Os REITs são popularmente conhecidos como os equivalentes dos Estados Unidos aos fundos de Investimento Imobiliários que temos aqui, no Brasil. Entretanto, é preciso ter atenção. Afinal, o primo norte-americano dos nossos FIIs apresentam diferenças bastante significativas em relação aos produtos negociados na B3.
Spoiler: sabia que os REITs nem sequer são fundos? Pois é: se tratam, de verdade, de empresas — embora saibamos que a comparação com os FIIs é perfeitamente compreensível, já que ambos têm algo em comum, que é o investimento no setor imobiliário.
Para quem almeja se valer do dólar para aumentar as chances de sucesso do próprio portfólio, temos aqui uma boa alternativa a ser colocada na balança. Antes de tomar qualquer decisão, porém, é fundamental que você compreenda todos os riscos e potenciais dos REITs.
Siga na leitura para entender:
- O que são e como funcionam os REITs;
- Em quais tipos de imóveis é possível investir nos EUA;
- Quanto um REITs rende em dividendos;
- Semelhanças e diferenças em comparação aos Fundos Imobiliários;
- Riscos e vantagens do investimento;
- REITs mais populares dos Estados Unidos;
- O que você precisa saber antes de investir.
Notoriamente, o conteúdo mais completo possível sobre o assunto. E como se isso não bastasse, ainda reservamos para o final uma dica extra para você continuar se aprofundando nos investimentos no exterior e se tornar um investidor mais inteligente.
Vem com a gente!
O que são e como funcionam os Real Estate Investment Trust (REITs)?
Os Real Estate Investment Trust (REITs) são comumente definidos como o equivalente dos Estados Unidos aos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) conhecidos pelo investidor brasileiro.
Apesar de essa ser uma boa forma de introduzir o termo a quem não está familiarizado, essa descrição não está de todo correta. Isso porque os REITs não são fundos, mas sim empresas. O que os assemelha aos FIIs é, essencialmente, o setor ao que ambos estão expostos: o mercado imobiliário.
Esse tipo de investimento funciona mais como uma fusão, um produto híbrido entre os mercados acionário e imobiliário norte-americano.
Porém, diferentemente dos fundos, que são administrados por um gestor encarregado de tomar todas as decisões pertinentes, a estrutura dos REITs é igual a de uma companhia convencional, contando com diretoria e conselheiros próprios. Enquanto empresa, para levantar recursos, os Real Estate Investment Trust podem lançar ações em bolsa norte-americanas, ou recorrer a empréstimos bancários — o que é vetado para fundos.
Quem investe em um REIT está, portanto, adquirindo ações, que são pequenas frações do patrimônio da empresa em questão. Torna-se, assim, um acionário, ou seja, um “sócio”. Diferente de um cotista de um fundo, que está, na prática, juntando seus recursos aos de outros investidores em uma espécie de condomínio.
Em resumo, Real Estate Investment Trusts são empresas de capital aberto que adquirem e administram diferentes propriedades, com a intenção de lucrar com seus aluguéis.
Algumas, atuam ainda com financiamento para o setor imobiliário, por meio da compra de títulos de dívida. Por legislação, os REITs devem distribuir ao menos 90% de sua renda tributável aos acionistas na forma de dividendos.
Em quais tipos de imóveis posso investir nos EUA?
As ações listadas em bolsa de valores dos EUA dão acesso a um vasto leque de alternativas de investimento no mercado imobiliário. As opções vão desde as mais tradicionais como escritórios, residenciais e varejo, até setores mais singulares ou ainda não explorados no Brasil, tais quais instalações de armazenamento de dados, cassinos e torres de comunicação, só para citar alguns.
Normalmente, os REITs costumam se concentrar em um desses tipos de propriedade em específico, embora, alguns optem por abranger uma maior variedade de setores.
Essas empresas são oficialmente categorizadas segundo a classe de imóveis que possuem e alugam. No total, são 14 categorias existentes:
Data Center REITs (Armazenamento de dados)
Investem em instalações para armazenamento seguro de dados, incluindo fontes de alimentação ininterruptas, resfriadores de ar e outros serviços. Ramificação do setor de tecnologia, esses foram os REITs que mais cresceram em 2023 (30,08%).
Games REITs (Cassinos)
Especializadas no segmento de jogos de azar bastante comuns nos EUA e, sobretudo, em Las Vegas, essas empresas administram desde cassinos, até bares e boates.
