Você sabia que é possível investir no mercado imobiliário e receber valores correspondentes a aluguéis mensais, sem a necessidade de comprar um imóvel?
Não, não tem pegadinha nenhuma. Afinal, é justamente isso que os Fundos Imobiliários de Tijolo oportunizam. Já ouviu falar deles?
Na prática, ao aplicar em um desses Fundos, você estará juntando seus recursos aos de um grupo maior de investidores para, em conjunto, adquirir propriedades físicas como prédios comerciais, residenciais, shoppings e assim por diante. Ao fim, esses empreendimentos são alugados e os retornos mensais são divididos entre todo mundo que aportou dinheiro para adquiri-los.
É simplesmente como se você fosse o locatário, mas com a vantagem de não ter que se preocupar com burocracias como condomínio, IPTU, reformas, cobranças e por aí vai. E o mais importante: tudo isso de maneira acessível, por meio de uma única e pequena parcela.
Quer entender melhor como isso tudo funciona? Então te convidamos a seguir a leitura. Ao longo deste artigo, entre outras coisas, te apresentaremos os diferentes tipos de FIIs de Tijolo, como eles funcionam na prática, quais suas vantagens e desvantagens, e o que observar ao investir em um desses fundos.
Enfim, tudo o que você precisa saber para dominar os princípios do tema e sair daqui pronto para fazer suas primeiras aplicações em imóveis.
O que são Fundos Imobiliários de tijolo?
Os Fundos Imobiliários de Tijolo (FIIs de Tijolo) podem ser compreendidos como uma comunhão de investidores que aportam seus recursos na compra e exploração de imóveis comerciais. Esses Fundos podem ser vistos como uma alternativa para quem pretende investir em propriedades, sem a necessidade de adquirir uma de fato.
O termo “Tijolo”, utilizado para nomear essa categoria de FII, é uma analogia aos ativos físicos, ou seja, aos empreendimentos reais que compõem sua carteira de investimento, tais como: prédios comerciais e residenciais, galpões logísticos e armazéns, shoppings, escritórios, universidades, entre outros.
O propósito dos Fundos de Tijolo é bastante simples: lucrar com a valorização das propriedades pelo grupo. Os retornos desse investimento são provenientes do aluguel ou de eventuais vendas desses imóveis.
Por lei, ao menos 95% desse lucro deve ser distribuído regularmente em forma de dividendos aos cotistas. Embora não necessariamente tenha que ocorrer dessa forma, essa partilha costuma ser realizada todos os meses.
Devido a esse método de retorno, os FIIs de Tijolo são categorizados como uma boa alternativa tanto para quem quer obter uma fonte de renda passiva, quanto quem olha mais a frente, e busca lucrar com a valorização das propriedades.
Apesar da distribuição constante de dividendos poder dar a impressão de retorno garantido, vale o alerta: Fundos de Tijolo são investimentos de renda variável. Isso significa que seus retornos não podem ser previstos como os valores que correspondem a um “aluguel tradicional” pago a um locador.
Seu desempenho é impactado por fatores internos e externos ao fundo, como o sucesso das estratégias adotadas pelo gestor, e o desempenho geral do setor imobiliário. Importante citar, que os FIIs de Tijolo compartilham ainda os riscos comuns ao setor como a vacância, a inadimplência dos inquilinos, a deterioração dos imóveis, entre outros.
FIIs de desenvolvimento x FIIs de Tijolo
Dadas suas semelhanças, os FIIs de Desenvolvimento são, muitas vezes, caracterizados como uma subcategoria dos Fundos de Tijolo, embora também tenha quem os defina como uma categoria Fundo de Investimento Imobiliário à parte.
A confusão entre os termos não é por acaso: ambos investem em imóveis tangíveis. No entanto, suas diferenças não são tão sutis quanto podem parecer à primeira vista.
