruídos de relações diplomáticas, entre outros.

Riscos não sistemáticos

Enquanto os riscos sistemáticos, são aqueles capazes de afetar todo o sistema financeiro — conflitos, crises sanitárias, entre outros —, os riscos não sistemáticos são situações que atingem setores ou mercados em específico. 

Podem tanto resultar de crises imobiliárias — nesse caso, atingiriam todos os REITs em algum grau —, ou específicas de um setor imobiliário.

Vale citar ainda, que os REITs compartilham todos os riscos comuns do mercado imobiliário. Fatores como a vacância, inadimplência dos inquilinos, deterioração das propriedades, entre outros, podem impactar os valores distribuídos entre os acionistas.

Como investir em REITs?

Investir no mercado imobiliário norte-americano desde o Brasil é mais fácil do que muita gente imagina. Inclusive existe mais de uma maneira para fazer isso, seja diretamente nas principais bolsas de valores norte-americanas, ou indiretamente por meio da B3.

Na sequência explicamos em detalhes como se dá o funcionamento de cada uma dessas opções:

Investimento Direto

O investidor brasileiro que pretende investir diretamente no mercado norte-americano, por meio da Bolsa de valores de Nova Iorque (NYSE) ou da Nasdaq, por exemplo, pode aplicar em REITs, de diferentes maneiras, como:

• Adquirindo REITs individualmente, por meio de seus códigos de negociação;

• Investindo em Exchange Traded Funds (ETFs) de REITs, fundos de investimento que replicam indicadores de mercado relacionados ao mercado imobiliário. 

Caso você tenha a pretensão de investir desse modo, mas nunca aplicou no exterior anteriormente, não se preocupe. Quem já investe pela B3, certamente não terá dificuldades de fazer o mesmo nas bolsas norte-americanas. Via das dúvidas, deixamos na sequência um breve passo a passo para quem precisar:

Passo 1: abra uma conta internacional

O primeiro passo para adquirir ETFs diretamente é abrir uma conta global com uma corretora que ofereça este tipo de produto. 

Entre as opções mais conhecidas do mercado estão: a Nomad,  Avenue, C6 Bank,  e a Inter. Todos possuem atendimento e plataforma de negociação em português. 

Apesar disso, vale citar que cada instituição conta com suas próprias limitações, vantagens e desvantagens. Antes de escolher entre uma delas, observe, por exemplo, as taxas de corretagem, investimentos mínimos e demais taxas que podem ser cobradas — como mensalidade, custódia, entre outras.

Passo 2: envie recursos para a corretora

Uma vez aberta sua conta, é preciso enviar os recursos que você pretende aplicar para a corretora, via PIX ou TED. 

Embora, esses valores possam ser, inicialmente, transferidos em reais, lembre que será preciso fazer a conversão para dólares para poder investir no exterior, já que os REITs são produtos negociados nas bolsas dos EUA. Da mesma forma, as taxas de corretagem também costumam ser cobradas nesta moeda.

Passo 3: selecione os REITs em que pretende adquirir

Com dinheiro em conta, basta acessar o home broker — a plataforma de investimento — da corretora para selecionar os REITs em que você pretende aplicar.

Essa é a hora de colocar em prática tudo aquilo que você aprendeu neste artigo para escolher as melhores opções de investimento. Lembre de analisar pontos como: o dividend yield, o histórico de distribuição de dividendos do REIT, a prospecção para o setor, a qualidade dos imóveis subjacentes, a diversificação da carteira, e a liquidez das ações.

Quando tiver certeza de que você encontrou uma boa oportunidade é só selecionar a aplicação desejada e emitir a ordem de compra.

Passo 4: monitore suas aplicações

Por fim, mas não menos importante, não esqueça de monitorar seus investimentos constantemente e fazer o rebalanceamento de sua carteira sempre que julgar necessário.

Investimento Indireto

Quem não tem a intenção de abrir uma conta internacional e lidar, por exemplo, com as taxas de câmbio, pode optar por uma segunda via: os investimentos indiretos negociados na bolsa de valores brasileira, a B3. 

Entre os investimentos possíveis estão produtos como:

• BDRs de REITs: os Brazilian Depositary Receipts são certificados representativos de Real Estate Investment Trusts listados nas bolsas de valores dos EUA, mas negociadas na B3. Quem investe em BDRs não está, portanto, adquirindo um REIT, mas um título lastreado nesses ativos, e que permanece sob custódia de uma instituição financeira no exterior;

• ETFs brasileiros de REITs: os Exchange Traded Fund são fundos brasileiros que acompanham um indicador determinado atrelado ao mercado imobiliário dos Estados Unidos. Alguns exemplos mais conhecidos incluem o ALUG11 e o URET11.

Apesar de mais práticos, os investimentos indiretos são menos abrangentes, oferecendo uma menor gama de opções. Além disso, esses papéis são menos líquidos do que os REITs negociados diretamente.

Quais são as diferenças entre REITs e FIIs?

Para facilitar o entendimento do investidor brasileiro interessado em investir no exterior, os REITs são comumente definidos como os “primos norte-americanos” dos FIIs. Essa equiparação não é infundada. Ambos tem, ao fim, o objetivo de facilitar o acesso de investidores ao seus respectivos mercados imobiliários, e funcionam de modo semelhante —  ganham e repassam rendimentos obtidos, via de regra, com a locação de suas propriedades. 

Contudo, vale ressaltar também, que as diferenças entre um produto são bem menos tênues do que podem parecer. Entre elas, é possível destacar:

Organização

Como você já sabe, REITs não são fundos, mas empresas de capital aberto. Logo não são administradas unilateralmente por um gestor, responsável por todas as decisões, como em um fundo. Possuem hierarquia empresarial, com diretoria e conselheiros, e podem contrair dívidas.