Health Care REITs (Saúde)
Possuem propriedades como hospitais, casas de repouso, clínicas, consultórios médicos, entre outros espaços relacionados ao setor de saúde. Por ser um setor essencial, costuma ser uma das categorias menos voláteis para se investir.
Office REITs (Escritórios)
A exemplo dos FIIs de Laje Comercial, bastante comuns no Brasil, esses REITs são especializados na administração de escritórios e prédios comerciais diversos.
Industrial REITs (indústrias)
Essas empresas aplicam em propriedades como armazéns, galpões e centros de distribuição. É um dos setores que mais tem crescido nos últimos anos, sobretudo, pelo aumento da demanda por comércio eletrônico. Entre seus locadores estão empresas como Amazon e Walmart.
Infrastructure/Telecommunication REITs (Infraestrutura)
Atuam com a gestão de propriedades ligadas a infraestrutura, incluindo, por exemplo, torres de telecomunicação, cabos de fibra óptica e oleodutos.
Lodging/Resorts REITS (Hotéis e Resorts)
Administram hotéis e resorts com o propósito de lucrar com aluguel de quartos e demais instalações para os hóspedes. Entre as redes hoteleiras que operam propriedades pertencentes a REITs estão marcas conhecidas como o Ritz-Carlton e o Hilton.
Residential REITs (Residenciais)
São empresas que investem em imóveis residenciais para locação. Essas propriedades podem incluir apartamentos, residências familiares ou para estudantes e casas pré-fabricadas.
Retail REITs (Varejo)
Uma das categorias mais tradicionais do mercado norte-americano, esses REITs possuem e alugam imóveis para o setor de varejo, incluindo shopping centers, centros comerciais, outlets e supermercados.
Self-storage REITs (Unidades de armazenamento)
São empresas proprietárias de unidades de armazenamento. Bastante populares nos EUA, esses espaços são locados para empresas e particulares que precisam de lugar adicional para guardar pertences.
Timberlands REITs (Terras Florestais e Exploração Sustentável)
Essas empresas atuam com a gestão de terras florestais dedicadas à exploração sustentável de madeira para venda.
Specialty REITs (Outros)
Engloba empresas que atuam com o aluguel de propriedades específicas e que não se enquadram em nenhuma das outras categorias de REITs como cinemas, fazendas, parques de diversão, cemitérios e outdoors.
Diversified REITs (Diversificados)
Como bem sugere o nome, são empresas que não possuem foco em um só tipo de propriedade. Podem, portanto, investir em diferentes combinações de imóveis comerciais e residenciais para locação.
Mortgage REITs (Hipotecário)
Diferentemente das demais categorias, essas empresas não investem na compra e administração de propriedades físicas. Atuam com financiamento imobiliário, por meio de investimento em títulos de crédito. Seus retornos, por sua vez, vem dos juros cobrados sobre esses papéis.
REITs pagam dividendos mensais?
Depende. Oficialmente, os REITs são obrigados a fazer a distribuição de 90% dos proventos tributáveis ao menos uma vez ao ano. A maioria dessas empresas, entretanto, opta por pagamentos trimestrais e mensais — sendo o primeiro mais comum.
Por isso, antes de investir em um Real Estate Investment Trusts, é essencial prestar atenção nas políticas internas da empresa referentes ao assunto, para ter certeza que o cronograma de pagamentos está de acordo com o seu planejamento financeiro pessoal.
Quanto um REIT rende em dividendos?
É impossível determinar quanto um REIT em específico pode chegar a render em dividendos. Estamos falando, afinal, de um produto de renda variável, com volatilidade similar ao de ações.
Isso posto, também é correto afirmar que os REITs possuem um histórico de dividendos consideravelmente alto quando em comparação com outras empresas de capital aberto listadas nos Estados Unidos.
Uma boa forma para evidenciar isso é comparar a média ponderada de dividendos entregue pelas empresas que compõem o famoso indicador S&P 500 (formado pelas 500 maiores empresas dos EUA) e o Nareit All Equity Reits (carteira teórica composta por 141 Real Estate Investment Trusts).
Enquanto a média de dividend yield (porcentagem de lucro partilhada em relação ao preço unitário de uma ação) do S&P 500 costuma rondar 1,4%, o DY acumulado dos 12 meses dos REITs que constituem o Nareit (abril de 2023 até abril de 2024) foi de 4,32%. Em 2023, os proventos partilhados por essas empresas ficaram entre 2 e 16%, a depender do tipo de propriedade em que investem.
Investir em REITs é melhor para qual perfil de investidor?