Fundos de Tijolo investem, primordialmente, em imóveis já concluídos. Embora possam eventualmente vender seus ativos, no caso de que surjam oportunidades consideradas vantajosas, o mais comum é que essas propriedades sejam mantidas pelo grupo, gerando retorno por meio de aluguéis.
Fundos de Desenvolvimento, como bem sugere sua nomenclatura, investem em imóveis ainda não finalizados ou mesmo na planta. A estratégia desses FIIs é apostar na valorização de um empreendimento, com o objetivo de lucrar com sua venda, uma vez concluída a obra.
Importante citar ainda que os FIIs de Desenvolvimento são comumente considerados a categoria mais arriscada entre os Fundos Imobiliários. Isso porque, ao investir em imóveis ainda em construção, além de compartilhar dos riscos do setor imobiliário, o desempenho desses portfólios também depende do bom andamento da obra em si.
Seus retornos podem ser afetados, por exemplo, pelo embargo do projeto, atrasos na entrega, erros em alguma etapa da construção, e assim por diante. Uma vez concluído o imóvel, esses fundos correm ainda os mesmos riscos de inquilinos comuns aos FIIs de Tijolo. Devido ao seu alto grau de risco, os Fundos de Desenvolvimento são geralmente recomendados apenas para investidores qualificados ou arrojados.
Como saber se o FII é de Papel ou Tijolo?
Os Fundos de Papel e os de Tijolo são as duas categorias mais procuradas de Fundos Imobiliários. Apesar disso, esses investimentos são facilmente distinguíveis. Para verificar em qual das duas classificações um FII em específico se encaixa, basta analisar os tipos de ativos que constituem sua carteira de investimento.
Conforme visto, os Fundos de Tijolo aplicam o patrimônio de seus cotistas em imóveis físicos, como prédios comerciais, escritórios, shoppings, hospitais e assim por diante.
Já o portfólio de um Fundo de Papel é composto essencialmente por títulos de crédito lastreados em operações do mercado financeiro.
Os exemplos mais comuns incluem os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), emitidos por securitizadoras como antecipação de valores a receber para construtoras e incorporadoras, e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), emitidas por bancos para financiar atividades ligadas ao setor imobiliário.
As informações sobre os ativos pertencentes a um FII podem ser facilmente encontradas no prospecto do fundo e nos relatórios divulgados periodicamente pelos gestores, que são responsáveis diretos pela formação e rebalanceamento da carteira do fundo.
Quais são os principais setores dos fundos de tijolo?
Por mais que alguns Fundos de Tijolo possuam carteiras formadas por uma combinação de diferentes tipos de de imóveis comerciais, o mais comum é que esses FIIs sejam especializados em um único tipo de ativo imobiliário.
Assim, os Fundos de Tijolo são subcategorizados segundo os setores em que aplicam seu patrimônio. Entre os principais estão:
- Fundos Imobiliários de Agências Bancárias;
- Fundos Imobiliários de Escolas e ou Universidades;
- Fundos Imobiliários de Escritórios;
- Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos e Armazéns;
- Fundos Imobiliários de Hotéis;
- Fundos Imobiliários de Hospitais;
- Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas;
- Fundos Imobiliários de Prédios Residenciais;
- Fundos Imobiliários de Shoppings.
Além de direcionar suas estratégias para um tipo de setor específico, alguns fundos, de acordo com suas políticas e estratégias, também especificam as localizações dos imóveis em que pretendem investir.
Alguns, por exemplo, podem aportar em imóveis concentrados em uma única região, enquanto outros podem abranger empreendimentos em diferentes localidades.
Apesar de que as limitações sejam comuns, obviamente, existem Fundos de Tijolo mais flexíveis, com carteiras compostas por diferentes ativos e sem limitação geográfica determinada.
Como funcionam os Fundos Imobiliários de Tijolo?
Os Fundos Imobiliários de Tijolo funcionam como uma modalidade de investimento coletivo, onde os recursos de diferentes pessoas, sejam elas físicas ou jurídicas, são reunidos para adquirir imóveis comerciais, de maneira conjunta.