Setores investidos

Conforme explicado anteriormente, FIIs e REITs investem em alguns segmentos imobiliários em comum. 

Contudo, o mercado norte-americano conta com setores não existentes no Brasil, incluindo desde cassinos e  terras de reflorestamento até espaços publicitários em outdoors e antenas de telecomunicação, entre outros.

Solidez 

Os REITs foram a inspiração para a criação dos FIIs, bem como de produtos semelhantes em outras dezenas de países. Desenvolvido quase 40 anos antes do primeiro Fundo de Investimento Imobiliário, o mercado de Real Estate Investment Trusts, como é de se esperar, é muito mais consolidado que o nosso. 

O valor de mercado dos REITs supera o dos FIIs brasileiro em 55 vezes. Já o número de investidores que aplicam nessas empresas corresponde a 27% da população norte-americana, enquanto apenas 0,48% dos brasileiros investem em Fundos de Investimento Imobiliário.

Tamanho de mercado

Outra diferença mais que considerável é o tamanho dos mercados. Os Estados Unidos possuem o maior setor imobiliário do planeta e isso reflete no desempenho e porte dos REITs. Para ter uma ideia, essas empresas possuem 800 vezes mais imóveis do que os FIIs.

Endividamento 

Ao contrário dos Fundos de Investimento Imobiliário, REITs têm a liberdade de contrair endividamento bancário ou junto ao mercado de capitais, podendo ceder suas propriedades como alienação fiduciária.

Distribuição de dividendos

Se o mercado norte-americano é mais consolidado e consideravelmente maior, o Brasil “sai na frente”, ao menos, na distribuição de dividendos. A média paga anualmente pelos FIIs é de 6,5%, frente aos 4,3% distribuídos pelos REITs.

Esse valor costuma acompanhar as taxas de juros de cada país. Como as taxas brasileiras são altas, os FIIs buscam pagar dividendos próximos a esse patamar. Por outro lado, como a taxa de juros dos EUA é menor, o retorno dos REITs também tende a seguir essa lógica.

Além disso, é válido citar que a maioria dos Fundos de Investimento Imobiliário fazem distribuições mensais de dividendos, enquanto o mais comum nos EUA é que essa partilha seja trimestral.

Tributação

Enquanto o Brasil, a maioria dos FIIs não conta com tributação sobre os dividendos (só são tributados fundos com menos de 100 cotistas), nos EUA, há uma alíquota de 30% de Imposto de Renda (IR), para investidores estrangeiros.

Vale a pena investir em REITs?

Apesar de cortar o clímax logo de cara, a resposta é: depende. 

Ter acesso ao maior mercado imobiliário do mundo, obtendo participações em portfólios de imóveis, e recebendo uma fração do aluguel dessas propriedades, é inegavelmente algo atrativo para o investidor brasileiro. Isso não quer dizer, porém, que os REITs sejam um produto adequado para todos investidores ou estratégias.

Primeiramente, antes de investir em imóveis nos EUA, é preciso considerar que os REITs são investimentos de renda variável, tão voláteis quanto às ações. Além disso, os rendimentos do investidor estrangeiro estão diretamente atrelados ao risco cambial. Cenários de queda do dólar e desvalorização das ações, podem levar investidores pouco experientes a tomarem sustos e decisões impensadas. 

Por outro lado, os REITs representam um mercado mais consolidado e muito maior do que o dos FIIs, possibilitando acesso a setores imobiliários inexistentes ou pouco desenvolvidos no Brasil. 

São ainda uma forma bastante consistente de diversificação, já que permitem ao investidor ter acesso a carteiras amplas de propriedades, de diferentes segmentos imobiliários, e o melhor: em outro país. 

Nesse ponto, você deve estar se perguntando se o retorno vale a pena. Mais uma vez, sentimos dizer, que mesmo se formos concentrar só nesse fator, não teríamos uma resposta conclusiva. 

Vale relembrar para os mais afoitos que já estão imaginando quanto dinheiro pode ir para o bolso com essas aplicações, que os REITs, via de regra, costumam distribuir dividendos menores do que aqueles partilhados por Fundos de Investimento Imobiliários brasileiros. Contudo, a renda gerada por esses produtos é em dólar, o que pode equilibrar essa balança.

Além de eventualmente obter uma potencialização dos retornos sempre que o dólar estiver em alta, quem investe no setor imobiliário, no norte-americano neste caso, também pode sair ganhando com a valorização dos ativos pertencentes ao REIT. Imóveis, enquanto bem tangíveis, costumam valorizar com o tempo, seguindo a inflação, o que os torna uma opção também para quem foca no longo prazo. Não por menos, esse é o investimento mais querido dos americanos, em horizontes de tempo mais longos.

Considerados todos esses pontos, de modo geral, é possível dizer que o investimento em REITs oferece uma boa alternativa para investidores brasileiros que desejam explorar o mercado imobiliário norte-americano em busca de diversificação geográfica e de uma fonte de renda passiva em dólar. 

Isso dito, o investimento em renda variável no exterior não é para todo perfil de investidor. Essa é uma aplicação que conta com alguns riscos consideráveis, sendo indicada para perfis moderados e ousados, nunca para conservadores. 

Além disso, para evitar dar um passo maior que a perna, é importante já ter algum conhecimento e experiência com o mercado acionário e Fundos de Investimento Imobiliário no Brasil, já que as associações entre esses ativos e os Real Estate Investment Trusts, podem fazer com que o mercado norte-americano seja compreendido com maior facilidade.

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