REITs são produtos indicados para investidores com perfil moderado ou arrojado, que já tenham experiência com produtos semelhantes de renda variável negociados no mercado doméstico.
Antes de investir no mercado imobiliário dos EUA, é de suma importância ter uma boa reserva de emergência e saber, ao certo, qual o seu grau de tolerância a riscos. Como citado anteriormente, os REITs possuem volatilidade considerável, semelhante à apresentada por ações.
Além de riscos sistêmicos (que podem atingir a economia de um país ou do mundo como um todo), esses investimentos também compartilham de riscos comuns ao setor imobiliário (como vacância, depredação e inadimplência), e de seus segmentos em específico.
Fora isso, existe um risco adicional para os investidores não domiciliados nos Estados Unidos: a taxa de câmbio.
Qual o valor mínimo para começar a investir?
Criados com o propósito de democratizar o acesso ao mercado imobiliário, os REITs permitem que mesmo investidores com pouco capital possam adquirir participações de grandes empreendimentos.
A grosso modo, as ações dessas empresas podem ser encontradas a partir de US$100, diretamente nas bolsas de valores onde estão originalmente listadas.
Para os investidores que pretendem investir em imóveis nos EUA desde o Brasil, as opções de fundos de BDR partem de R$1.000,00.
Quais são os tipos de fundos imobiliários dos EUA?
A exemplo dos Fundos de Investimento Imobiliário do Brasil, existem REITs que investem diretamente em imóveis físicos e outros que atuam essencialmente com a negociação de hipotecas ou de títulos de crédito com lastro no mercado imobiliário.
A depender da natureza de suas atividades, essas empresas podem ser classificadas em:
- Equity Reits;
- Mortgage Reits;
- Hybrid Reits.
Para que tudo fique mais claro, abaixo explicamos como funcionam cada uma dessas categorias:
Equity
Tipo mais comum de investimento no mercado imobiliário dos EUA, os Equity REITs são equivalentes aos Fundos de Tijolo conhecidos do investidor brasileiro. São empresas caracterizadas por investir em imóveis físicos destinados à locação.
Esses REITs podem comprar e administrar uma categoria determinada de propriedade, como escritórios ou centros de armazenamento de dados, ou gerir diferentes tipos de imóveis ao mesmo tempo.
Mortgage
Os Mortgage REITs, por sua vez, se assemelham aos chamados Fundos de Papel negociados no Brasil. Isso porque essas empresas não investem diretamente na compra e aluguel de propriedades tangíveis, mas atuam como financiadores do mercado de imóveis.
Fazem isso tanto de forma direta, por meio de hipotecas e empréstimos, como indiretamente, adquirindo títulos de crédito com lastro em operações do setor imobiliário.
Assim, o retorno dessas empresas não vem de aluguel, mas dos juros cobrados sobre os financiamentos e papéis que detêm.
Hybrid
Como o nome dá a deduzir, os Hybrid REITs podem ser descritos como uma fusão do Equity e do Mortgage REITs. Essas empresas atuam de modo mais abrangente, investindo tanto na compra e administração de propriedades físicas para locação, como também em títulos de crédito lastreados no setor.
Sua receita vem de diferentes fontes: do aluguel de imóveis e dos juros atrelados a hipotecas e recebíveis. Essa diversificação tende a funcionar como uma estratégia de equilíbrio, minimizando a volatilidade provocada, por exemplo, por mudanças nas taxas de juros.
Comparação entre REITs e Fundos Imobiliários brasileiros (FII)
Na falta de melhor comparação, os Real Estate Investment Trusts são comumente equiparados aos Fundos de Investimento Imobiliários brasileiros. Se bem que esse tipo de relação possa servir para introduzir o tema e facilitar a compreensão, é muito importante saber que não estamos falando de produtos “gêmeos”. Longe disso.
Por mais que compartilhem alguns pontos em comum, REITS e FIIs também contam com aspectos bastante distintos. Para evitar confusões, é imprescindível saber quais são suas semelhanças e suas diferenças. É isso que faremos a seguir:
Principais semelhanças
A grande semelhança entre os REITs e os FIIs está em seu setor de atuação. Ambos são produtos desenvolvidos com o propósito de facilitar o acesso do pequeno investidor ao mercado imobiliário local.
