Os REITs são popularmente conhecidos como os equivalentes dos Estados Unidos aos fundos de Investimento Imobiliários que temos aqui, no Brasil. Entretanto, é preciso ter atenção. Afinal, o primo norte-americano dos nossos FIIs apresentam diferenças bastante significativas em relação aos produtos negociados na B3.
Spoiler: sabia que os REITs nem sequer são fundos? Pois é: se tratam, de verdade, de empresas — embora saibamos que a comparação com os FIIs é perfeitamente compreensível, já que ambos têm algo em comum, que é o investimento no setor imobiliário.
E por falar no setor, sabia que, no boletim mensal da B3 de Junho de 2024, havia 2,7 milhões de pessoas físicas investindo em FII, contra 3,5 milhões investindo em ações? Essa é uma informação da própria B3 e mostra como o mercado de FIIs tem crescido notoriamente.
Para quem almeja se valer do dólar para aumentar as chances de sucesso do próprio portfólio, temos aqui uma boa alternativa a ser colocada na balança. Antes de tomar qualquer decisão, porém, é fundamental que você compreenda todos os riscos e potenciais dos REITs.
Siga na leitura para entender:
- Como se chama FIIs nos EUA;
- O que são REITs;
- Como funcionam os REITs;
- Qual o melhor Fundo Imobiliário americano;
- Quais REITs pagam mais dividendos;
- Vale a pena investir em REITs;
- Como começar a investir em REITs.
Notoriamente, o conteúdo mais completo possível sobre o assunto. E como se isso não bastasse, ainda reservamos para o final uma dica extra para você continuar se aprofundando nos investimentos no exterior e se tornar um investidor mais inteligente.
Vem com a gente!
Como se chama FIIs nos EUA?
Nos Estados Unidos, os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) são conhecidos como REITs (Real Estate Investment Trusts). Esses veículos financeiros têm uma estrutura semelhante, já que permitem que investidores adquiram cotas de um fundo que investe diretamente em imóveis ou ativos relacionados ao setor imobiliário, como FII de shopping centers, edifícios corporativos, hotéis, e até hipotecas.
Os REITs são regulamentados para distribuir grande parte de sua receita como dividendos aos acionistas, o que os torna atrativos para quem busca renda passiva. Assim como os FIIs no Brasil, eles são negociados em bolsas de valores.
REITs são, inclusive, comumente definidos como o equivalente aos FIIs do mercado brasileiro. Apesar de essa ser uma boa forma de introduzir o termo a quem não está familiarizado, essa descrição não está de todo correta. Isso porque os REITs não são fundos, mas sim empresas. O que os assemelha aos FIIs é, essencialmente, o setor ao que ambos estão expostos: o mercado imobiliário.
O que são REITs?
Os REITs (Real Estate Investment Trusts) são empresas que investem em ativos do setor imobiliário, como edifícios, shopping centers, hotéis ou hipotecas, e permitem que investidores adquiram participações nesses empreendimentos.
Eles são regulamentados para distribuir pelo menos 90% de seus lucros aos acionistas na forma de dividendos, o que os torna uma opção popular para quem busca renda passiva. Negociados em bolsas de valores, os REITs apresentam acessibilidade, diversificação e liquidez no mercado imobiliário.
Esse tipo de investimento funciona mais como uma fusão, um produto híbrido entre os mercados acionário e imobiliário norte-americano.
Porém, diferentemente dos fundos, que são administrados por um gestor encarregado de tomar todas as decisões pertinentes, a estrutura dos REITs é igual a de uma companhia convencional, contando com diretoria e conselheiros próprios. Enquanto empresa, para levantar recursos, os Real Estate Investment Trust podem lançar ações em bolsa norte-americanas, ou recorrer a empréstimos bancários — o que é vetado para fundos.
Quem investe em um REIT está, portanto, adquirindo ações, que são pequenas frações do patrimônio da empresa em questão. Torna-se, assim, um acionista, ou seja, um “sócio”. Diferente de um cotista de um fundo, que está, na prática, juntando seus recursos aos de outros investidores em uma espécie de condomínio.