O investidor interessado em investir em FIIs de Tijolo precisa adquirir cotas por meio da bolsa de valores. Cada cota representa uma fração do patrimônio acumulado do fundo a que corresponde. Assim, quem as compra passa a partilhar dos benefícios e dos riscos atrelados à carteira deste.
Contudo, ao contrário do investidor individual que adquire ativos por conta, o cotista não tem poder algum de escolha sobre as aplicações ou as estratégias de investimento adotadas. Tarefas como a manutenção da carteira, a busca por locatários, e a avaliação das propriedades pertencentes ao grupo são delegadas exclusivamente a uma instituição financeira autorizada ou a um gestor profissional.
Já a composição dos portfólio em si, conforme vimos anteriormente, pode ser mais ou menos diversificada a depender da quantidade de imóveis administrados, seus segmentos e localizações. O valor patrimonial do grupo corresponde, em grande parte, à soma do valor dessas propriedades.
Independentemente das estratégias adotadas ou da composição do portfólio compartilhado pelos investidores, o objetivo final do gestor, como já adiantamos, é sempre o mesmo: gerar lucros por meio do aluguel dos imóveis pertencentes ao fundo. Ao fim, os rendimentos são distribuídos em forma de dividendos entre os integrantes do fundo.
Essa divisão, normalmente mensal, é proporcional aos valores aportados por cada investidor. Isto é, ao número de cotas que possuem.
Quais são as vantagens e desvantagens dos FIIs de Tijolo?
Uma vez compreendidos os Fundos de Tijolo, suas modalidades e seu funcionamento, é momento de pôr uma lupa sobre esses investimentos e analisá-los mais de perto. Para saber se podem ou não ser uma boa oportunidade de aplicação, é preciso ponderar, com cuidado, seus prós e contras.
Mas não se preocupe. Para facilitar o seu trabalho, destacamos abaixo aquelas que consideramos as principais vantagens e desvantagens dos FIIs de Tijolo. Caberá a você, enquanto investidor, pesar esses fatores para decidir se vale ou não investir seu dinheiro em cotas dessa natureza.
Vantagens dos FIIs de Tijolo
Poder investir em imóveis, sem necessariamente ter que comprar um, já é por si só um atrativo e tanto, não é mesmo? Essa, porém, está longe de ser a única vantagem de aplicar em Fundos Imobiliários de Tijolo. Entre os demais benefícios desse tipo de investimento, podemos destacar:
1. Praticidade
Quem investe no mercado imobiliário por meio de Fundos de Tijolo está, na prática, adquirindo frações de diferentes imóveis que compõem o patrimônio do fundo. Ao fazer isso, o cotista tem acesso a uma parte proporcional de seus aluguéis, sem precisar se preocupar, contudo, com as burocracias de mantê-los.
É como ganhar renda com um empreendimento, sem se preocupar com IPTU, condomínio, reformas, negociação com imobiliárias, e outras burocracias comuns a quem aplica em imóveis do modo tradicional.
2. Acessibilidade
Você já pensou em quanto custaria adquirir um prédio comercial inteiro? Ou talvez um residencial? Certamente, não é todo mundo que teria como arcar com custos desse porte. É aí que entram os FIIs de Tijolo. Ao juntar os recursos de diferentes pessoas com o propósito de adquirir imóveis desse porte, esses conglomerados permitem que mesmo investidores com pouco capital compartilhem dos lucros de empreendimentos de alto padrão.
3. Distribuição de dividendos
Se você já pensou em viver de aluguel, certamente, esse é um dos grandes atrativos de se investir em FIIs de Tijolo. Afinal, ao seu modo, cada cotista tem direito a receber o repasse de parte dos aluguéis recebidos pela locação dos diferentes tipos de imóveis pertencentes ao grupo. Por lei, ao menos 95% dos lucros líquidos dos Fundos devem ser distribuídos mensalmente e proporcionalmente entre todos. É, assim, uma forma de ter acesso a uma fonte de renda passiva permanente.