Também é possível fazer paralelos nas formas com que esses produtos são categorizados e em como geram receita, conforme explicitado abaixo:
- Equity REITs / Fundos de Tijolo: administram imóveis físicos para locação;
- Mortgage REITs / Fundos de Papel: investem em títulos lastreados em operações do mercado financeiro, obtendo retornos com os juros cobrados sobre esses papéis;
- Hybrid REITs / Fundos Híbridos: seus portfólios são formados tanto por propriedades tangíveis, quanto por títulos de crédito.
Por fim, ambos investimentos são conhecidos como alternativas de renda passiva, já que possuem a política de repassar parte do lucro recebido com aluguéis ou juros aos seus acionistas (no caso dos REITs) ou aos seus cotistas (no que tange aos FIIs).
Principais diferenças
Apesar das equiparações possíveis, REITs e FIIs contam com diferenças elementares que devem ser observadas por investidores brasileiros que estejam interessados em investir no mercado imobiliário dos Estados Unidos. Entre as principais, podemos citar:
- Governança: essa é a diferença fundamental entres esses dois produtos. Afinal, REITs não são fundos, mas empresas de capital aberto. Como tal, não são geridos unilateralmente por um gestor. São, em vez disso, constituídos com base em uma hierarquia empresarial, com diretoria e conselheiros;
- Distribuição de dividendos: enquanto os FIIs tendem a distribuir dividendos mensais, muitos REITs optam por pagamentos trimestrais. Além disso, o DY médio dos fundos brasileiros costuma ser maior, já que esse valor normalmente busca acompanhar as taxas de juros de cada país;
- Endividamento: como são constituídos como empresas, os REITs podem contrair dívidas com bancos e ceder suas propriedades como alienação fiduciária. Essa prática, utilizada para alavancagem, não é permitida para fundos;
- Setores abrangidos: apesar de haver setores em comum entre os mercados imobiliários brasileiro e o norte-americano, o investimento nos EUA dá acesso a setores ainda não existentes no Brasil como data centers, cassinos, torres de comunicação, terras de exploração sustentável de madeira, entre outros;
- Solidez: criado em 1960, quase 40 anos antes do primeiro FII ser listado no Brasil, os REITs são um investimento muito mais consolidado. Enquanto apenas 1% dos brasileiros investem em Fundos Imobiliários, 27% dos estadunidenses possuem ações de Real Estate Trust Investments;
- Tamanho de mercado: os Estados Unidos possuem o maior mercado imobiliário do mundo. Sua capitalização é de aproximadamente 55 vezes as dos FIIs brasileiro. Fora isso, os REITs também possuem 800 vezes mais propriedades que os fundos do Brasil;
- Tributação: enquanto no Brasil, os dividendos ainda não são tributados (com exceção de fundos com menos de 100 cotistas), os proventos distribuídos pelos REITs são tributados em 20% para cidadãos norte-americanos. Para estrangeiros não residentes, o valor retido na fonte é de 30%.
Em qual opção investir?
Não há uma resposta definitiva para essa pergunta. Isso porque essa decisão depende, principalmente, do perfil do investidor e de seu planejamento financeiro pessoal.
Como dito anteriormente, REITs não são um investimento indicado para investidores conservadores ou sem experiência com produtos semelhantes do mercado doméstico. Se esse não for o seu caso, é momento de pôr na balança todos os pontos fracos e fortes dos dois produtos para tomar uma decisão embasada.
De um lado, os REITs oferecem acesso ao maior mercado imobiliário do mundo. Isso por si só, se traduz em mais oportunidades, solidez, liquidez e claro: variedade. Isso porque, além dos setores tradicionais já conhecidos pelo investidor doméstico, nos Estados Unidos existem segmentos ainda sem equivalentes no Brasil.
Vale ressaltar ainda que os REITs historicamente entregam retornos acima do S&P 500. São, assim, um bom ponto de partida para quem pretende se expor à Renda Variável para além das fronteiras do Brasil, ou para interessados em obter uma fonte de renda passiva em dólar.
Falando em retornos, não esqueça que, via de regra, os “fundos norte-americanos” tendem a distribuir dividendos menores que os dos FIIs daqui. Além disso, 30% dos seus retornos são retidos na fonte, enquanto os proventos distribuídos entre cotistas por Fundos de Investimento Imobiliário são livres de tributação.
Considerar esses e outros aspectos cuidadosamente é essencial para saber quando decidir por um investimento ou pelo outro — ou pelos dois.
Quais as vantagens e desvantagens em investir em REITs?
Entendeu como funcionam os REITs e de que forma se diferenciam dos Fundos de Investimento Imobiliário negociados no Brasil, mas ainda não sabe se esse é um bom investimento para você no momento? Não tem problema.