Em resumo, Real Estate Investment Trusts são empresas de capital aberto que adquirem e administram diferentes propriedades, com a intenção de lucrar com seus aluguéis.
Quais diferenças entre REITs americanos e FIIs brasileiros?
Ambos REITs e FIIs têm como objetivo facilitar o acesso ao mercado imobiliário, mas apresentam diferenças significativas em termos de governança, distribuição de dividendos, tributação, setores abrangidos e estrutura de mercado.
Enquanto os FIIs são fundos administrados por gestores e isentos de imposto sobre dividendos, os REITs são empresas listadas que distribuem rendimentos geralmente trimestrais sujeitos à tributação.
Os REITs também contam com maior diversidade setorial e alavancagem financeira, além de representarem um mercado muito mais consolidado e amplo, com maior número de investidores e propriedades.
Dá uma olhada na tabela comparativa que preparamos para você entender melhor:
| Aspecto | REITs (EUA) | FIIs (Brasil) |
| Natureza jurídica | Empresas listadas em bolsa | Fundos de investimento administrados por gestoras |
| Distribuição de dividendos | Trimestral, mínimo de 90% do lucro tributável | Mensal, mínimo de 95% do lucro caixa |
| Tributação sobre dividendos | 30% para estrangeiros não residentes | Isentos de imposto de renda |
| Alavancagem financeira | Permitida, com acesso a instrumentos como alienação fiduciária | Limitada pela legislação |
| Diversidade setorial | Setores exclusivos como data centers, cassinos, torres de comunicação e exploração de madeira | Foco em setores como shoppings, logística, escritórios e fundos de papel |
| Tamanho de mercado | Maior mercado imobiliário global, com capitalização 55 vezes maior que a dos FIIs | Mercado em crescimento, com menor capitalização |
| Histórico | Criados em 1960, inspiraram os FIIs brasileiros | Início no Brasil na década de 1990 |
| Base de investidores | Cerca de 27% dos americanos possuem ações de REITs | Aproximadamente 1% dos brasileiros investem em FIIs |
| Foco do investimento | Exposição global, incluindo ativos fora dos EUA | Principalmente no mercado imobiliário brasileiro |
Como funcionam os REITs?
Os REITs funcionam como empresas que possuem, gerenciam ou financiam ativos imobiliários geradores de renda. Eles são listados em bolsas de valores, então, os investidores conseguem comprar essas ações.
Esse tipo de aplicação gera receita principalmente por meio de aluguéis de imóveis, juros sobre financiamentos imobiliários ou uma combinação de ambos, a depender da natureza da empresa, que pode ser classificada da seguinte maneira:
- Equity Reits: são equivalentes aos Fundos de Tijolo conhecidos do investidor brasileiro. São empresas caracterizadas por investir em imóveis físicos destinados à locação;
- Mortgage Reits: similares aos Fundos de Papel no Brasil, geram receita financiando imóveis ou adquirindo títulos lastreados no setor imobiliário, e obtêm retorno dos juros cobrados em vez de aluguéis;
- Hybrid Reits: combinam características dos Equity e Mortgage REITs, assim, geram receita tanto com aluguéis de imóveis quanto com juros de títulos imobiliários, diversificando fontes de renda para reduzir volatilidade.
E tem mais: os REITs podem ser especializados em diferentes segmentos, como residências, data centers, hospitais e escritórios, como uma forma de trazer mais diversificação ao investidor.
Como REITs e FIIs são gerenciados?
Ambos diferem significativamente em sua gestão: REITs são empresas de capital aberto, com estrutura corporativa formada por diretoria e conselhos; enquanto os FIIs são fundos geridos por gestoras de investimento.
Nos REITs, as decisões são tomadas por uma equipe corporativa responsável por gerir os ativos e maximizar o retorno aos acionistas, com flexibilidade para adquirir dívidas e diversificar o portfólio globalmente. Já nos FIIs, o gestor é responsável por administrar os recursos conforme o regulamento do fundo, sempre com o intuito de buscar oportunidades no mercado imobiliário nacional, ao mesmo tempo que respeita limites regulatórios.