4. Valorização dos imóveis
A distribuição de dividendos, contudo, não é o único modo com que os cotistas de FIIs de Tijolo podem obter retornos por suas aplicações. Uma vez que esses fundos investem em imóveis tangíveis, se bem administradas e localizadas, essas propriedades podem ser valorizadas com o passar do tempo. Sempre que isso ocorre, o patrimônio do fundo também aumenta, bem como o preço de suas cotas. Assim, o investidor também pode lucrar ao vender suas participações no mercado secundário por valores superiores aqueles que foram pagos para ingressar no fundo.
Uma vantagem adicional aqui, é que a maioria desses FIIs negocia cotas fracionadas. Isto é, o investidor pode vender ou comprar frações unitárias do patrimônio geral. Isso permite, por exemplo, que o cotista venda parte de suas cotas para ter acesso a uma quantia de dinheiro, mas guarde o restante para continuar ganhando uma parcela dos dividendos distribuídos pelo Fundo.
5. Diversificação de ativos
Por mais que a diversidade de propriedades varie de acordo com o fundo e sua estratégia, quem adquire cotas de um FII de Tijolo está investindo, automaticamente, em múltiplos imóveis. Ao contrário de quem compra uma propriedade por conta, ao ter acesso a uma cartela delas, mais do que multiplicar as fontes de renda, o investidor também se blinda dos riscos que sempre podem acarretar esse tipo de negócio.
Se um imóvel, por exemplo, tem problema com inadimplência de seus inquilinos, esse problema é sentido com menos intensidade, uma vez que pode ser compensado pelos retornos de outras propriedades.
6. Gestão profissional
Investir em um Fundo de Tijolo é ter um profissional do mercado cuidando e aplicando o seu dinheiro, buscando o máximo de retorno com ele. Essa pode ser um bônus principalmente para investidores inexperientes que podem repassar a tarefa de compor e administrar uma carteira para alguém com maior conhecimento sobre o setor imobiliário e seu desempenho.
7. Menor volatilidade
Quem investe em renda variável potencializa suas possibilidades de retorno, bem como seus riscos. Diante disso, os FIIs de Tijolo são uma opção interessante para investidores que pretendem ir além dos ativos de renda fixa, mas não querem se arriscar tanto, já que a volatilidade desses fundos costuma ser bem menor do que a de outros produtos desta categoria como as populares ações.
Desvantagens dos FIIs de Tijolo
As vantagens dos FIIs de Tijolo te chamaram a atenção? Então é bom, só por precaução, dar um passo atrás e atentar também para suas limitações e pontos débeis desses investimentos.
Entre as desvantagens mais notáveis desses fundos estão:
1. Falta de autonomia
Certo, comentamos que a praticidade de ter um profissional do mercado cuidando e aplicando o seu dinheiro pode ser uma boa vantagem, desde que você seja um investidor inexperiente.
Agora, quem tem já leva mais tempo investindo pode não se sentir tão à vontade assim com essa limitação. De modo geral, o gestor é livre para aplicar suas próprias estratégias e buscar os melhores retornos para todo o fundo.
O que acontece, contudo, quando um cotista não concorda com alguma das ações tomadas pela administração? Nada. Apenas aceita ou busca vender suas participações. Simples assim.
2. Dependência do administrador
Deixar a montagem e a gestão da carteira, bem como a administração do patrimônio na mão de uma única pessoa ou de uma instituição significa que os retornos do fundo dependerão diretamente do sucesso das estratégias e ações adotadas por estes. A má gestão ou qualquer descuido tomado pelo administrador vão impactar nos rendimentos de todos.
3. Retornos incertos
O fato de distribuírem dividendos mensais pode fazer com que investidores mais inexperientes pensem que os retornos dos FIIs de Tijolo podem ser esperados todos os meses com a mesma constância como se fossem aluguéis convencionais.
Na prática, isso não é bem assim. Lembre que esses fundos são investimentos de renda variável. Isso significa que seus rendimentos são inconstantes e variam por diferentes fatores internos e externos ao fundo.