Abaixo listamos as principais vantagens que esse tipo de investimento pode proporcionar e também os pontos fracos que você deve ficar de olho. Ao confrontar esses aspectos, certamente será mais fácil tomar uma decisão.
Vantagens de investir em REITs
Vamos começar colocando na balança as razões pelas quais investir em REITs pode ser uma boa ideia.
Diferentes tipos
Os REITs abrangem segmentos ainda sem equivalentes no Brasil, incluindo desde propriedades menos convencionais como prisões, antenas de telecomunicação, espaço publicitário em outdoors e cassinos, até mercados de grande potencial como data centers.
Diversificação de portfólio
Além de poder aplicar em um cesto variado de propriedades, para o investidor estrangeiro, o investimento em REITs também denota diversificação geográfica, protegendo seu patrimônio de instabilidades da economia brasileira.
Liquidez
O número de investidores de norte-americanos que investem em REITs é cerca de 50 vezes maior que o de investidores brasileiros que aplicam em FIIs, resultando em um volume maior de negociações e, consequentemente, em maior facilidade de vender ou comprar ações.
Renda passiva
REITs são obrigados a distribuir 90% dos seus rendimentos tributáveis entre os acionistas. Oferecem, desse modo, uma boa oportunidade para o investidor interessado em obter uma fonte de renda passiva e constante em dólar.
Preservação do capital
Ao dolarizar a carteira, o investidor passa a ter parte de seu patrimônio vinculado a uma forte referência do mercado financeiro, o que pode ser uma boa estratégia para preservar o capital contra a inflação.
Valorização dos ativos
Além dos dividendos, quem investe em um REIT também pode se favorecer da valorização das propriedades da empresa em questão para lucrar com a venda de suas ações.
Bom histórico de retorno
Por fim, a média de retornos dos REITs costuma ser mais atrativa do que outras modalidades de ações, no longo prazo.
Desvantagens de investir em REITs
Agora, alguns riscos e pontos negativos dos REITs para você avaliar se esse tipo de investimento cabe nos seus objetivos financeiros.
Volatilidade
REITs são produtos de Renda Variável. Seu desempenho é impactado pelas condições de mercado e costuma apresentar variações similares às observadas em ações de small caps, o que pode gerar ansiedade para investidores pouco acostumados com produtos voláteis.
Risco cambial
Além dos riscos de mercado, o retorno dos REITs também pode ser afetado pela taxa cambial. Considerando que o câmbio é uma das variáveis mais sensíveis e imprevisíveis que existem, esse é um fator que não pode ser ignorado.
Riscos econômicos e sistemáticos
Por mais que a economia norte-americana seja reconhecidamente sólida, ela não está livre de riscos. Crises políticas e econômicas, bem como mudanças em decisões monetárias podem afetar o rendimento do mercado imobiliário e de seus setores.
Riscos específicos
Esses investimentos também estão sujeitos a riscos de seus setores em particular ou comuns ao setor imobiliário. Podem ser afetados, por exemplo, por situações de vacância, inadimplência, deterioração dos imóveis, entre outros.
Tributação
Diferentemente dos FIIs, que são isentos de tributação, os dividendos distribuídos por REITs são descontados em 30% na fonte para investidores não domiciliados nos EUA.
Como investir no mercado imobiliário americano?
Decidiu dar uma chance ao mercado imobiliário americano, mas não sabe por onde começar? Não se preocupe. Se você já tem experiência com investimentos no mercado doméstico, certamente não terá problemas para migrar parte de seus aportes para o exterior.
Para facilitar, apresentamos abaixo um breve passo a passo para ajudá-lo a se orientar inicialmente:
1- Crie as contas necessárias
Quem pretende investir diretamente no mercado de capitais norte-americano precisa abrir uma conta internacional com alguma corretora que ofereça acesso aos REITs.
Algumas das opções mais populares do mercado incluem a Avenue, C6 Bank, Inter e a Nomad, todas com atendimento e home broker — a plataforma de negociação — em português.
Observe que cada instituição conta com benefícios e limitações que as distinguem entre si. Antes de decidir entre uma delas, compare aspectos como taxa de corretagem, aporte mínimo e demais cobranças — como mensalidades, custódia, entre outras.
Existe ainda a possibilidade de acessar os REITs indiretamente pela B3, sem a necessidade de abertura de conta global.