Além disso, enquanto os REITs operam com mais setores e subsegmentos devido ao mercado maduro dos EUA, os FIIs, embora em expansão, naturalmente ainda possuem menor diversificação de segmentos e exposição geográfica.
Na prática, essa diferença reflete nas responsabilidades e estratégias de cada um: REITs têm autonomia para alavancagem e decisões estratégicas; e FIIs seguem políticas definidas por regulamento e têm alavancagem mais limitada.
Fundos Imobiliários americanos pagam dividendos mensais?
Depende. Oficialmente, os REITs são obrigados a fazer a distribuição de 90% dos proventos tributáveis ao menos uma vez ao ano. A maioria dessas empresas, entretanto, opta por pagamentos trimestrais e mensais — sendo o primeiro mais comum.
Por isso, antes de investir em um Real Estate Investment Trusts, o ideal é que você preste bastante atenção nas políticas internas da empresa referentes ao assunto, para ter certeza que o cronograma de pagamentos está de acordo com o seu planejamento financeiro pessoal.
Quanto rende o Fundo Imobiliário americano?
É impossível determinar quanto um REIT em específico pode chegar a render em dividendos. Estamos falando, afinal, de um produto de renda variável, com volatilidade similar ao de ações.
Isso posto, também é correto afirmar que os REITs possuem um histórico de dividendos consideravelmente alto quando em comparação com outras empresas de capital aberto listadas nos Estados Unidos.
Uma boa forma para evidenciar isso é comparar a média ponderada de dividendos entregue pelas empresas que compõem o famoso indicador S&P 500 (formado pelas 500 maiores empresas dos EUA) e o Nareit All Equity Reits (carteira teórica composta por 141 Real Estate Investment Trusts).
Como é a tributação dos REITs?
Diferentemente dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) que são isentos de descontos sobre dividendos, os proventos de REITs são descontados em 20% nos Estados Unidos para investidores domiciliados no país. Para quem investe desde fora, como os investidores brasileiros, o valor retido na fonte sobe para 30%.
Desde 1º de janeiro de 2024, os rendimentos no exterior para pessoas físicas residentes no Brasil passaram a ser tributadas por uma alíquota fixa de 15%, sem nenhuma base de dedução. Esse valor incide apenas sobre o ganho de capital e não sobre os proventos. Ou seja, só há desconto sobre o valor ganho com a negociação de ações.
Importante mencionar que os rendimentos do capital aplicado no exterior precisam ser declarados à parte de outros rendimentos e ganhos, na Declaração de Ajuste Anual (AAA).
Qual o melhor Fundo Imobiliário americano?
Não há um único fundo imobiliário americano (REIT) que possa ser considerado “o melhor” para todos os investidores, pois a escolha ideal depende de fatores como objetivos financeiros, tolerância ao risco e o cenário econômico.
No entanto, o mercado de REITs tem se destacado, especialmente em 2024, com uma recuperação consistente e, em alguns meses, até superando o desempenho de índices como o S&P 500 e Nasdaq — fato que reforça a atratividade do setor para investidores que buscam diversificação e exposição ao mercado imobiliário.
No mercado brasileiro e nas análises da Finclass, o ALUG11 se destaca por investir nas cotas do ETF VNQ, da gestora Vanguard, que concentra sua atuação em REITs americanos.
Dica: assine e acesse as carteiras recomendadas da Finclass para identificar as melhores oportunidades para sua carteira. De qualquer maneira, nossa recomendação para quando você for analisar um REIT é considerar o histórico de performance e os fundamentos do fundo, em conjunto.
Setores como data centers, infraestrutura de comunicação e propriedades residenciais têm mostrado resiliência e potencial de crescimento, mas a diversificação entre diferentes tipos de REITs pode ser a melhor estratégia para capturar o potencial do mercado como um todo.
Vale a pena investir em REITs?