4. Custos
A praticidade de contar com os serviços de um gestor profissional para administrar e montar um portfólio não vem de graça. Parte dos retornos gerados pela carteira são destinados ao pagamento das taxas administrativas.
Além disso, alguns FIIs cobram ainda uma taxa de performance, que é acrescentada como um bônus ao administrador, sempre que o fundo supera um benchmark ao qual esteja vinculado.
5. Baixa liquidez
Cotas de FIIs de Tijolo são menos líquidas que outras opções de produtos financeiros. Ou seja, pode levar tempo para encontrar compradores no mercado secundário se você desejar vender suas participações.
6. Risco de Mercado
Investir em imóveis, mesmo por meio de fundos, expõe os investidores a riscos de mercado, como recessões, mudanças nas taxas de juros e inflação, que podem afetar negativamente o valor das cotas e os rendimentos.
7. Riscos do Setor
Além dos riscos de mercado, os FIIs de Tijolo também enfrentam riscos relacionados ao setor imobiliário, como vacância, inadimplência e deterioração de propriedades, que podem impactar a distribuição de dividendos.
Como escolher o melhor Fundo Imobiliário de Tijolo?
Não é incomum que investidores que nunca aplicaram em Fundos Imobiliários de Tijolo se baseiam em listas de desempenho na internet para decidir em qual fundo investir. Embora buscar os melhores retornos seja a essência dos investimentos, é importante ter o cuidado de não se deixar guiar exclusivamente pelos resultados recentes. Sempre lembre da máxima do mercado que diz: “Retornos passados não são garantia de lucro futuro.”
Para te ajudar a ir além das pesquisas de listas, elaboramos na sequência algumas dicas que você pode aplicar para te auxiliar a encontrar o melhor FII de Tijolo possível:
Dica 1: observe o Índice IFIX
O Índice IFIX é uma carteira teórica que mensura a performance média de todos os Fundos Imobiliários listados na B3. Ao considerar um investimento em Fundos de Tijolo, o indicado é verificar, em primeiro lugar, se o fundo faz parte desse indicador. Em seguida, é importante avaliar o desempenho do fundo em comparação com o IFIX.
Fundos de Tijolo que fazem parte do IFIX geralmente apresentam níveis mais elevados de liquidez. Portanto, considerando o desempenho e a liquidez, eles podem ser uma escolha sólida para os investidores.
Dica 2: opte pela diversidade
Para se blindar dos riscos de mercado e dos riscos setoriais, o indicado é sempre fugir de Fundos de Tijolo que concentram seu patrimônio em um número diminuto de imóveis.
Na dúvida, opte por Fundos com o maior número e variedade de propriedades. Observe as variedades de tamanho, setor e localização dos empreendimentos que pertencem ao fundo. Quanto mais diversa for essa combinação, mais seguro será o seu investimento.
Dica 3: estude os imóveis pertencentes ao fundo
Analise os relatórios divulgados pelo fundo e verifique, por exemplo, qual o índice de vacância e inadimplência atual e seu histórico. Observe, se os empreendimentos costumam ficar sem gerar retorno por muito tempo.
Não deixe também de verificar qual a condição dos imóveis pertencentes ao conglomerado e sua localização.
Dica 4: analise a liquidez das cotas
Por segurança, é aconselhável dar preferência a Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) que tenham uma boa liquidez, ou seja, aqueles que são mais negociados. Geralmente, um bom desempenho atrai maior procura, o que por si só é um indicador positivo.
Além disso, FIIs mais líquidos oferecem maior facilidade de resgate. Isso significa que você terá menos dificuldade em vender suas cotas, caso precise ou deseje recuperar o dinheiro investido.
Dica 5: verifique a reputação do fundo
Quando se trata do seu dinheiro, nenhum cuidado é pouco. Não esqueça nunca de verificar a reputação e o histórico do fundo e do gestor antes de adquirir suas cotas.