2- Analise os REITs disponíveis
Com as portas abertas para o maior mercado imobiliário do mundo, o ponto que exige mais atenção é exatamente identificar as melhores oportunidades em meio a tantas opções. Para facilitar essa tarefa, existem alguns fatores que podem ser utilizados como filtros na hora de analisar e comparar os REITs disponíveis, conforme exposto abaixo:
Estude os diferentes setores
Observe o histórico de desempenho do setor e como ele tende a se comportar em diferentes cenários econômicos, como crises e recessões. Além disso, busque se manter informado sobre as principais tendências e expectativas de cada segmento para o futuro.
Opte pela diversificação
Uma dica interessante é prezar por setores sem equivalentes no Brasil ou que tenham baixa correlação com os ativos em que você já aplica para que seu portfólio se torne mais diverso.
Use indicadores de mercado
Compare os REITs que você está estudando com indicadores relacionados, para saber se esses investimentos estão desempenhando acima ou abaixo da média do mercado. Alguns índices que podem ser utilizados com esse propósito incluem:
- NAREIT All Equity REIT: esse indicador composto por 141 REITs foi criado para mensurar a performance média de todo o setor;
- S&P 500: um dos índices de mercado mais relevantes do mundo, o Standard & Poor’s 500 mede o desempenho médio das 500 maiores empresas dos Estados Unidos.
Observe a qualidade das propriedades
Os retornos da maioria dos REITs são provenientes dos aluguéis dos imóveis pertencentes à empresa emissora das ações. Por isso, não deixe de averiguar que propriedades são essas e que potencial possuem. Analise, entre outras coisas, a localização e as taxas de vacância e inadimplência.
Considere o dividend yield
Se o que você busca nos REITs é uma fonte de renda passiva, não se esqueça também de averiguar o histórico de distribuição de dividendos da empresa em questão, bem como suas políticas internas quanto ao assunto.
Dê preferência a fundos com maior liquidez
Na dúvida, invista sempre em ações de empresas com maior volume de movimentações diárias. Quanto maior a liquidez de um REIT, mais fácil será para comprar ou vender suas participações e rebalancear sua carteira, se assim for necessário.
Selecione o tipo de investimento
Existem diferentes maneiras diretas e indiretas para o investidor brasileiro investir em REITs.
Quem possui conta global e prefere adquirir esses fundos direto da fonte, isto é, desde as bolsas de valores norte-americanas, pode fazer isso das seguintes formas:
- REITs individuais: quem pretende investir em uma empresa em específico, pode fazer isso pesquisando pelo ticker (código de negociação). O processo é exatamente o mesmo de adquirir qualquer tipo de ação;
- ETFs de REITs: os Exchange Traded Funds são fundos passivos que acompanham indicadores do mercado, nesse caso, aqueles relacionados ao mercado imobiliário, como o já mencionado NAREIT All Equity REIT.
O investidor que não possui conta internacional, por sua vez, pode investir em REITs de forma indireta, por meio de diferentes produtos financeiros negociados na B3, tais como:
- BDRs de REITs: os Brazilian Depositary Receipts funcionam como certificados representativos de ações negociadas no estrangeiro. Ao adquirir um BDR de REIT, o investidor está comprando um título com lastro em um uma ação, que permanece sob custódia em uma instituição financeira dos EUA;
- ETFs brasileiros de REITs: são fundos brasileiros que acompanham indicadores do mercado imobiliário norte-americano. Entre as opções mais conhecidas estão:
- ALUG11: administrado pela Investo e com uma taxa administrativa de 0,60% ao ano, esse fundo acompanha o MSCI US IMI Real EState 25/50 Index, carteira teórica formada por 158 REITs de grande, média e pequena capitalização;
- URET11: com gestão da XP Assets e uma taxa administrativa de 0,38% ao ano, esse ETF replica o Nareit Equity REITs Index.
O que você deve saber antes de investir em REITs
Agora que você já sabe como aplicar em REITs, vale reforçar alguns pontos que todo investidor brasileiro precisa saber antes de fazer seus primeiros aportes no mercado imobiliário norte-americano.
Taxas de juros dos EUA
Mudanças nas taxas de juros costumam vir acompanhadas de variações em cascata no desempenho de diferentes tipos de produtos financeiros.
Uma lógica comumente reproduzida é de que aumentos na taxa de juros resultam em queda no desempenho de ativos de renda variável e em valorização de títulos de renda fixa. Quando se trata de Real Estate Investment Trusts, entretanto, essa teoria não parece funcionar de forma tão simples.