Investir em REITs pode, sim, ser uma decisão estratégica para quem busca diversificar o portfólio, especialmente no que diz respeito à exposição ao mercado imobiliário americano.
Lembrando que essa classe de ativo também funciona em ciclos, ou seja, possui momentos de euforia e depressão, por isso confiamos em uma estratégia de investimento focada no longo prazo, que não se baseia em timing de mercado, mas em fundamentos sólidos, é uma abordagem prudente.
Não se esqueça: a diversificação continua sendo a chave para uma carteira equilibrada e resiliente.
A recomendação é, portanto, manter uma alocação estratégica que inclua ações, renda fixa e REITs — sempre ajustando o peso conforme o seu perfil de risco e os objetivos financeiros de longo prazo.
Como avaliar e escolher os REITs?
Para escolher os melhores REITs, o ideal é que você analise o tipo de ativo, a saúde financeira do REIT, sua exposição setorial e geográfica — além de considerar o contexto econômico e a política de pagamento de dividendos. Não se esqueça: a diversificação e a paciência para o longo prazo também são indispensáveis, para quem deseja investir com uma visão estratégica, em vez de simplesmente tentar adivinhar o “momento certo” de mercado.
Na prática, sua análise precisa considerar esses tópicos:
- Setor do REIT;
- Indicadores financeiros;
- Diversificação geográfica;
- Cenário macroeconômico;
- Política de distribuição de dividendos.
Vem com a gente para entender melhor.
Setor do REIT
A primeira etapa envolve a análise do setor e do tipo de REIT, já que existem diferentes tipos de REITs — como Equity REITs, Mortgage REITs e Hybrid REITs, que investem em imóveis físicos, empréstimos imobiliários ou uma combinação de ambos.
A escolha e a diversificação dos setores é um dos pontos-chaves aqui, pois cada tipo de REIT oferece uma exposição distinta ao mercado, com diferentes potenciais de retorno e risco.
Indicadores financeiros
Isso inclui indicadores como o Dividend Yield (DY), que mostra o retorno sobre o investimento em dividendos, e a taxa de crescimento desses dividendos ao longo do tempo.
O endividamento também deve ser observado, já que alguns REITs utilizam alavancagem para maximizar os retornos — o que tende a aumentar o risco se não for bem controlado. Para os investidores que buscam oportunidades de valorização, os REITs de médio porte (mid caps) podem apresentar potencial, uma vez que podem apresentar um bom desempenho com preços mais acessíveis.
Diversificação geográfica
Enquanto o mercado americano de REITs é mais consolidado e oferece uma ampla variedade de ativos e segmentos, como imóveis comerciais, residenciais e até cassinos, os investidores devem decidir se preferem focar em REITs puramente americanos ou explorar opções que incluam ativos internacionais, como no caso do ETF VNQ.
A exposição a imóveis fora dos EUA pode ser bem interessante, embora seja verdade que, afinal, o mercado americano ainda se destaca pela sua solidez e oportunidades.
Cenário macroeconômico
Em momentos de economia resiliente, como um possível cenário de soft landing, REITs tendem ser uma boa alternativa de geração de renda passiva, dado o fato de que são obrigados por lei a distribuir uma grande parte de seus lucros.
Fica a dica: avaliar o timing do investimento e as perspectivas de valorização é bem importante também, já que, mesmo em momentos de performance inferior em relação ao mercado de ações, os REITs têm chances de se valorizar significativamente quando o mercado se recuperar.
Investir em REITs é melhor para qual perfil de investidor?
REITs são produtos indicados para perfil de investidores moderado ou arrojado, que já tenham experiência com produtos semelhantes de renda variável negociados no mercado doméstico.
Antes de investir no mercado imobiliário dos EUA, é de suma importância ter uma boa reserva de emergência e saber, ao certo, qual o seu grau de tolerância a riscos. Como citado anteriormente, os REITs possuem volatilidade considerável, semelhante à apresentada por ações.