Por mais que se possa aprender com os erros, é sempre melhor evitar fundos que tenham enfrentado problemas no passado.
Dica 6: verifique os rendimentos e o dividend yield
Após verificar o desempenho, a diversidade, a qualidade dos imóveis, a liquidez e o histórico do fundo, só resta o mais importante: analisar seus rendimentos e o dividend yield.
Ao fazer isso, certifique-se de examinar o histórico de distribuição de dividendos, não apenas os resultados recentes. A renda atual pode estar influenciada por fatores atípicos, o que pode mascarar um desempenho ruim no passado.
Entenda outros tipos de Fundos Imobiliários
Os Fundos de Tijolo não são o único tipo de Fundo Imobiliário existente no mercado.
Para além desses FIIs que aplicam em imóveis tangíveis, a depender da categoria do fundo, é possível ter acesso ao mercado financeiro por meio de carteiras compostas por títulos de crédito, ou mesmo por cotas de outros Fundos.
Entender as diferentes categorias de Fundos Imobiliários é essencial para que o investidor compreenda as diferentes formas de acessar o mercado imobiliário e possa encontrar as oportunidades que melhor se encaixam ao seu perfil.
A seguir, apresentaremos brevemente algumas dessas opções de FIIs.
Fundos de Papel (de recebíveis)
Também conhecidos como “Fundos de Recebíveis Imobiliários”, os Fundos de Papel são compostos principalmente por títulos de crédito lastreados em operações do mercado imobiliário.
Os tipos mais comuns incluem Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras Hipotecárias (LH). Esses papéis estão vinculados a financiamentos e direitos creditórios do setor.
Os retornos para os cotistas dos Fundos de Papel derivam dos juros e dividendos dos títulos no portfólio, bem como da venda desses ativos no mercado secundário.
Por focar em títulos de renda fixa, esses fundos são menos voláteis em comparação às demais categorias de Fundos de Investimento Imobiliário, tornando-os uma opção atraente para investidores mais conservadores que pretendem acessar o mercado imobiliário.
Fundos de Fundo (FoFs)
Os Fundos de Fundos Imobiliários (FoFs imobiliários) são carteiras que, em vez de aplicarem em imóveis ou títulos de crédito diretamente, investem seu patrimônio em cotas de outros FIIs. Para serem caracterizados como tal, precisam alocar ao menos 95% de seus recursos dessa forma.
A grande vantagem desse tipo de investimento está na diversificação, permitindo que o investidor tenha acesso a várias carteiras com diferentes estratégias e ativos por meio de uma única aplicação. Isso os torna uma escolha particularmente atraente para investidores iniciantes com recursos limitados.
No entanto, os Fundos de Fundos Imobiliários geralmente têm custos mais altos do que outras categorias de FIIs. Isso ocorre porque além das taxas administrativas pagas ao gestor da carteira, o investidor também pode estar sujeito a pagar as taxas referentes aos fundos subjacentes nos quais este investe. Portanto, é fundamental calcular esses valores com cuidado, uma vez que os retornos podem ser corroídos significativamente após a dedução de tantas taxas.
Fundos Híbridos
Os Fundos Imobiliários Híbridos são compostos por combinações de imóveis tangíveis, títulos de crédito imobiliário e cotas de outros FIIs.
A grande característica desses fundos, como você já deve ter notado, é a sua flexibilidade. Isso permite ao gestor um número maior de caminhos e estratégias ao compor a carteira. Essas FIIs podem alocar parte do seu patrimônio em imóveis físicos, como prédios comerciais e residenciais, outra em ativos de renda fixa imobiliária, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), e ainda manter cotas de outros FIIs, por exemplo.
A flexibilidade dos Fundos Híbridos, obviamente, se estende também ao seu potencial de retorno e aos seus riscos. Dito de outro modo, esses dois fatores podem variar de maneira significativa a depender da estratégia escolhida pelo gestor e da performance dos diferentes ativos que formam o portfólio do FII.
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