Por mais que os REITs tendem a apresentar quedas de rendimento em resposta às políticas de aperto monetário promovidas pelo Federal Reserve System (FED) — o banco central dos EUA —, no agregado histórico, os movimentos do mercado imobiliário norte-americano e o das taxas de juros apresentam uma curiosa correlação positiva. Ou seja, quando um sobe o outro também o faz, e vice-versa. Isso é, ao menos, o que apresenta um levantamento recente realizado pelo S&P Global, que analisa as flutuações dos REITs durante seis períodos de aumento de taxas de juros registrados desde 1970.
Segundo o estudo, o desempenho das empresas do setor imobiliário aumentaram em quatro desses períodos, superando as ações em três deles. Em conclusão, os analistas do Standard & Poor’s sugerem que o mais importante é observar como os diferentes setores abrangidos pelos REITs podem reagir em diferentes cenários econômicos e em relação a alterações das políticas monetárias.
Volatilidade do ativo
REITs são ativos de volatilidade elevada, comparáveis à média das ações que constituem o S&P 500. Seu desempenho flutua livremente de acordo com as condições de mercado, podendo ser afetado por diferentes fatores sistêmicos (como mudanças nas taxas de juros) e não sistemáticos (riscos associados a empresa emissora), além de compartilhar de riscos comuns ao mercado imobiliário (vacância, inadimplência, entre outros).
Fora isso, o investidor brasileiro deve considerar ainda o risco cambial, uma das variáveis mais imprevisíveis que existem.
Tributação nos EUA
Diferentemente dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) que são isentos de descontos sobre dividendos, os proventos de REITs são descontados em 20% nos Estados Unidos para investidores domiciliados no país.
Para quem investe desde fora, como os investidores brasileiros, o valor retido na fonte sobe para 30%.
Declaração de investimentos estrangeiros no Brasil
Desde 1º de janeiro de 2024, os rendimentos no exterior para pessoas físicas residentes no Brasil passaram a ser tributadas por uma alíquota fixa de 15%, sem nenhuma base de dedução. Esse valor incide apenas sobre o ganho de capital e não sobre os proventos. Ou seja, só há desconto sobre o valor ganho com a negociação de ações.
Importante mencionar que os rendimentos do capital aplicado no exterior precisam ser declarados à parte de outros rendimentos e ganhos, na Declaração de Ajuste Anual (AAA).
Quais são os principais REITs para investir?
Definir quais os principais REITs para investir não é tarefa fácil. E não falamos isso só pelo tamanho descomunal desse mercado e pelo número de opções disponíveis. Na verdade, a maior dificuldade em responder essa pergunta está na abrangência de abordagens possíveis a serem observadas.
Alguns fundos se destacam pelo tamanho e solidez, outros pelo histórico de dividendos, outros ainda pelo potencial de evolução ou pela liquidez, e assim por diante. Essa resposta dependerá, portanto, do prisma escolhido pelo investidor ao analisar esses ativos.
Ponderações à parte, naturalmente, há Real Estate Investment Trusts que se destacam por diferentes motivos e podem ser boas oportunidades de investimento para aqueles que ainda não têm ideia por onde começar. Quer uma amostra? Abaixo destacamos nove entre os principais REITs:
Agree Realty (ADC)
O Agree Realty é um Retail REIT especializado na compra e administração de
lojas destinadas a locatários de alto padrão, incluindo empresas como JP Morgan, Walmart e McDonald’s. No total, a empresa conta com mais de 1.900 propriedades distribuídas em 48 estados dos Estados Unidos.
American Tower Corporation (AMT)
O melhor dos dois mundos, o American Tower Corporation oferece, ao mesmo tempo, solidez e diversificação para o investidor brasileiro.
Trata-se do segundo maior REIT do mercado, com valor de mercado estimado em US$105,87 bilhões. Além disso, investe em um setor ainda sem equivalentes no Brasil: as torres de celular. Seu patrimônio é composto por mais de 220 mil antenas espalhadas em 25 países.
Equinix (EQIX)
Com uma capitalização de US$68,21 bilhões, esse que já é o terceiro maior REIT do mercado, tem grande potencial para subir ainda mais nesse ranking.
Isso porque o EQIX é uma das maiores empresas do mundo em infraestrutura digital, uma ramificação de um dos setores econômicos mais relevantes da atualidade: a tecnologia. De quebra, esse é outro tipo de investimento sem paralelo no mercado brasileiro.