Além de riscos sistêmicos (que podem atingir a economia de um país ou do mundo como um todo), esses investimentos também compartilham de riscos comuns ao setor imobiliário (como vacância, depredação e inadimplência), e de seus segmentos em específico.
Fora isso, existe um risco adicional para os investidores não domiciliados nos Estados Unidos: a taxa de câmbio.
Como começar a investir em REITs?
Se começar a investir em REITs está nos seus planos, esse passo a passo vai te ajudar:
- Crie uma conta em uma corretora;
- Analise os REITs disponíveis;
- Opte pela diversificação;
- Use indicadores de mercado;
- Observe a qualidade das propriedades;
- Considere o dividend yield;
- Dê preferência a fundos com maior liquidez.
Siga a leitura para entender o que fazer em cada etapa.
Crie uma conta em uma corretora
Quem pretende investir diretamente no mercado de capitais norte-americano precisa abrir uma conta internacional com alguma corretora para investir no exterior que ofereça acesso aos REITs.
Algumas das opções mais populares do mercado incluem a Avenue, C6 Bank, Inter e a Nomad, todas com atendimento e home broker — a plataforma de negociação — em português.
Observe que cada instituição conta com benefícios e limitações que as distinguem entre si. Antes de decidir entre uma delas, compare aspectos como taxa de corretagem, aporte mínimo e demais cobranças — como mensalidades, custódia, entre outras.
Existe ainda a possibilidade de acessar os REITs indiretamente pela B3, sem a necessidade de abertura de conta global.
Analise os REITs disponíveis
Com as portas abertas para o maior mercado imobiliário do mundo, o ponto que exige mais atenção é exatamente identificar as melhores oportunidades em meio a tantas opções. Para facilitar essa tarefa, existem alguns fatores que podem ser utilizados como filtros na hora de analisar e comparar os REITs disponíveis — como setores, grau de diversificação, qualidade das propriedades, dividendos e liquidez.
Opte pela diversificação
Aqui, uma dica interessante é prezar por setores sem equivalentes no Brasil ou que tenham baixa correlação com os ativos em que você já aplica para que seu portfólio se torne mais diverso.
Use indicadores de mercado
Compare os REITs que você está estudando com indicadores relacionados, para saber se esses investimentos estão desempenhando acima ou abaixo da média do mercado. Alguns índices que podem ser utilizados com esse propósito incluem:
- NAREIT All Equity REIT: esse indicador composto por 141 REITs foi criado para mensurar a performance média de todo o setor;
- S&P 500: um dos índices de mercado mais relevantes do mundo, o Standard & Poor’s 500 mede o desempenho médio das 500 maiores empresas dos Estados Unidos.
Observe a qualidade das propriedades
Os retornos da maioria dos REITs são provenientes dos aluguéis dos imóveis pertencentes à empresa emissora das ações. Por isso, não deixe de averiguar que propriedades são essas e que potencial possuem. Analise, entre outras coisas, a localização e as taxas de vacância e inadimplência.
Considere o dividend yield
Se o que você busca nos REITs é uma fonte de renda passiva, não se esqueça também de averiguar o histórico de distribuição de dividendos da empresa em questão, bem como suas políticas internas quanto ao assunto.
Dê preferência a fundos com maior liquidez
Na dúvida, invista sempre em ações de empresas com maior volume de movimentações diárias. Quanto maior a liquidez de um REIT, mais fácil será para comprar ou vender suas participações e rebalancear sua carteira, se assim for necessário.
Continue aprendendo sobre o mercado internacional com a Finclass
Quando se trata de levar o patrimônio para o exterior, os Fundos Imobiliários dos EUA, os REITs, são definitivamente uma das opções mais populares dos investidores. Achou a alternativa interessante e deseja explorar outras possibilidades de obter renda passiva em dólar?
Então, o primeiro passo é aumentar o seu conhecimento sobre o assunto. Para isso, recomendamos, é claro, a Finclass. Por lá, você encontra aulas sobre investimentos internacionais, com produções cinematográficas e uma seleção dos maiores nomes de finanças do Brasil.Assine agora a Finclass e dê o play!