O portfólio da Equinix é formado por mais de 220 data centers em 60 países diferentes. Entre sua clientela, estão marcas renomadas como o Netflix, apenas para citar um.
Prologis (PLD)
Com um market cap de US$119,17 bilhões, o Prologis não é só o REIT mais valiosos de todos, como também a maior empresa de galpões logísticos do mundo.
Com a demanda cada vez maior por e-commerce, esse é outro REIT representante de um setor com grande potencial de crescimento. Além dos Estados Unidos, a empresa possui propriedades em cerca de 20 outros países, incluindo o Brasil, onde estão 23 de seus galpões. Entre seus locatários estão gigantes como a Amazon e a Walmart.
Public Storage (PSA)
Com uma capitalização de US$53,39 bilhões e imóveis espalhados pelo Estados Unidos e Europa, o Public Storage é uma das maiores empresas globais em armazenamento pessoal, outro setor sem equivalente no mercado brasileiro.
Realty Income (O)
O Realty Income é uma das empresas do setor imobiliário mais populares entre os norte-americanos. Não é para menos. Além de ser um dos REITs mais antigos do mercado, essa companhia é conhecida por ser uma das poucas do ramo a distribuir dividendos mensalmente.
Desde que foi fundada, em 1969, a empresa já declarou mais de 630 dividendos mensais consecutivos, aumentando os proventos partilhados 120 vezes desde a sua listagem na bolsa de valores em 1994.
Para além dos dividendos, a Realty Income também conta com um grande portfólio, constituído por mais de 15.450 propriedades, sendo 83% destinadas ao varejo. No total, conta com mais de 1.500 clientes de 89 tipos de indústrias.
SL Green (SLG)
O SL Green atua em um setor tradicional, bastante conhecido do público brasileiro: prédios de escritório. Seu diferencial está na localização desses imóveis, já que a empresa se concentra especialmente em edifícios de alta qualidade em Manhattan, Nova Iorque.
Ao todo a empresa conta com participações em mais de 60 propriedades, entre elas, estão alguns dos prédios mais icônicos da cidade.
Stag Industrial (STAG)
Outro REIT que aposta em um setor bastante tradicional, o STAG possui mais de 560 centros logísticos. Seu principal locatário é a Amazon.
VICI Properties (VICI)
Outra boa opção para quem busca diversificação setorial, o VICI Properties é uma das maiores empresas do mundo na categoria de “gaming”. Em seu portfólio estão cassinos, hotéis e áreas de entretenimento, incluindo alguns dos estabelecimentos mais conhecidos de Las Vegas.
Histórico de desempenho dos REITs dos EUA
Olhando para o assunto sob uma perspectiva geral, podemos dizer que o histórico de desempenho dos REITs dos EUA é positivo. Nas últimas décadas, embora tenha passado por altas e baixas, sua performance tem sido superior à do índice S&P 500. Note que, neste indicador, estão inclusas gigantes do mercado internacional, como Apple e Microsoft.
Para você ter ideia, o Nareit All Equity REITs Index, índice que mede e avalia a evolução do desempenho dos REITs, mostrou que, entre 1990 e 2020, o retorno anual desse tipo de investimento foi de 9,9%, enquanto o do S&P 500 foi de 9,2%.
Naturalmente, em três décadas houveram também períodos emblemáticos de queda na performance — é o caso da crise global registrada em 2008.
De acordo com o mesmo indicador, no começo de 2022, por exemplo, foi registrado um aumento de 41,3% no desempenho dos REITs.
À época, a crescente veio do crescimento forte da economia dos Estados Unidos e de um pico na demanda por imóveis no país, que superava a oferta. Por outro lado, o mesmo ano (e também 2023) foi marcado por uma alta na taxa de juros dos EUA, elevando a predileção dos investidores por títulos de renda fixa e o ocasionando a queda dos resultados de muitos setores de REITs.
Inclusive, vale aproveitar o momento para destacar que a performance de um REITs pode variar de acordo com o tipo de propriedades listadas na sua seleção, bem como suas áreas de atuação.
A título de exemplo, e ainda segundo o Nairet, REITs de Data Centers ou de estruturas que gerenciam instalações de armazenamento de dados apresentam evoluções mais constantes. O mesmo acontece com REITs residenciais voltados para a locação de casas.
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Quando se trata de levar o patrimônio para o exterior, os Fundos Imobiliários dos EUA, os REITs, são definitivamente uma das opções mais populares dos investidores. Achou a alternativa interessante e deseja explorar outras possibilidades de obter renda passiva em dólar?
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